Mua đất vệ tinh, coi chừng đi vào vết xe cũ

Thời gian qua có nhiều nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội rủ nhau về Hoà Bình mua đất rẻ.

Đất vệ tinh có đang “hot”?

Thời gian gần đây, một số nhà đầu tư “tay ngang” tại Hà Nội kháo nhau tìm về một số khu vực ven Hà Nội, nơi có lợi thế cảnh quan thiên nhiên đẹp như Ba Vì, Sóc Sơn, Hoà Bình… để săn quỹ đất rẻ với mục đích không chỉ để nghỉ dưỡng mà còn tìm kiếm cơ hội chốt lời trong bối cảnh sản xuất kinh tế khó khăn từ đợt tái phát dịch vừa qua.

Điểm chung tại những khu vực này là khí mát mẻ, không gian sống trong lành, gần Hà Nội nên rất thuận tiện di chuyển. Do đó, giới đầu tư cho rằng đây là điểm nghỉ dưỡng, đầu tư khá lý tưởng.

Anh Ngô Kim, môi giới đang chào bán dự án tại Hoà Bình, cho biết một số khu vực như Đồng Chanh, Tân Vinh, Nhuận Trạch, Cư Yên (Lương Sơn) đang được khá nhiều nhà đầu tư Hà Nội quan tâm khi một năm trở lại đây có nhiều người tìm về mua đất.

Một vài người có nhu cầu mua xây nhà vườn làm nơi nghỉ dưỡng cuối tuần, số còn lại đầu tư với kỳ vọng bán kiếm tiền chênh vì mức giá tại đây chỉ bằng 1/3 so với các vùng ven Hà Nội.

Theo anh Kim, đất tại một số khu vực như Cư Yên đang có giá từ 2-3 triệu đồng/m2, khu vực Nhuận Trạch có giá 1-2 triệu đồng/m2. Như vậy với khoảng 400-500 triệu đồng, người mua có thể sở hữu quỹ đất rộng 400-500m2.

Riêng ở khu vực gần hồ Đồng Chanh (Lương Sơn), giá đất tại đây đang rất cao, khoảng 4,5-5 triệu đồng/m2.

Cũng tại khu vực này thời điểm cuối năm 2020 chỉ có giá 2,7-2,8 triệu đồng/m2.

Anh Kim cho rằng, ngoài xu hướng “bỏ phố về quê”, đất tại những khu vực trên nóng lên từng ngày do có thông tin phê duyệt các dự án lớn như: Legacy Hill, Panorama Hill (Tân Vinh), Beverly Hills (Cư Yên), …

Cùng với Hoà Bình, một số nơi gần Hà Nội như Sóc Sơn, Quốc Oai, Ba Vì… cũng được nhiều người quan tâm.

Dữ liệu của môt đơn vị nghiên cứu bất động sản cho thấy, sang tháng 5, trong bối cảnh dịch bệnh tái phát đang căng thẳng, nhiều người vẫn tìm mua đất tại những khu vực này khiến giá đất tiếp tục tăng 2-7% so với vài tháng trước.

Cẩn trọng với “sóng”

“Bỏ phố về quê” hay “lên rừng” xây dựng farmstay, homestay trở thành xu hướng trong vài năm trở lại đây.

Tuy nhiên, phải khẳng định rằng xu hướng này không dành cho những người ít tiền, đang chật vật mưu sinh ở thành phố.

Ông L.Hữu, một người đã có nhiều năm kinh nghiệm trong đầu tư homestay, khuyên nếu chưa thể đảm bảo cuộc sống ở thành phố thì đừng nghĩ đến chuyện “về quê”.

Cũng theo người này, từ đầu năm nay, một vài người bạn của ông cũng rục rịch về những tỉnh ven thành phố tìm kiếm quỹ đất rẻ để đầu tư kiếm lời.

“Họ không hẳn dư dả, ban đầu chỉ mong tìm được khu đất tầm 400m2 với giá vài triệu/m2 để xây nhà vườn làm nơi thư giãn cho gia đình vào cuối tuần. Tuy nhiên, khi tìm được rồi thì dịch tái phát, họ chuyển hướng làm môi giới, rồi đầu tư nhỏ lẻ kiếm tiền chênh vì kinh tế bị lung lay, và nhận thấy nghỉ dưỡng mãi một nơi cũng chán. Thế là mục tiêu “về quê” bị thay đổi ở phút chót”, ông Hữu nói.

Theo ông, câu chuyện “về quê” hay “lên rừng” đúng nghĩa phụ thuộc vào “thiên thời, địa lợi, nhân hoà”. Ngoài tiềm lực tài chính, kinh nghiệm cá nhân, lợi thế cảnh quan, chỉ cần có một chút biến động, giả sử như các đợt tái phát dịch bệnh vừa qua, sẽ xảy ra những làn sóng tháo chạy.

Đơn cử như những đợt tháo chạy của nhà đầu tư farmstay, homestay rải rác từ cuối năm ngoái cho đến thời điểm trước khi làn sóng Covid-19 lần 4 diễn ra.

Lúc này, khi thị trường “thấm đòn” bởi dịch bệnh, kinh tế khó khăn, du lịch bị hạn chế, những nhà đầu tư vừa còng lưng gánh lãi vay, vừa phải lo chi phí vận hành, quản lý, chăm sóc… đã phải rao bán cắt lỗ gấp.

Một nhà đầu tư khác đặt vấn đề, tại sao giá đất tại các khu vực trên rẻ như vậy, trong khi khí hậu ôn hoà, cảnh đẹp, mà nhiều chủ đầu tư vẫn chưa thực sự mặn mà?

Điều đó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như khả năng thu hút đầu tư khi phát triển dự án, tỷ lệ dân số, mức sống người dân, hạ tầng… khiến họ lo ngại làm xong dự án không biết bán cho ai.

Do đó, người này cho rằng, nếu thấy thông tin đất một vài khu vực liên tục xuất hiện với độ “giục giã, thôi thúc” cao, khiến người nghe chỉ muốn đầu tư theo, thì chắc hẳn là đang được “cá mập” tạo sóng ảo để thoát hàng.

“Đầu tư theo sóng rất cần may mắn và phải biết điểm dừng. Nếu tham gia vào lúc thị trường đang “đu đỉnh” thì rủi ro sẽ rất lớn”, nhà đầu tư này cho biết.

Còn nhớ đợt sốt đất Đồng Chanh năm ngoái, khi xu hướng mua đất xây resort xuất hiện, nhiều nhà đầu cơ từ Hà Nội và các tỉnh khác kéo về gom mua đất khiến giá đất tại đây ngày một tăng cao.

Đất quanh khu vực hồ Đồng Chanh từ 1,1 triệu đồng/m2 vào đầu năm được môi giới chào bán với giá 2,7-2,8 triệu đồng/m2 vào cuối năm.

Diện tích mỗi khu đất lên đến hàng nghìn mét vuông nên chỉ cần chênh lệch 100.000 đồng/m2, dân môi giới đã lãi đậm.

Tuy nhiên, trên thực tế, giá đất tại đây không “sốt” như thổi. Một số khu đất quanh hồ diện tích khoảng 1.000-2.000m2 cũng chỉ có giá 1,75 triệu đồng/m2. Đáng nói, hệ thống hạ tầng xung quanh hồ vẫn còn xập xệ, đường xá khó đi.

Thông tin trên báo chí, lãnh đạo xã Lương Yên còn khẳng định, có tình trạng giá đất quanh hồ Đồng Chanh tăng gấp 2-3 lần so với năm ngoái. Nhưng trên thực tế, số lượng giao dịch gần như không có, giá cao là chiêu trò của môi giới.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng câu chuyện nhà đầu tư rủ nhau đến các đô thị vệ tinh mua đất rẻ làm farmstay hay xây nhà thứ hai sẽ khả quan khi khu vực đó được quy hoạch bài bản, đồng bộ.

Còn trong trường hợp quá trình đầu tư gặp vướng mắc pháp lý, hoặc chậm trễ triển khai vì một lý do nào đó thì cũng mang lại rất nhiều những rủi ro lớn cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

“Bài học từ những đợt sốt trước vẫn còn đó. Đơn cử như các dự án ở Mê Linh, Ba Vì, lúc mới đầu tư ai cũng ham vì rẻ, kỳ vọng tiềm năng tăng giá do có dự án mới, nhưng sau đó hạ tầng giữ nguyên, kết quả là hàng chục dự án đắp chiếu hàng chục năm, thị trường vỡ trận, hàng loạt nhà đầu tư mắc kẹt, “ôm đất” và “cõng lãi” vay ngân hàng”, ông Đính cho biết.