Mối liên hệ giữa giá nhà và bức tranh kinh tế toàn cầu

Giá nhà hiện đã tăng trở lại gần bằng hoặc cao hơn mức cao trước đây tại nhiều thị trường dân cư lớn nhất thế giới. Theo Standard & Poor’s, nhà ở tại Mỹ hiện đắt hơn 15% so với thời kỳ đỉnh cao vào năm 2007, trước khi điều chỉnh theo lạm phát. Ở Anh, mặc dù nhà ở đã bị ảnh hưởng bởi sự không chắc chắn của Brexit trong ba năm qua, giá đã tăng 21% so với năm 2008. Trong khi đó, ở Úc, Canada và New Zealand, nhà ở hầu như không chững lại sau năm 2009 và sau đó lại tăng nhanh ở mức bình quân 40% so với năm 2009.

Sự gia tăng không chỉ giới hạn trong tại các quốc gia nói tiếng Anh. Vào nhiều thời điểm khác nhau trong thập kỷ qua, Trung Quốc đã phải tìm cách kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường nhà ở mà giá đã tăng gần gấp đôi trong thời gian này. Các nhà hoạch định chính sách ở một số quốc gia châu Âu, đặc biệt là Đức, Thụy Điển và Pháp, đã trở nên lo lắng về việc sự thái quá trong thị trường nhà ở.

Trong thời kỳ bùng nổ mới nhất này, giá nhà ở các thành phố cửa ngõ trên toàn cầu đã tăng cao hơn nhiều so với giá ở các vùng ngoại ô và xa hơn. Những người tài năng nhất, những công việc tốt nhất và những nhà hàng sành điệu nhất đều được tìm thấy ở các trung tâm đô thị. Dân số và việc làm tăng song song, trong khi việc xây nhà không theo kịp. Kết quả là giá nhà ở London đã tăng 55%, so với 20% của các quốc gia còn lại. Tại Đức, giá ở khu trung tâm nhất của Berlin đã tăng gấp đôi so với mức tăng 42% ở những nơi khác.

Các con số này phản ánh các nguyên tắc cơ bản hay biểu hiện của đầu cơ ở mức độ nào? Tạp chí Economist đã so sánh con đường của lạm phát giá nhà với hai thước đo: giá thuê nhà ở và thu nhập hộ gia đình. Nếu giá nhà cao hơn mối quan hệ lâu dài của chúng với tiền thuê (tương tự như tỷ lệ giá trên thu nhập của cổ phiếu) hoặc thu nhập (giá nhà phải phản ánh thu nhập của dịch vụ thế chấp nợ), điều đó cho thấy chúng được định giá quá cao.

Trên cơ sở quốc gia, các chỉ số định giá của Economist chỉ ra một số nguyên nhân đáng lo ngại. Ở Canada, Úc và New Zealand, giá nhà được định giá cao hơn khoảng 40% so với mối quan hệ với thu nhập. Ở Anh, giá cả được định giá cao hơn 40% so với giá thuê, nhưng có vẻ được đánh giá tốt hơn so với thu nhập, điều này cho thấy giá thuê cần giảm hoặc giá cần phải điều chỉnh. Tuy nhiên, ở Mỹ, những ngôi nhà có vẻ được định giá khá ổn.

Một cách tiếp cận rộng hơn là xem xét các biến số kinh tế vĩ mô khác có ảnh hưởng ra sao đến thị trường nhà ở. Economist đã xây dựng một mô hình dự báo giá nhà sử dụng các thước đo định giá cũng như một loạt các chỉ số bổ sung như GDP, tỷ lệ thất nghiệp và khả năng cung cấp tín dụng, để dự báo lạm phát giá nhà trong 18 tháng tới. Khi kiểm tra lại với các thời điểm trước, mô hình của họ phát hiện ra sự sụt giảm đáng kể của giá nhà ở Mỹ vào năm 2006.

Trong số các thành phố mà Economist theo dõi, hàng chục thành phố có mức định giá nhà theo thu nhập cao hơn ít nhất 50% so với mức trung bình dài hạn của chúng. Điều đó cho thấy giá nhà cần phải giảm. Tuy nhiên, theo IMF, do thị trường nhà ở tại các thành phố trên toàn cầu ngày càng có tính đồng bộ nên sự sụt giảm giá nhà ở các thành phố lớn như Bắc Kinh, Berlin, Lisbon và London có thể kích hoạt một cuộc khủng hoảng kinh tế khác.