Shophouse “đẻ nợ” thay vì “trứng vàng” cho nhà đầu tư

Tháo chạy khỏi shophouse

Chưa khắc phục xong thiệt hại trong hai năm đại dịch Covid-19, những nhà đầu tư loại hình shophouse lại điêu đứng bởi sự lao dốc của nền kinh tế trong năm 2023. Kinh doanh khó khăn khiến làn sóng trả mặt bằng lan rộng mọi ngõ ngách. Chủ nhà dù chấp nhận giảm sâu giá cho thuê vẫn không giữ chân được khách. Nhìn khối tài sản có giá lên đến hàng chục tỉ đồng bỏ trống suốt cả năm, cho thuê không được, bán lỗ cũng không xong khiến không ít người vỡ mộng với “con gà đẻ trứng vàng” một thời.

Năm 2021, khi làn sóng đầu tư shophouse đang tăng cao, chị Quỳnh (Hà Nội) đã quyết định mua một căn shophouse có diện tích 75m2, xây dựng kết cấu một trệt, ba lầu với giá bán 17 tỉ đồng trong khu đô thị mới trên địa bàn quận Thanh Xuân.

Do ảnh hưởng của dịch bệnh, thời gian đầu chị cho thuê với giá chỉ 15 triệu đồng mỗi tháng để giữ chân khách.

Shophouse không còn là gà đẻ trứng vàng cho nhà đầu tư?

Tuy nhiên, khi hết dịch chị không thể tăng giá thuê vì khách “than” bán buôn ế ẩm. Đến đầu năm 2023, chị sốc khi khách báo trả mặt bằng. “Để mua shophouse này tôi phải vay ngân hàng hơn 4 tỉ, tiền cho thuê không thấm vào đâu so với tiền lãi phải trả mỗi tháng, nhưng có vẫn hơn không”, chị Quỳnh nói. Sau gần 1 năm không có người thuê, chị Quỳnh nhờ môi giới rao bán lại căn shophouse, chấp nhận “cắt lỗ” hơn 500 triệu so với lúc mua nhưng đến nay vẫn không có ai ngó ngàng tới.

Cùng cảnh ngộ, anh Tuấn (TP.HCM) cũng đang rất chật vật để rao bán lại căn shophouse khối đế tại một chung cư trên địa bàn TP. Thủ Đức. Nhà đầu tư này cho biết, năm 2020 anh mua căn shophouse có diện tích 100m2, kết cấu một trệt, một lầu với giá gần 7 tỉ đồng. Năm đầu anh Tuấn cho khách thuê để mở phòng tập gym với giá 20 triệu mỗi tháng.

Tuy nhiên, giá thuê liên tục phải điều chỉnh giảm xuống do khách hàng kinh doanh khó khăn. Giữa năm 2022, khách thông báo trả mặt bằng. Từ đó đến nay, anh Tuấn chưa tìm được người thuê mới. Anh Tuấn chia sẻ, lúc mua anh đã tính toán khá kỹ khi lựa chọn dự án có vị trí giao thông thuận lợi, khối đế thương mại đã có siêu thị và nhiều cửa hàng kinh doanh. Phía trên là hơn 800 căn hộ đã được lấp đầy.

Tuy nhiên, khó khăn từ dịch bệnh và kinh tế suy thoái khiến anh Tuấn không thể lường trước. Hiện không chỉ có shophouse của anh Tuấn mà nhiều căn khác tại chung cư này cũng đang bỏ trống.

Dù trầy trật nhưng trường hợp của chị Quỳnh và anh Tuấn vẫn đỡ “đắng lòng” hơn so với nhiều nhà đầu tư khác khi bỏ chục tỉ mua shophouse nhưng nhiều năm chưa thu nổi một đồng cho thuê.

Anh Minh sở hữu một căn shophouse có diện tích hơn 150m2 tại quận Hà Đông (Hà Nội) từ năm 2021. Nhưng kể đó cho tới nay, anh chưa tìm được một khách thuê nào. Để đầu tư căn shophouse có giá lên đến 23 tỉ đồng, anh Minh phải vay ngân hàng số tiền 10 tỉ. Hiện nay, mỗi tháng anh đang phải gồng mình trả khoản tiền gốc và lãi ngân hàng lên đến gần 200 triệu đồng. Hơn một năm rao bán không thành, anh Minh quyết định “cắt lỗ” sâu khi giảm giá 20% (khoảng 4,6 tỉ) mong bán nhanh để thoát nợ nhưng tình hình vẫn chưa khả quan hơn.

Chị Thanh, môi giới bất động sản tại TP.HCM, cho biết hiện có rất nhiều khách hàng mua shophouse gửi chị rao bán lại với mức giá bán lỗ. Đặc biệt, với những người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn thì mức giảm giá phổ biến từ 20-30% giá trị so với lúc mua.

Tuy nhiên, môi giới này thừa nhận, trong bối cảnh hiện nay người muốn bán shophouse đông như “sao trời” còn tìm được người mua khó như “mò kim đáy biển”.

Tại một khu đô thị có quy mô lớn bậc nhất TP. Thủ Đức, hàng nghìn căn shophouse nhà phố và trong khối đế chung cư đã hoàn thiện nhưng “cửa đóng then cài” suốt nhiều năm.

Anh Hùng, môi giới bất động sản khu vực này cho biết, mỗi căn shophouse tại khu đô thị này có giá bán từ 5-20 tỉ đồng tuỳ vị trí và diện tích. Không cho thuê được, nhiều nhà đầu tư đang chấp nhận bán lỗ.

“Một căn giá mua vào 6 tỉ giờ đang bán 5 tỉ, một căn khác diện tích 96m2 mua vào 15 tỉ nhưng nay giảm còn 13,7 tỉ. Có căn mua 22 tỉ giờ bán 20 tỉ. Đa phần người bán đều đang gồng lãi vay ngân hàng nên đua nhau giảm giá. Tuy nhiên, hầu như không có giao dịch”, anh Hùng nói.

Phía dưới tảng băng

Shophouse là dạng bất động sản đặc thù với tính chất kết hợp vừa ở vừa kinh doanh. Đặc điểm của sản phẩm này là thường nằm ở những vị trí đắc địa trong dự án đô thị, mặt tiền các tuyến đường lớn thích hợp kinh doanh buôn bán. Số lượng shophouse trong mỗi dự án cũng rất hạn chế, được nhiều người săn đón nên giá bán thường cao hơn nhiều so với các bất động sản khác.

Không thể phủ nhận ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 cùng với nền kinh tế khó khăn trong những năm gần đây đã góp phần làm “mất giá” shophouse. Tuy nhiên, theo nhiều nhà đầu tư kinh nghiệm, ảnh hưởng trên chỉ là phần nổi nhỏ của tảng băng, phần chìm khổng lồ phía dưới mới thực sự là nguồn gốc của vấn đề.

Anh Thuận, một nhà đầu tư, cho biết giai đoạn 2020-2022 là thời kỳ bùng nổ của shophouse. Những lời quảng cáo “có cánh” của chủ đầu tư và tâm lý lúc thị trường đang lên khiến nhiều người đổ vào mua, đẩy giá tăng cao ngất ngưởng.

Tuy nhiên, nếu 10 người mua thì có đến 8 người không đánh giá đúng giá trị của sản phẩm. Họ chủ yếu mua với mục đích đầu cơ, hi vọng sớm bán lại thu khoản lợi nhuận lớn chứ không quan tâm đến khả năng thanh khoản hay việc khai thác cho thuê.

“Trong thời điểm thị trường sốt nóng, giá của mọi loại hình bất động sản đều tăng cao. Shophouse nằm trong nhóm có biên độ tăng giá cao nhất. Nhưng khi thị trường khó như hiện nay, người mua shophouse lại đang gánh hậu quả nặng nề nhất”, anh Thuận nói.

Đồng quan điểm, anh Hải, một nhà đầu tư khác chia sẻ, bên cạnh việc người mua chạy theo “trend” không đánh giá đúng thực tế thì sự bùng nổ với số lượng quá lớn đã phá vỡ tiêu chí “của hiếm khó tìm” vốn là sức hút của shophouse.

Anh Hải ví dụ, tại khu đô thị lớn ở TP. Thủ Đức (quận 9 cũ), hàng nghìn shophouse giá trị từ vài tỉ đến hàng chục tỉ đồng đang chịu cảnh bỏ không. Khu đô thị này được quy hoạch với hàng chục nghìn cư dân, đường xá nội khu xây dựng rất khang trang, sạch đẹp.

Tuy nhiên, các tuyến đường xung quanh kết nối với khu đô thị lại đang rất chật hẹp, lưu lượng xe tải, container di chuyển liên tục. Để đi từ dự án đến trung tâm thành phố mất khoảng gần một giờ, thậm chí nhiều hơn vào lúc cao điểm.

Hạ tầng kết nối nghẽn đã khiến cho dự án có quy mô hàng chục nghìn cư dân khó có thể lấp đầy. Hiện nay, chỉ một số toà nhà tại đây đã có người ở, phần lớn còn lại đang bỏ trống.

Cư dân thưa thớt, nhiều shophouse để trống vì không thể tìm được khách thuê. Nghịch lý hơn nữa là nhiều chủ shophouse đang chấp nhận bán lỗ nặng nhưng không thể “thoát” vì số lượng người bán quá lớn. Trong khi đó, chủ đầu tư lại đang tiếp tục xây dựng hàng loạt căn shohouse khác.

“Dù có chấp nhận cắt lỗ, những nhà đầu tư cá nhân không thể cạnh tranh với các sản phẩm mới của chủ đầu tư vì giá bán gần như ngang bằng mà lại có rất nhiều chính sách ưu đãi”, anh Hải nói.

Trong khi hàng loạt shophouse ở TP.HCM, thậm chí khu nằm khu vực trung tâm đang chịu cảnh ế ẩm thì ở những khu vực vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương hay Long An loại hình này vẫn tiếp tục nở rộ trong các khu đô thị mới đang được xây dựng.

Tại Nhơn Trạch (Đồng Nai) hiện có rất nhiều khu đô thị có quy mô hàng trăm hecta đã thành hình nhưng gần như không có người ở. Bên cạnh nhà phố, biệt thự thì shophouse là sản phẩm không thể thiếu tại các dự án này. Giá bán mỗi căn từ vài tỉ đến hơn chục tỉ nhưng tất cả chỉ đang để cho cỏ dại mọc um tùm.

Quanh khu vực sân bay quốc tế Long Thành đang xây dựng, hàng loạt dự án bất động sản đã mọc lên để đón đầu. Tình cảnh chung là dự án đã xong, nhà cửa xây dựng bài bản, hạ tầng nội khu đẹp nhưng vắng người ở.

Shophouse tại các dự án này có giá trung bình từ 4 – 6 tỉ đồng mỗi căn. Những sản phẩm này từng được quảng cáo là “món hời” khi sân bay Long Thành đi vào khai thác. Tuy nhiên hiện nay, khi sân bay chưa kịp cất cánh thì nhiều nhà đầu tư đã “gãy cánh”.

Tại huyện Đức Hoà (Long An) có một dự án khá đặc biệt khi chỉ gồm hai dãy shophouse kéo dài suốt mặt tiền của tuyến đường hơn một kilomet. Khung cảnh gây choáng ngợp cho người xem. Đáng chú ý là phía sau hai dãy shophouse hoành tráng này vẫn là cánh đồng lúa bao la, những ngôi nhà dân thưa thớt.

Dự án này cách TP.HCM khoảng 40km, được quảng cáo với khá nhiều mỹ từ. Giá bán từ 9 – 10 tỉ đồng mỗi căn. Mức giá cao ngất ngưởng, gần như không nhiều người dân ở khu vực này có thể chạm tới.

Shophouse nở rộ khu vực quanh TP.HCM nhưng phần lớn đang bị bỏ trống

Chưa biết những người mua shophouse ở đây có hái được “quả ngọt” trong những năm tới hay không. Tuy nhiên, hiện nay nhiều phân khu đã hoàn thành, treo bảng nhưng chưa có người thuê. Trong khi đó, trên các trang rao bán bất động sản, cũng đã xuất hiện những tin rao bán cắt lỗ tại dự án. Thậm chí, có người rao bán với giá 6 tỉ, giảm 3 tỉ so với thời điểm mua dù dự án chỉ mới bàn giao đầu năm 2023.

“Gà đẻ trứng vàng” ở đâu?

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group, cho biết tình trạng mặt bằng shophouse bỏ trống nhiều nơi, không có khách thuê có nhiều nguyên nhân. Trong đó, lý do lớn nhất là vị trí không thuận lợi để kinh doanh.

Nhiều dự án nằm ở khu vực xa trung tâm, mật độ cư dân thưa thớt, hạ tầng kết nối chưa đồng bộ và thiếu các tiện ích nên khai thác cho thuê không hiệu quả.

Cũng theo ông Thắng, số lượng shophouse thường rất ít, chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung tại các khu đô thị lớn. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, nhiều chủ đầu tư lại lạm dụng loại hình này và cho xây dựng với số lượng quá lớn, trong khi hiệu quả khai thác kinh doanh bị bỏ ngỏ.

Chuyên gia này khuyến cáo, trước khi xuống tiền mua shophouse, người mua cần tính toán kỹ càng đến rất nhiều yếu tố như vị trí, giao thông kết nối, khả năng lấp đầy của toàn dự án. Bên cạnh đó là tiện ích nội ngoại khu, cũng như uy tín của chủ đầu tư.

Anh Hải cho rằng, không phải tự nhiên shophouse lại được ví như “gà đẻ trứng vàng”. Tuy nhiên, trên thị trường số lượng những “con gà” như vậy không nhiều và cũng chỉ có một số rất nhỏ nhà đầu tư có khả năng lựa chọn đúng.

Theo nhà đầu tư này, với giá trị lên đến hàng chục tỉ đồng, tỉ suất cho thuê chỉ khoảng 1 – 2% không phải là mục đích chính của người mua. Tuy nhiên, nếu shophouse không có khả năng tạo ra khoản thu nhỏ này, thì khả năng tăng giá của nó sẽ rất khó.

“Một căn shophouse khai thác cho thuê được không chỉ mang lại dòng tiền đều đặn mỗi tháng, đây còn là “linh hồn” tạo nên sức sống của nó, nhờ đó mà giá bán có thể sẽ tăng theo thời gian như kỳ vọng”, anh Hải nói.

Do đó, trước khi mua shophouse, người mua khoan nghĩ đến việc giá trị của căn nhà sẽ nhân lên bao nhiêu lần trong những năm tới. Thay vào đó phải trả lời câu hỏi trước mắt là shophouse hiện có khả năng kinh doanh hoặc cho thuê hay không? Giá thuê được bao nhiêu?

Theo anh Hải, khi đầu tư shophouse người mua cần tuân thủ những tiêu chí vốn là thế mạnh của bất động sản này. Đó là vị trí đắc địa ngay trục đường lớn thuận tiện kinh doanh, khu vực đông đúc cư dân, trong các khu đô thị đã lấp đầy. Đặc biệt là các dự án có số lượng shophouse không quá lớn. Những yếu tố trên sẽ đảm bảo cho khả năng khai thác cho thuê, tăng giá tốt và đặc biệt là tính thanh khoản cao dù thị trường có xấu đi.

Ngoài ra, người mua cũng không được bỏ quên những yếu tố quan trọng khác như pháp lý, ngành nghề được phép kinh doanh, chi phí vận hành. Chọn được những chủ đầu tư uy tín, đảm bảo tiến độ bàn giao, vận hành quản lý chuyên nghiệp.... cũng sẽ quyết định rất lớn đến giá trị của shophouse sau này.