Môi giới bất động sản: thông tin nhiễu loạn vì dân nghiệp dư

Đan xen giữa chuyên nghiệp và nghiệp dư

Nghề môi giới đã hình thành và phát triển từ khi đổi mới nền kinh tế kế hoạch sang kinh tế thị trường 1986, bắt đầu phát triển mạnh thời kỳ 1991, 1993 khi luật đất đai đầu tiên được hình thành công nhận việc chuyển nhượng các quyền về đất đai, nhà ở.

Thời kỳ đầu, nghề môi giới hình thành tự phát, đáp ứng nhu cầu tìm kiếm, giao dịch giữa người mua và người bán. Người hành nghề chủ yếu là người địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng, môi giới bất động sản tự phát như một nghề tay trái.

Từ đầu những năm 2000, các công ty môi giới bất động sản có tổ chức đầu tiên xuất hiện kể từ khi việc phát triển nhà ở chuyển sang mô hình phát triển dự án do các doanh nghiệp thực hiện theo cơ chế thị trường.

Phát biểu tại buổi hội thảo, TS. Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết hiện nay có nhiều công ty môi giới bất động sản đã tạo dựng được uy tín, phát triển theo hệ thống, xây dựng thương hiệu, hoạt động chuyên nghiệp, bài bản. Môi giới bất động sản trở thành kênh phân phối, đối tác quan trọng không thể thiếu của các nhà phát triển bất động sản, nhà ở trên phạm vi cả nước.

Tuy nhiên, bên cạnh sự phát triển mạnh mẽ, nhanh chóng, nghề môi giới bất động sản vẫn còn không ít những hạn chế xuất phát từ bất cập trong công tác thực thi quản lý hoạt động hành nghề, chưa theo kịp sự phát triển nhanh chóng của nghề môi giới bất động sản.

Hiện nay thị trường chưa có một nhận thức đầy đủ về nghề môi giới.

Ông Hoàng đánh giá, hoạt động nghề môi giới còn đan xen giữa hoạt động chuyên nghiệp và các hoạt động tự phát, nghiệp dư. Việc hành nghề chui, vi phạm pháp luật, chưa được quản lý, kiểm soát.

“Thực trạng thị trường cho thấy, người hành nghề môi giới bất động sản chân chính chưa được bảo vệ, trong khi kinh doanh chụp giật, vi phạm luật pháp diễn ra khá phổ biến. Môi giới bất động sản yếu về chuyên môn, xem nhẹ trách nhiệm đạo đức, coi thường các quy định quản lý”, ông Hoàng nhận xét.

Cũng theo đại diện VARS, một số lượng lớn các sản phẩm được môi giới bất động sản chào bán không đủ tiêu chuẩn đưa vào kinh doanh. Trên 90% tin rao bán bất động sản nhà ở riêng lẻ thiếu chính xác, có sai lệch thông tin hoặc về vị trí, giá cả hoặc thông tin về pháp lý bất động sản, quy hoạch...

Gần như 100% giao dịch bất động sản riêng lẻ, giao dịch bất động sản trên thị trường thứ cấp không đóng thế thu nhập từ hoạt động môi giới. Bên cạnh đó, hiện tượng thông tin ảo, đồn thổi, thổi phồng giá, giấu giếm, thậm chí đưa thông tin sai lệch về quy hoạch, pháp lý bất động sản diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương.

Theo ông Hoàng, nhiều người dân gặp phải rủi ro khi giao dịch bất động sản thông qua hoạt động môi giới không chuyên nghiệp như bị thiệt hại tài sản, thậm chí bị lừa đảo, chiếm dụng vốn. Hình ảnh nghề môi giới bất động sản vì thế không tạo được sự thiện cảm mà phải chịu ấn tượng xấu trong xã hội.

Đâu là nguyên nhân?

Sâu xa của những bất cập trong nghề môi giới bất động sản, theo ông Hoàng, là do nghề này còn mới mẻ đối với Việt Nam. Thị trường bất động sản phát triển quá nhanh trong thời gian ngắn khiến cho việc định hướng nghề nghiệp và tổ chức đào tạo các nghề dịch vụ bất động sản, trong đó có hoạt động môi giới chưa theo kịp đà phát triển.

Do yếu tố lịch sử, chính sách và khung pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản còn thiếu ổn định hay thay đổi dẫn đến hoạt động môi giới khó điều chỉnh kịp thời với sự thay đổi của luật pháp.

Bên cạnh đó, các quyền về tài sản là bất động sản tại Việt Nam khá phức tạp, tồn tại qua các thời kỳ, nhập nhằng giữa quyền sở hữu tài sản và mục đích sử dung tài sản.

Nhà nước chưa đánh giá và quan tâm đủ về tầm quan trọng của nghề môi giới bất động sản dẫn đến việc tổ chức quản lý, thực thi pháp luật đối với các hoạt động môi giới bất động sản còn lỏng lẻo, không nghiêm minh. Người làm sai chưa bị chế tài, người làm đúng chưa được bảo vệ dẫn tới xu hướng xem thường pháp luật và chạy theo lợi ích ngắn hạn trong hoạt động môi giới bất động sản.

Lãnh đạo VARS đề xuất nên quản lý thông qua cấp chứng chỉ hành nghề, cấp mã số hành nghề (định danh) cho nhà môi giới bất động sản.

Hiện nay, Việt Nam chưa tồn tại cơ sở đào tạo nghề môi giới bất động sản chính quy. “Hầu hết môi giới hoạt động dựa trên kinh nghiệm hoặc đào tạo tự phát, ngắn ngày từ các doanh nghiệp hoặc cơ sở đào tạo nghề nhỏ lẻ. Rất ít trường đại học, cao đẳng, trường nghề trên cả nước có đào tạo các chuyên ngành về dịch vụ, môi giới bất động sản”, ông Hoàng cho biết.

Đồng quan điểm, một lãnh đạo của Hải Phát Land cho rằng, chúng ta thiếu một chương trình đào tạo và huấn luyện môi giới bất động sản chuyên nghiệp thống nhất trên phạm vi toàn quốc.

Ngoài ra, hành lang pháp lý trong lĩnh vực môi giới bất động sản còn nhiều bất cập. Chẳng hạn như quy định cá nhân không bắt buộc phải có giấy chứng nhận hoàn thành khoá học thì mới được dự thi lấy chứng chỉ hành nghề. Chế tài xử lý đối với cá nhân, tổ chức vi phạm chưa đủ sức răn đe. Bản thân người hành nghề cũng không coi trọng việc tham gia các khoá đào tạo.

Cũng theo đạo diện Hải Phát Land, trên thực tế, chứng chỉ hành nghề môi giới chưa được nhìn nhận đúng giá trị, chưa được coi trọng, chưa làm cho người được cấp cảm thấy tự hào, vinh dự mà thực sự chỉ có tác dụng trong việc đăng ký thành lập sàn giao dịch bất động sản.

Nói về nguyên nhân tạo nên những lộn xộn trong hoạt động môi giới bất động sản thời gian qua, ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA, cho rằng mọi người hay nói ai cũng có thể làm môi giới nhưng nhẽ phải nói ngược lại là: không phải ai cũng có thể làm môi giới bất động sản.

Theo ông Lâm, một môi giới được gọi là chuyên nghiệp thì phải được đào tạo bài bản, có kiến thức chuyên môn sâu, định hướng rõ ràng về nghề nghiệp. Đặc biệt, môi giới phải là nghề am hiểu kiến thức, hội tụ nhiều kỹ năng, liên tục học hỏi. Trong khi đó chúng ta hiện đang thiếu cơ chế quản lý tốt ngành này.

Chính vì sự lỏng lẻo trong cơ chế đã khiến những môi giới chuyên nghiệp chông chênh trong nghề trong khi những môi giới tự phát, thiếu chuyên môn thì bùng phát mạnh mẽ. Nhiều môi giới nghiệp dư, vào nghề khi thấy thị trường nóng sốt, hết sốt thì nghỉ; môi giới hành nghề ở mọi lứa tuổi và xem đó là ngành nhanh làm giàu, mặc dù không rõ về pháp lý dự án để tư vấn cho khách hàng.

“Đó chính là lý do người ta nhìn nhận nghề môi giới bằng những từ ngữ chưa đúng như “cò đất” bởi người ta nghĩ rằng những người làm công việc là tranh thủ, là cơ hội, nhìn vào lợi ích của họ nhiều hơn khách hàng”, ông Lâm cho hay.

Đề xuất giải pháp để quản lý và phát triển hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản trong tương lai, ông Hoàng cho rằng, nên quản lý thông qua cấp chứng chỉ hành nghề, cấp mã số hành nghề (định danh) cho nhà môi giới bất động sản.

Các môi giới chỉ được cấp chứng chỉ hành nghề khi hoàn tất các chương trình và thời lượng đào tạo chuyên môn phù hợp với từng chuyên môn hành nghề; có thời gian trải nghiệm, thực hành các hoạt động giao dịch bất động sản phù hợp với từng cấp độ hành nghề; cam kết tuân thủ các tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp, có lý lịch tư pháp trong sạch, không vi phạm pháp luật.

Đồng thời các môi giới phải định kỳ cập nhật các kiến thức pháp luật, kiến thức chuyên môn để sát hạch gia hạn chứng chỉ hành nghề và phải đóng một khoản lệ phí hành nghề môi giới bất động sản hàng năm.

Đối với cơ quan quản lý, theo ông Hoàng cần siết chặt bằng việc nghiêm cấm hoạt động môi giới bất động sản chui không có chứng chỉ hành nghề; chỉ có người hành nghề môi giới bất động sản được đăng tin chào bán bất động sản. Việc đăng tin rao bán bất động sản phải đăng kèm mã số hành nghề của nhà môi giới.

Ông Hoàng cũng đề xuất ứng dụng công nghệ, phần mềm để liên thông các cơ sở dữ liệu về nhà, đất, lịch sử giao dịch nhà đất, thuế, nhà ở đang hình thành..., kết nối đồng bộ các dữ liệu do các cơ quan quản lý nhà nước quản lý để hỗ trợ tối đa việc tra cứu thông tin nhà đất cho nhà môi giới bất động sản.