Không còn là chung cư, phân khúc này tăng giá tốt nhất trong quý 1

Sau nhiều quý liên tiếp tăng trưởng, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội đã chính thức bước vào chu kỳ điều chỉnh.

Chung cư Hà Nội: Hết "sốt" sau 8 quý tăng giá

Sau nhiều quý liên tiếp tăng trưởng, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội đã chính thức bước vào chu kỳ điều chỉnh. Báo cáo từ CBRE cho thấy, giá bán căn hộ sơ cấp hiện đạt khoảng 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng nhẹ so với quý trước nhưng đây lại là mức tăng thấp nhất kể từ giữa năm 2023. Trên thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng cũng chỉ nhích nhẹ, ở mức khoảng 50 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Đáng chú ý, hầu hết các dự án đều giữ giá ổn định, ngoại trừ một số dự án có vị trí trung tâm và tiềm năng khai thác cho thuê tốt.

Bức tranh ảm đạm của phân khúc căn hộ còn được phản ánh rõ trong dữ liệu từ báo cáo thị trường do OneHousing công bố. Đơn vị này cho biết, sau 8 quý tăng trưởng liên tiếp, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội đã chính thức bước vào giai đoạn điều chỉnh trong quý đầu năm 2025. Nguồn cung mới sụt giảm mạnh, chỉ đạt khoảng 4.000 căn, còn lượng tiêu thụ cũng lao dốc chỉ còn 3.000 căn – giảm tới 70% so với mức 11.000 – 12.000 căn của quý IV/2024. Đây là quý đầu tiên trong vòng hai năm qua mà thị trường chứng kiến sự sụt giảm mạnh mẽ cả về nguồn cung lẫn sức mua. Ông Trần Minh Tiến – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định, mức giá hiện tại đã vượt ngưỡng khả năng chi trả trung bình của đại đa số người dân, khiến quyết định mua nhà bị trì hoãn rõ rệt.

Đất nền tăng giá tốt nhất quý I/2025

Trái ngược với sự chững lại của căn hộ, đất nền lại nổi lên như một kênh đầu tư sáng giá. Theo báo cáo của PropertyGuru Việt Nam, phân khúc đất nền ghi nhận mức tăng trưởng mạnh nhất thị trường trong quý I/2025, đặc biệt tại các tỉnh miền Bắc. Cụ thể, giá đất nền tại Hưng Yên tăng tới 55%, Bắc Ninh tăng 46%, Hà Nội tăng 42%, Hải Phòng tăng 21% so với cùng kỳ năm 2023. Trong khi đó, các tỉnh phía Nam có mức tăng khiêm tốn hơn, như Đồng Nai tăng 30%, Bình Dương tăng 25%, còn TP.HCM chỉ nhích nhẹ ở mức 5%.

Không chỉ tăng giá bán, mức độ quan tâm của nhà đầu tư với đất nền cũng tăng vọt trong tháng 3/2025. Lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng 52% so với tháng trước, tại TP.HCM tăng 31%, và ở các tỉnh khác tăng trung bình 54%.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam nhận định rằng, đất nền tiếp tục cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa hai miền. Miền Bắc có biên độ giá rộng và mặt bằng giá cao hơn, cho thấy tiềm năng sinh lời vẫn lớn. Bên cạnh đó, thông tin về sáp nhập tỉnh đã tạo hiệu ứng dây chuyền, khiến mức độ quan tâm tại các khu vực có khả năng thay đổi hành chính tăng vọt. Bình Dương dẫn đầu về mức độ tìm kiếm, theo sau là Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Thái Bình và Bắc Ninh.

Tại miền Nam, chỉ các huyện vùng ven TP.HCM ghi nhận sự gia tăng đáng kể về mức độ quan tâm, tuy nhiên giá bán vẫn chưa có nhiều biến động. Trong khi đó, hầu hết các tỉnh miền Bắc đều chứng kiến mức tăng mạnh cả về nhu cầu lẫn giá bán. Trong tháng 3/2025, Hải Dương là địa phương có mức tăng giá đất nền cao nhất – gấp đôi so với tháng 1/2023. Một số tỉnh khác như Bắc Giang tăng 80%, Hưng Yên tăng 75% cũng trở thành những cái tên nổi bật.

Khu vực miền Trung, đặc biệt là ven biển Quảng Nam giáp ranh Đà Nẵng, cũng chứng kiến đà tăng mạnh về lượng tìm kiếm. Giá bán tại Đà Nẵng ghi nhận mức tăng cao, trong đó quận Cẩm Lệ tăng 80%, quận Liên Chiểu tăng 75% và huyện Hòa Vang tăng 50% so với tháng 1/2023.

Vì sao đất nền vẫn tăng bất chấp thị trường trầm lắng?

Lý giải cho việc giá đất nền tiếp tục leo thang trong bối cảnh thị trường nhìn chung vẫn còn nhiều khó khăn, ông Lê Bảo Long – Giám đốc Chiến lược và Marketing của PropertyGuru Việt Nam cho rằng, Hà Nội vẫn là thị trường có nền tảng rất tốt. Mật độ dân số gấp 8 lần trung bình cả nước, liên tục tăng trong suốt 5 năm qua, trong khi quỹ đất lại hữu hạn, dẫn tới giá đất khó có thể hạ nhiệt.

Ngoài yếu tố dân số, yếu tố pháp lý cũng là một trong những nguyên nhân quan trọng đẩy giá bất động sản tăng. Cụ thể, với Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm thay vì 5 năm một lần như trước. Khi bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận hơn với giá thị trường, giá đất đầu vào tăng sẽ kéo theo giá bất động sản sơ cấp và thứ cấp đồng loạt tăng theo. Đây là chuỗi phản ứng tất yếu của thị trường trong giai đoạn siết chặt quỹ đất và điều chỉnh chính sách mạnh mẽ.