Quyền lợi của khách hàng mua nhà bị bỏ qua là những nội dung chủ yếu gây ra tranh chấp và bức xúc trong các giao dịch mua bán nhà tại các khu đô thị, khu chung cư thời gian qua. Việc tranh chấp đòi quyền lợi của khách hàng đối với chủ đầu tư khu đô thị Splendora vừa phải đưa ra tòa là điển hình của tình trạng này.
Phiên tòa sơ thẩm đầu tiên trong 19 phiên tòa liên quan đến tranh chấp tại tại khu đô thị Splendora

Phiên tòa đầu tiên trong số 19 vụ kiện vừa được Tòa án nhân dân Huyện Hòa Đức (TP Hà Nội) đưa ra xét xử với nguyên đơn là ông Phùng Tất Thắng và bị đơn là Cty liên doanh TNHH Phát triển đô thị mới An Khánh (An Khanh JVC). Các nội dung khởi kiện của các khách hàng mua nhà chủ yếu liên quan đến việc đòi quyền được bàn giao phần thô và quyền được cung cấp bản thiết kế được phê duyệt.

Phải trả tiền mà không được xem hàng

Ông Phùng Tất Thắng là khách hàng ký hợp đồng mua nhà và chuyển quyền sử dụng đất của An Khánh JVC từ đầu năm 2011. Tại phiên tòa, ông Thắng cho biết, ông cũng như nhiều khách hàng khác phát hiện ra An Khánh JVC đã có nhiều sai phạm trong thực hiện hợp đồng mua bán (HĐMB) nên nhiều lần yêu cầu An Khánh JVC phải tuân thủ các nghĩa vụ của bên bán. Tuy nhiên, An Khánh JVC không thiện chí hợp tác để giải quyết, sửa chữa những điểm sai của mình. Việc buộc phải kiện chủ đầu tư khu đô thị ra tòa án là chuyện cực chẳng đã.

Ông Thắng cho biết, theo quy định tại Điều 3.3 (b) của HĐMB giữa khách hàng và An Khánh JVC: Bên mua chuyển cho bên bán khoản tiền đợt 2 “trong vòng 15 ngày kể từ ngày bên bán thông báo cho bên mua về việc hoàn tất phần thô của căn nhà ” và Điều 5.1 của HĐMB: “Đồng thời với việc thanh toán đợt 2, bên bán và bên mua sẽ tiến hành bàn giao phần thô của căn nhà”. Tuy nhiên, từ ngày 26/12/2011, An Khánh JVC phát hành thông báo nộp tiền Đợt 2 tới khách hàng đến nay, ông cùng nhiều khách hàng chưa hề nhận thông báo về việc hoàn tất phần thô của căn nhà và thông báo thời điểm bàn giao phần thô của căn nhà.

Đại diện của An Khánh JVC thì cho rằng, hợp đồng ghi là đồng thời thanh toán với bàn giao phần thô không có nghĩa là họ bắt buộc phải bàn giao phần thô. Họ chỉ bàn giao khi khách hàng có yêu cầu. Hơn nữa, khách hàng muốn bàn giao phần thô thì phải nộp tiền trước đã.

Khi ông Thắng đưa ra hàng loạt chứng cứ khẳng định mình có yêu cầu được bàn giao phần thô từ đầu năm 2012 đến nay thì An Khánh JVC lại cho rằng yêu cầu này đã muộn vì khi đó căn nhà đang trong quá trình hoàn thiện. Cùng với đó, An Khánh JVC đã không hề nhắc tới lý do tại sao họ không thông báo thời điểm bàn giao phần thô cho ông Thắng.

LS Trần Vũ Hải – đại diện cho quyền lợi và nghĩa vụ của nguyên đơn cho rằng, An Khánh JVC chỉ quan tâm đến quyền mà không thực hiện nghĩa vụ đối với khách hàng là chưa đủ. Khánh hàng mua nhà nộp tiền đợt 2 là mua sản phẩm phần thô của căn nhà mà không được bàn giao về chất lượng phần thô là điều vô lý. Họ mua sản phầm mà không được cho kiểm tra và biết về chất lượng của sản phẩm đó thì còn gì là quan hệ mua bán.

LS Hải đã mời ông Đinh Quang Vinh - cũng là khách hàng mua nhà làm nhân chứng tại phiên tòa. Tuy nhiên, ông Vinh đã được An Khánh JVC bàn giao phần thô vào cuối năm 2012. Vào thời điểm ông Vinh được bàn giao phần thô thì căn nhà cũng đang trong quá trình hoàn thiện. Chỉ  khác biệt ở chỗ, ông Vĩnh đã “chiều” bên bán hơn ông Thắng bằng hành động nộp đủ 100% tiền mua nhà.

Quyền được biết thiết kế kỹ thuật

Nhưng hậu quả của việc nộp trước tiền của ông Vinh là phần thô căn nhà đã sai với thiết kế đã được phê duyệt. Theo ông Vinh, phần cốt nền của dự án đã bị điều chỉnh so với thiết kế được phê duyệt. Cụ thể, chiều cao bậc tam cấp đã hoàn thiện thấp hơn so với thiết kế gốc từ 20 - 25 cm, trong khi phào chỉ trang trí chân tường bị che lấp vì phần tôn nền. Những lỗi này đã khiến tính thẩm mỹ, công năng và giá trị của các căn biệt thự giảm đi rất nhiều. Phần lỗi này cũng được chính chủ đầu tư thừa nhận.

Việc chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế đã được phê duyệt là không hợp pháp. Chính vì vậy, chủ đầu tư đã sợ không dám bàn giao phần thô cho khách hàng. Mặc khác, chủ đầu tư cũng không cho bất cứ khách hàng nào xem bản thiết kế được phê duyệt. Giải thích, đại diện An Khánh JVC cho rằng, điều này không có trong hợp đồng. Họ không có trách nhiệm phải cho khách mua nhà xem thiết kế kỹ thuật được phê duyệt.

Một điểm khác mà khách hàng cho rằng An Khánh JVC đã lừa dối họ, khi một số người ký đơn đăng ký cải tạo ngày 24/7/2012. Mặc dù các căn biệt thự tại Splendora là tiêu chuẩn 5 sao nhưng lại thiết kế của Hàn Quốc nên không có điều hòa nhiệt độ. Khánh hàng muốn cải tạo phải có đơn theo mẫu. Tuy nhiên, trong đơn lại có đoạn An Khánh JVC đã ghi dòng in sẵn “tôi xác nhận rằng căn nhà mà tôi đã mua theo hợp đồng mua bán nêu trên đã hoàn thành xây thô theo đúng thiết kế được phê duyệt”. Do đó, người nào ký đơn xin được cải tạo nhà thì phải mặc nhiên thừa nhận nhà đã hoàn thành phần thô theo thiết kế được phê duyệt.

Thực tế, để được xem thiết kế các căn nhà của khu đô thị Splendora đã được Sở Xây dựng TP Hà Nội phê duyệt, khánh hàng đều phải dùng các mối quan hệ khác mới được “mục sở thị”. Theo LS Trần Vũ Hải, thiết kế được phê duyệt là văn bản khách hàng mua nhà có quyền được cung cấp và điều này đã được ghi tại điều 22, Luật Kinh doanh bất động sản; điều 8, điều 9 Nghị định 71/2010 hướng dẫn Luật Nhà ở.

Mặc dù, tòa án đã tuyên bác mọi yêu cầu của nguyên đơn nhưng 18 phiên tòa sơ thẩm liên quan đến đòi quyền lợi của khách mua nhà tại Splendora sẽ tiếp tục được diễn ra. Tất cả các nguyên đơn đều cho rằng, một kết cục phải kháng cáo lên tòa án chấp trên là điều chắc chắn sẽ xảy ra. Tuy nhiên, điều mà khách mua nhà Splendora nói riêng, người dân có nhu cầu nhà ở nói chung quan tâm chính là vấn đề quan hệ mua bán nhà cần phải được cải thiện.

Nguyên tắc hàng đầu của kinh doanh là phải giữ chữ tín. Đây chính là xây dựng thương hiệu cho DN. Để làm được điều này là cả một quá trình. Từ ký kết HĐMB theo hướng thỏa mãn yêu cầu của cả hai bên đến thực hiện nghiêm túc hợp đồng. Kinh nghiệm từ thành công của các chủ đầu tư khu đô thị, khu chung cư thời gian gần đây cho thấy, họ đã phải bỏ rất nhiều kinh phí và công sức trong việc chăm sóc khách hàng, quan tâm tới chế độ hậu mãi. Thời kinh doanh theo kiểu ăn xổi đã qua rồi.

LS Trần Vũ Hải - Đoàn LS Hà Nội:

Mô hình hiệp hội có thể giúp thị trường ổn định

Tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư các khu đô thị, khu chung cư thời gian gần đây diễn ra khá phổ biến. Nếu xem xét lại các hợp đồng mua bán nhà của các khu đô thị và khu chung cư đã và đang thực hiện trên thị trường bất động sản (BĐS) thì gần như 100% các hợp đồng đều có vấn đề. Có thể nói 100% các hợp đồng đều do chủ đầu tư khu đô thị và khu chung cư (bên bán) soạn. Do đó, các điều khoản trong hợp đồng đều theo hướng có lợi cho bên bán nhà.

Tình trạng trên là hệ quả của việc phát triển nóng của thị trường BĐS và sự phát triển sơ khai của thị trường. Không phải thời gian trước không có bức xúc của người mua nhà với người bán là các chủ đầu tư khu đô thị, khu chung cư. Người mua nhà vốn đã chịu nhiều ấm ức, và lép vế trước bên bán nhưng do thị trường BĐS phát triển nóng. Hầu hết người mua nhà đều có lãi, nên họ đã vủi vẻ bỏ qua các nỗi ấm ức đó. Chỉ đến khi thị trường BĐS xuống dốc thì những nỗi bức xúc, bất hợp lý mới bị lôi ra. Mặc dù, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS đang nhanh chóng được hoàn thiện và ngày càng tốt lên. Tuy nhiên, những hậu quả về sự lỏng lẻo của pháp luật, sự thiếu hiểu biết của thời kỳ “sơ khai” đang đè nặng hiện tại. Giải quyết các vụ tranh chấp, giải tỏa nỗi bức xúc của các bên là điều đương nhiên phải làm. Vấn đề lớn hơn các nhà làm luật và hoạch định chính sách cần quan tâm là phải phát huy lợi thế của người đi sau, đó là học hỏi và rút kinh nghiệm của các thị trường phát triển.

Tôi ví dụ thị trường BĐS Mỹ, các giao dịch BĐS bao giờ cũng phải có sự tham gia của hai tổ chức là luật sư và môi giới. Do đó, việc tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán BĐS của họ gần như bị triệt tiêu. Nhìn lại các giao dịch mua bán BĐS của VN thì thấy rất hiếm giao dịch mà bên mua sử dụng dịch vụ luật sư. Còn yêu cầu giao dịch phải qua sàn BĐS cũng không mấy được bên mua quan tâm.

Để thị trường BĐS hạn chế được tranh chấp, người mua nhà ít phải chịu rủi ro và thiệt thòi, thì giao dịch BĐS cần phải có luật sư tư vấn. Nếu người mua sợ phải trả tiền nhiều vào một lúc cho dịch vụ luật sư vào môi giới thì cách tốt nhất là thành lập hiệp hội (có thể bắt đầu từ hiệp hội chung cư). Từ người bán đến người mua có thể đóng phí hàng năm cho hiệp hội. Có thể xem phí này như một hình thức mua bảo hiểm rủi ro. Hiệp hội sẽ lo tư vấn pháp lý cũng như chịu trách nhiệm rủi ro khi xảy ra tranh chấp. Từ tranh chấp mua bán đến tranh chấp cung cấp dịch vụ liên quan đến các khu chung cư… Mô hình hiệp hội sẽ giải quyết cơ bản vấn đề tranh chấp của thị trường BĐS hiện nay, giúp thị trường đi vào ổn định.

Bá Tú (Diễn đàn doanh nghiệp)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.