Mất đất vì mua bán “giấy tay”

Tại thời điểm chuyển nhượng, đất chưa được cấp “sổ đỏ”. Hai bên đã giao nhận nhà đất cho nhau. Ông Trưởng đã quản lý, sử dụng từ năm 1998, đến tháng 5-2005, ông Trưởng phát hiện ông Công, bà Son được cấp GCNQSDĐ với diện tích đất trên nhưng đã mang “sổ đỏ” đi thế chấp ngân hàng để vay vốn.

Ngày 10-8-2005, ông Trưởng đã yêu cầu ông Công, bà Son ký lại hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng không được chứng thực vì “sổ đỏ” đang thế chấp tại ngân hàng. Ông Công, bà Son hứa sau khi trả nợ ngân hàng sẽ làm thủ tục sang tên cho vợ chồng ông Trưởng. Sau đó, do ông Công, bà Son không thực hiện nên tháng 7-2008, ông Trưởng có đơn gửi cơ quan chức năng nhằm tránh sự chuyển nhượng, thế chấp của ông Công. Tuy nhiên, cơ quan chức năng vẫn làm thủ tục chuyển nhượng đất trên cho bà Nguyễn Thị Hồng Ân. Ông Trưởng khởi kiện, yêu cầu buộc vợ chồng ông Công phải thực hiện chuyển nhượng QSDĐ theo các hợp đồng đã ký, yêu cầu huỷ hợp đồng giữa ông vợ chồng ông Công và bà Ân.

TAND huyện Tân Thành xét xử lần 1 vào ngày 16-9-2009, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trưởng, xác định mảnh đất nói trên thuộc quyền sử dụng của ông Trưởng.

Sau khi bị đơn và bà Ân kháng cáo, tại Bản án phúc thẩm số 146/2009/DS-ST ngày 15-12-2009, TAND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu huỷ án sơ thẩm để giải quyết lại. Tại Bản án sơ thẩm (lần 2) ngày 25-4-2011, TAND huyện Tân Thành tuyên: Buộc vợ chồng ông Công phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cùng 2 căn nhà tạm trên đất, tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng ông Công với bà Ân là vô hiệu.

Bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tiếp tục kháng cáo. Tại phiên toà phúc thẩm, HĐXX cho rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng ông Công với bà Ân là hợp pháp nên tuyên sửa án sơ thẩm, công nhận hợp đồng nói trên, tuyên các hợp đồng giữa ông Trưởng và vợ chồng ông Công đã ký trước đây là vô hiệu.

Mua bán nhà "giấy tay". (Ảnh minh hoạ)

Ông Phạm Quang Trưởng cho rằng, ngày 24-9-2008, ông đồng ý bán lại nhà đất cho vợ chồng ông Công với giá 200 triệu đồng để ông Công trả nợ ngân hàng (sau đó, vợ chồng ông Công bán lại cho bà Ân với giá 250 triệu đồng) là thể hiện thiện chí của ông. Tuy nhiên, ông Công chỉ trả 120 triệu, còn 80 triệu đồng xin trả dần nên ông Trưởng không đồng ý. Như vậy, không phải ông Trưởng “đồng ý cho vợ chồng ông Công chuyển nhượng nhà đất cho bà Ân” như án phúc thẩm đã nhận định.

Cũng theo ông Trưởng, nhà đất ông mua từ năm 1998, sau đó cải tạo đất, xây dựng lại nhà mới cùng những vật kiến trúc và sử dụng từ đó đến nay. Ông Trưởng cũng viện dẫn quy định của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TANDTC (hướng dẫn việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ), theo đó: Đối với hợp đồng mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện (được hướng dẫn tại nghị quyết này-PV) nhưng sau đó được cấp GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Luật Đất đai 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 1-7-2004 mới có yêu cầu giải quyết thì không coi là hợp đồng vô hiệu…

Cũng theo hướng dẫn tại văn bản này: Nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố, bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính, thì Toà án công nhận hợp đồng.