Một phân khúc bất động sản đang hụt hơi: Giá tăng đều, nhưng “gà” có còn đẻ trứng vàng?

Phân khúc shophouse tại Hà Nội hiện nay lại đang đứng trước nghịch lý giá vẫn tăng đều qua các năm, nhưng hiệu suất khai thác thực tế, đặc biệt là dòng tiền cho thuê lại dậm chân tại chỗ.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội, shophouse trong các khu đô thị mới vẫn có sức hút nhất định nhờ vị trí đẹp và tiềm năng tăng giá.

Theo báo cáo quý 1/2025 của Savills Việt Nam, giá sơ cấp trung bình của shophouse tại Hà Nội đạt khoảng 278 triệu đồng/m2 đất, giảm nhẹ 12% so với quý trước nhưng vẫn giữ ổn định so với cùng kỳ 2024. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng 9% theo quý, lên mức 266 triệu đồng/m2. Những con số này phản ánh tâm lý nắm giữ tài sản lâu dài và kỳ vọng tăng giá vẫn còn tồn tại trong giới đầu tư.

Thế nhưng, đằng sau những con số tưởng như tích cực ấy là trầm lắng về hiệu quả khai thác. Tỷ suất cho thuê thấp, tỷ lệ lấp đầy không cao và mô hình vận hành thiếu chuyên nghiệp đang khiến nhiều chủ sở hữu lâm vào cảnh ôm hàng dài hạn mà không tạo ra được dòng tiền.

“Dù được thiết kế với mục tiêu kép vừa để ở vừa để kinh doanh nhưng shophouse vẫn chưa phát huy hiệu quả như kỳ vọng. Một số dự án tại Hà Nội ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt ở các khu vực ngoài trung tâm, nơi hạ tầng vận hành chưa đồng bộ,” bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu, Savills Hà Nội chia sẻ.

Theo bà Hằng, một trong những nguyên nhân chính khiến shophouse kém hấp dẫn trong mắt khách thuê là sự cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại. Với quy mô lớn, vận hành bài bản, lưu lượng khách ổn định và đa dạng tiện ích, các trung tâm thương mại đang trở thành lựa chọn cho các thương hiệu bán lẻ và F&B. Không chỉ có khung giá thuê ổn định, khách thuê tại trung tâm thương mại còn được hỗ trợ truyền thông và nhiều chính sách ưu đãi, điều mà phần lớn các shophouse không thể đáp ứng.

Một điểm yếu khác nằm ở chính mô hình cho thuê của loại hình này. Nhiều chủ sở hữu chỉ cho thuê toàn bộ căn nhà trong khi khách thuê lại chỉ cần không gian tầng trệt để kinh doanh. Việc phải gánh chi phí thuê cả căn khiến giá thuê vượt quá khả năng chi trả, đặc biệt với các thương hiệu nhỏ hoặc start-up.

Ngoài ra, vấn đề chia sẻ lối đi, dùng chung nhà vệ sinh với chủ nhà cũng là trở ngại lớn, nhất là với các thương hiệu yêu cầu tính riêng tư, chuẩn hóa không gian hoặc vận hành chuyên nghiệp.

Thêm vào đó, giá thuê nhà phố thương mại cũng thiếu tính ổn định do bị ảnh hưởng bởi biến động giá bất động sản. Trái lại, trung tâm thương mại thường có hợp đồng dài hạn, khung giá rõ ràng, phù hợp với kế hoạch tài chính dài hơi của doanh nghiệp.

Tính pháp lý và cách thức vận hành cũng là bài toán khiến nhiều người lắc đầu. Không giống như các trung tâm thương mại có đơn vị quản lý chuyên trách lo từ giấy phép kinh doanh, phòng cháy chữa cháy đến xử lý kỹ thuật, phần lớn shophouse lại phụ thuộc vào cá nhân chủ nhà hoặc khách thuê tự xoay sở. Điều này khiến việc triển khai kinh doanh gặp không ít trở ngại, đặc biệt với các thương hiệu chuỗi vốn yêu cầu sự chuẩn hóa vận hành ở tất cả các điểm bán.

Tuy nhiên, theo đánh giá của giới chuyên gia, tiềm năng dài hạn của shophouse vẫn chưa mất đi. Ở những đô thị có tốc độ tăng dân số nhanh, thu nhập ổn định và nhu cầu tiêu dùng mở rộng, sản phẩm này vẫn có tiềm năng nếu được phát triển đúng cách. Vấn đề nằm ở việc nhà đầu tư phải lựa chọn đúng sản phẩm, đúng vị trí, đúng mô hình và quản lý bài bản, thay vì trông chờ tăng giá đơn thuần.

Bà Hằng nhấn mạnh, để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững, người mua cần quan tâm đến các yếu tố cốt lõi như vị trí, pháp lý, uy tín chủ đầu tư và thiết kế sản phẩm. Tránh mua theo phong trào hay vì những kỳ vọng phi thực tế.

Về vị trí, bà khuyến nghị nên chọn các sản phẩm nằm trên trục đường chính, giao thông thuận tiện, mật độ dân cư cao và có sức mua thực tế. Gần các công trình công cộng, trường học, khu văn phòng – những nơi có dòng khách hàng ổn định là điểm cộng lớn.

Về thiết kế, một căn nhà phố thương mại lý tưởng nên có mặt tiền rộng ít nhất 5m, thiết kế linh hoạt, tách biệt lối đi giữa phần ở và phần kinh doanh, có hệ thống thông gió, thoát hiểm, xử lý mùi tốt đặc biệt nếu định hướng cho thuê lĩnh vực F&B.

Còn với các dự án đang trong quá trình triển khai, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý từng bước, từ quyết định giao đất, giấy phép xây dựng đến cam kết cấp sổ đỏ sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Những sản phẩm đến từ chủ đầu tư uy tín, có đơn vị thiết kế, thi công, giám sát chuyên nghiệp thường đảm bảo tiến độ và chất lượng, từ đó dễ dàng khai thác hoặc sang nhượng.

Shophouse vẫn là một “miếng bánh” tiềm năng, nhưng không còn là cuộc chơi dễ dàng. Trong bối cảnh thị trường phân hóa mạnh mẽ, mua shophouse không chỉ là chọn đúng sản phẩm mà còn là chọn đúng cách vận hành. Nếu không, nhà đầu tư sẽ dễ rơi vào cái bẫy ôm hàng dài hạn với những kỳ vọng không bao giờ thành hiện thực.