Mâu thuẫn dai dẳng quanh phí bảo trì chung cư

Nợ tiền tỷ, trả góp tiền triệu

Sau nhiều lần bị đòi nợ quyết liệt, ngày 8-12 vừa rồi, chủ đầu tư là Công ty TNHH Tư vấn và kinh doanh nhà Đạt Gia mới chuyển vào tài khoản của Ban quản trị (BQT) chung cư Tam Phú 500 triệu đồng, tiền phí bảo trì chung cư! Ông Phạm Mai Duy Thông, Trưởng BQT chung cư Tam Phú (quận Thủ Đức, TPHCM), cho biết, tổng phí bảo trì chủ đầu tư giữ hơn 2 năm qua kể từ khi bàn giao nhà là 18 tỷ đồng (làm tròn số). Lúc đầu, chủ đầu tư hứa trong năm nay sẽ chuyển 5-10 tỷ đồng, phần còn lại hẹn sang năm. Nếu tính đầy đủ theo quy định của pháp luật, thêm lãi suất và các phần chưa bán, chưa thu do chủ đầu tư đang quản lý tổng cộng khoảng 22 tỷ đồng. “BQT phải nhiều lần viết đơn thư lên chủ đầu tư, Sở Xây dựng TPHCM xuống họp, ra biên bản tống đạt đòi phạt”, ông Phạm Mai Duy Thông kể lại.

Chung cư Đạt Gia, quận Thủ Đức, xảy ra tranh chấp phí bảo trì giữa cư dân với chủ đầu tư

Đòi nợ phí bảo trì dai dẳng, chủ đầu tư “trả góp” cũng xảy ra tại chung cư Oriental Plaza (quận Tân Phú, TPHCM). Đại diện BQT cho biết, chủ đầu tư chỉ mới bàn giao 13 tỷ đồng tiền phí bảo trì chung cư. Trong khi đó, dự án có 1.136 căn hộ, tổng tiền phí bảo trì là 54 tỷ đồng bao gồm khu căn hộ và khu trung tâm thương mại. Ngày 4-11, Sở Xây dựng TPHCM ra văn bản kỳ hạn trong vòng 17 ngày kể từ ngày nhận được công văn, chủ đầu tư là Công ty Sơn Thuận phải phối hợp với BQT nhà chung cư Oriental Plaza quyết toán kinh phí bảo trì và bàn giao quỹ kinh phí này cho BQT quản lý sử dụng theo quy định. Nếu quá thời hạn trên, Công ty Sơn Thuận vẫn không thực hiện thì BQT gửi văn bản kèm hồ sơ liên quan việc bàn giao kinh phí bảo trì đến Thanh tra Sở Xây dựng để kiểm tra, xử lý. Trước đó, UBND quận Tân Phú TPHCM cũng đã nhiều lần có văn bản yêu cầu Công ty Sơn Thuận chủ động làm việc với BQT xác định tổng số tiền bảo trì. Theo thông tin từ BQT chung cư Oriental Plaza, dù đã quá thời hạn nhưng chủ đầu tư không chuyển phí bảo trì còn lại theo chỉ đạo của Sở Xây dựng TPHCM.

Đó chỉ là vài vụ việc trong nhiều trường hợp chủ đầu tư không chịu “nhả” lại phí bảo trì chung cư cho BQT theo quy định. Luật Nhà ở 2005, rồi thay thế bằng Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định, phí bảo trì chỉ áp dụng đối với nhà chung cư, lý do là hết thời hạn bảo hành, cư dân sẽ có nguồn tiền sửa chữa các hạng mục hư hỏng. Do vậy, ngoài tiền mua nhà, người mua phải đóng thêm 2% phí bảo trì, chủ đầu tư chỉ có nhiệm vụ thu hộ thông qua hợp đồng mua bán nhà, sau đó sẽ bàn giao lại cho BQT chung cư khi được thành lập. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, chủ đầu tư sau đó giữ làm của riêng. Có những trường hợp Sở Xây dựng ra quyết định cưỡng chế nhưng cũng không lấy được tiền để giao cho BQT.

Tính đến tháng 5-2020, theo báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM, chỉ có 194 chung cư “đã và đang thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì”. Theo thống kê, TPHCM có 1.401 chung cư, trong đó có 474 chung cư xây dựng trước năm 1975, một số chung cư xây dựng sau năm 1975 đến năm Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực; nếu trừ đi 2 diện này thì con số nhà chung cư “đã và đang bàn giao phí bảo trì” không nhiều.

Sử dụng “tài khoản đóng”?

Trước sự phức tạp trong việc thu hồi lại phí bảo trì, tháng 5 năm nay, ông Lê Trần Kiên, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, kiến nghị xử lý theo 2 hướng: đối với các vướng mắc tồn tại lâu nay, BQT sẽ khởi kiện chủ đầu tư ra Tòa án nhân dân theo pháp luật về tố tụng dân sự. Hướng thứ 2, bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do BQT thu của các chủ sở hữu trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỷ lệ % do hội nghị nhà chung cư quyết định.

Tiếp thu ý kiến các địa phương, tháng 8-2020, Bộ Xây dựng trình Chính phủ giải pháp người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở. Theo đó, chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định. Việc sửa đổi này nhằm bảo đảm tài khoản được thực hiện như dạng “tài khoản đóng”, chủ đầu tư không được tự ý dùng vào mục đích khác. Tiếp theo, chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ (hoặc diện tích khác trong nhà chung cư) khi ký với khách hàng (số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản); người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng. Nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này. Đối với việc xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi phí bảo trì 2% bàn giao cho BQT, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi theo hướng bán đấu giá tài sản để làm cơ sở cho địa phương thực hiện.