Mua nhà hình thành trong tương lai: Nhiều rủi ro

Mở rộng nhưng phải có điều kiện

PV: Thưa ông, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) (sửa đổi) đang được đưa ra Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến. Trong đó, đối với vấn đề mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang có nhiều ý kiến trái chiều. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Ông Phạm Sỹ Liêm: Thường thì khi soạn luật người ta hay sợ không kiểm soát được nên quy định thật chặt. Câu chuyện cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở Việt Nam cũng vậy. Bây giờ chúng ta biết đã xảy ra chuyện gì đâu mà lại quy định quá chặt thì người ta vào thế nào? Tôi cho rằng các nhà làm luật của mình không nên vì sợ thế này, thế kia rồi làm quá chặt. Tôi nhớ ngày xưa ông Đậu Ngọc Xuân lúc làm Chủ nhiệm Ủy ban Hợp tác đầu tư có đặt vấn đề: "Chúng ta có thể có quyền quản lý đất nước theo ý muốn của mình, nhưng người nước ngoài có quyền vào Việt Nam đầu tư hay không?”.

Tóm lại, nếu chỉ nhìn ở khía cạnh nhà ở đơn thuần thì không có vấn đề gì, tôi hoàn toàn hoan nghênh việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho người nước ngoài. Tất nhiên, cũng phải tính toán, nghiên cứu cẩn thận chứ không phải hoàn toàn không kèm theo điều kiện gì.

Nếu một khu vực toàn người nước ngoài ở sẽ làm bản sắc bản địa biến mất

Cụ thể, theo ông trong việc nới rộng điều kiện mua nhà ở cho người nước ngoài thì cần lưu ý đến điểm gì?

- BĐS không phải là vàng bạc, nó nằm trên đất nước mình, không ai lấy đi cả. Nhưng kinh doanh BĐS đối với người nước ngoài cũng phải có một số điều kiện nhất định, đặc biệt là BĐS ở các vùng nhạy cảm không nên cho người nước ngoài vào. Quốc tế người ta cũng làm như thế. Và ngay cả Việt Nam từ thời xa xưa cũng đã quy định vấn đề này rồi. Luật Hồng Đức thời nhà Lê đã quy định ai mà bán đất cho người nước ngoài trên biên giới thì bị xử tội chém. Những nơi nhạy cảm khác như cạnh các khu căn cứ quân sự, các trung tâm chính trị lớn thì không nên để người nước ngoài kinh doanh, mua và sở hữu nhà để bảo đảm về mặt quốc phòng an ninh.

Mặt khác nữa nhiều nước người ta không hoan nghênh trên đất nước họ có những khu vực toàn người nước ngoài ở, làm cho bản sắc dân tộc của họ tại vùng ấy bị ảnh hưởng. Tôi lấy ví dụ Thái Lan trong một chung cư người nước ngoài chỉ được mua 49% số căn hộ. Nghĩa là họ không cho một chung cư toàn là người nước ngoài ở cả. Ở Hoa Kỳ có bang cũng quy định trong một khu dân cư người nước ngoài không được chiếm quá 49%. Họ không muốn để xảy ra những tiếng nói khác, sống theo kiểu khác và cũng khó cho công tác quản lý an ninh. Hiện nay, ở Việt Nam bắt đầu hình thành các khu phố Hàn, khu phố Nhật rồi… cho nên mình phải có sự cân nhắc thật cẩn trọng.

Người nước ngoài làm việc tại Việt Nam tìm hiểu giá chung cư

Cho phép mua bán nhà hình thành trong tương lai sẽ xảy ra rất nhiều rủi ro

Một điểm mới của Luật sửa đổi lần này là mở rộng việc cho phép các chủ đầu tư kinh doanh BĐS được cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê BĐS đã có sẵn như quy định hiện hành. Quy định như vậy liệu có tạo điều kiện cho kinh doanh ảo, thưa ông?

- BĐS hình thành trong tương lai không phải cần cho việc mua bán mà cần cho việc thế chấp vay tiền. Chẳng hạn tôi vay của ngân hàng một món tiền để phát triển nhà thì tôi lấy ngay dự án BĐS của tôi ở đấy là vật thế chấp. Sau này, nếu tôi trả nợ không nổi thì ngân hàng bán đi, hoá giá để thu hồi vốn. Đối với việc mua bán, BĐS hình thành trong tương lai chỉ có mục đích để hai bên là người bán và người mua cam kết với nhau. Nhưng nếu chỉ cam kết suông trên giấy tờ thì không có giá trị mà phải cam kết bằng tiền, bằng cách ký quỹ hoặc đặt cọc. Điều này Luật Dân sự đã nói rất rõ ràng. Ví dụ, hai bên cam kết với nhau sẽ mua với giá bao nhiêu. Đến lúc thị trường xuống, giá hạ, người mua không mua nữa thì chỉ mất khoản tiền cam kết, đặt cọc. Ngược lại, nếu giá tăng cao, người bán không muốn bán vì giá cam kết lúc đầu thấp thì phải đền một món tiền bằng tiền người mua đã cam kết. Theo tôi hiểu cách làm đó là tốt nhất.

Nhưng chúng ta cứ muốn "tay không bắt giặc”, cứ vẽ ra viễn cảnh thế nọ, thế kia thì làm sao kiểm soát cho hết được? Nếu cho phép mua bán nhà hình thành trong tương lai sẽ xảy ra rất nhiều rủi ro, mà thường thường thiệt hại vào bên mua. Còn kinh doanh thì phải dựa vào vốn tín dụng ngân hàng mới làm nhanh để quay vòng vốn, vì nếu làm chậm thì phải trả lãi rất nhiều. Ngân hàng cho vay để kinh doanh BĐS không phải là người ta đưa cho anh một khoản tiền mà không cần biết số tiền đó đi đâu, về đâu. Anh phải mang các loại hợp đồng, giấy tờ chứng minh thì ngân hàng mới cho vay. Còn người mua thì đưa cho người bán một khoản tiền lớn rồi chẳng biết họ làm gì.

Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho các tổ chức,

cá nhân nước ngoài đang còn nhiều ý kiến khác nhau

Môi giới phải có trình độ

Đối với ý kiến cho rằng nên bỏ quy định bắt buộc kinh doanh BĐS qua sàn thì sao, thưa ông?

- Tôi đồng ý hoàn toàn với việc bỏ quy định này. Bởi trên thực tế, chúng ta quy định thế cũng không thực hiện được. Và dù có mua bán qua sàn nữa thì cũng không minh bạch hơn. Bởi vì sàn cũng giống như cửa hàng bán BĐS. BĐS không giống như những hàng hóa khác, chiếc ô tô hay cái áo có thể trưng bày ở cửa hàng và bán ngay được. BĐS cần có người môi giới dẫn đi xem, hoặc xem mô hình, bản vẽ thiết kế... Người mua cần tìm hiểu về nguồn gốc đất đai, vấn đề môi trường xung quanh và nhiều thứ khác nên cần có người môi giới.

Nhưng phải nhìn lại một thực tế, sàn giao dịch BĐS do ai mở? Chủ yếu là do bên bán mở, nghĩa là nó sẽ hoạt động chỉ vì lợi ích của bên bán chứ có phải vì lợi ích của bên mua đâu mà lại bắt phải đến giao dịch ở đấy để cho BĐS thêm đắt tiền ra? Chưa kể đối với các giao dịch mua bán khác, chẳng hạn tôi muốn bán nhà của mình đang ở cho người hàng xóm bên cạnh thì không cần đưa ra sàn, vì sẽ thêm mấy phần trăm giá tăng lên vô ích. Trong kinh doanh BĐS còn có người là môi giới BĐS để làm cho người mua, người bán gặp nhau. Hai người gặp nhau ở văn phòng môi giới không mua bán ở đấy được hay sao mà phải đi tận đâu mới mua bán được?

Ở nhiều nước khác, người ta chỉ quy định là những người hoạt động trên thị trường BĐS là người môi giới BĐS, còn có một người nữa là người bán hàng BĐS, tức đại diện cho chủ đầu tư, bên bán. Người môi giới là trung lập, làm cho hai bên gặp nhau và không vì lợi ích của một bên nào cả. Bởi BĐS rất khó để người bán gặp trực tiếp người mua và ngược lại. Hàng cũng chỉ có hạn chứ không nhiều đến mức bày ra khắp nơi. Vì vậy, cần có người môi giới để hỏi xem có đáng mua hay không, chứ không thể chỉ nghe quảng cáo của người bán…

Thị trường BĐS muốn ổn định, lành mạnh, minh bạch thì tầng lớp môi giới BĐS phải có tư cách hành nghề, phải được chứng nhận, phải có học lực và phải có tư vấn pháp luật về BĐS. Nói cách khác, sự hành nghề của tầng lớp này cần được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS. Điều này nhiều nước đã làm từ lâu.

Trân trọng cảm ơn ông!

- Luật Hồng Đức, thời nhà Lê đã quy định ai mà bán đất cho người nước ngoài trên biên giới thì bị xử tội chém. Những nơi nhạy cảm khác như cạnh các khu căn cứ quân sự, các trung tâm chính trị lớn thì không nên để cho người nước ngoài kinh doanh, mua và sở hữu nhà để bảo đảm về mặt quốc phòng an ninh. - Thị trường BĐS muốn ổn định, lành mạnh, minh bạch thì tầng lớp môi giới BĐS phải có tư cách hành nghề, phải được chứng nhận, phải có học lực và phải có tư vấn pháp luật về BĐS. Nói cách khác, sự hành nghề của tầng lớp này cần được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS. Điều này nhiều nước đã làm từ lâu.