Lưu ý khi đầu tư vào bất động sản thương mại trong năm 2020

Nhưng, các nhà đầu tư có kinh nghiệm cũng hiểu rằng mọi thị trường đều có rủi ro và phần thưởng, ngay cả trong những thời điểm bất thường như hiện tại. Tại Mỹ, khối lượng giao dịch được dự đoán sẽ phục hồi lên 400 tỷ đô la vào năm 2021 và 500 tỷ đô la vào năm 2022. Tổng khối lượng giao dịch cho giai đoạn 2020-2022 dự kiến đạt 1,175 nghìn tỷ đô la, một triển vọng tốt hơn nhiều so với các giao dịch bất động sản thương mại trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.

Trong khi hầu hết các lĩnh vực bất động sản đều gặp khó khăn do tỷ lệ trống cao hơn và tiền thuê nhà bị hoãn thanh toán bởi các đợt phong tỏa, thì tác động ngắn hạn và dài hạn của đại dịch lại đang thay đổi theo khu vực và theo lĩnh vực bất động sản. Và đây là những thông tin quan trọng giúp nhà đầu tư có thể định hướng chiến lược của mình trong năm 2021.

Bất động sản công nghiệp: Trong khi một số giao dịch có thể tạm thời bị trì hoãn trong thời gian bùng phát dịch, các nhà đầu tư tại Mỹ vẫn đặt nhiều niềm tin vào lĩnh vực công nghiệp. Đặc biệt, các kho hàng lớn có diện tích từ 500.000 feet vuông trở lên tiếp tục được phát triển với thời gian thường chỉ kéo dài 18 - 24 tháng và nhận được nhu cầu thuê tốt. Ngay cả trong đại dịch, tỷ lệ thu tiền thuê của các nhà kho lớn - nơi xử lý hậu cần cho các công ty như Amazon và Walmart đã gần đạt 100%; trái ngược với việc thu tiền thuê của các doanh nghiệp nhỏ giảm 60-80%.

Căn hộ chung cư: Tâm lý của các nhà phát triển tiếp tục mạnh mẽ trong lĩnh vực nhà ở dành cho nhiều gia đình, vốn có giá cả phải chăng hơn nhà riêng biệt. Trong đó, các nhà đầu tư căn hộ Hạng B và Hạng C áp lực hơn so với những người sở hữu căn hộ Hạng A, bởi vì những người thuê căn hộ đắt tiền hơn có nhiều khả năng giữ được việc làm và làm việc từ xa hơn.

Văn phòng: Triển vọng dài hạn về không gian văn phòng là một chủ đề nóng được thảo luận trong cuộc khủng hoảng do đại dịch, và hầu hết mọi người đồng ý rằng còn quá sớm để biết tương lai của các không gian làm việc sẽ ra sao. Hiện nay, hầu hết các công ty vẫn trả tiền thuê văn phòng dù nhân viên của họ đang làm việc tại nhà. Tiến độ thanh toán sẽ phụ thuộc vào đối tượng khách thuê, trong đó các công ty luật và kế toán có khả năng tiếp tục trả tiền thuê, nhưng các doanh nghiệp như du lịch hay khách sạn thì đều lâm vào tình trạng khó khăn.

Trong khi một số nhà phân tích dự đoán rằng nhiều nhân viên sẽ tiếp tục làm việc tại nhà và do đó các công ty sẽ cắt giảm diện tích văn phòng khi gia hạn hợp đồng thuê, những người khác lại kỳ vọng nhu cầu về không gian văn phòng có thể tăng lên do tuân thủ các quy định về giãn cách xã hội, đặc biệt là các không gian làm việc chung. Mặt khác, có nhiều nhân viên không muốn làm việc tại nhà do hạn chế về diện tích nhà ở, hoặc trong gia đình có con nhỏ.

Bán lẻ: Lĩnh vực bán lẻ đã phải giải quyết các vấn đề ngắn hạn như giảm giá hay hoãn thu tiền thuê do các cửa hàng phải đóng cửa trong thời kỳ phong tỏa, song song với những khó khăn dài hạn như sự cạnh tranh của thương mại điện tử. Các nhà bán lẻ truyền thống sẽ phải tự làm mới mình để tồn tại và đối mặt với nhiều rủi ro trong thời gian tới khi đại dịch còn nhiều diễn biến khó lường. Vì vậy, đầu tư vào lĩnh vực bán lẻ ở thời điểm hiện tại cần được cân nhắc hết sức kỹ lưỡng.

Kho tự quản: Trong ngắn hạn, một số kho tự quản sẽ phải đối mặt với khó khăn về dòng tiền do thời gian phát triển và ổn định kéo dài 3-5 năm, nếu khách hàng của họ gặp vấn đề về tín dụng và không thể thanh toán. Tuy nhiên, tương lai của các kho tự quản tại Mỹ khá rộng mở, miễn là chúng không bị xây dựng quá mức.

Đất đai: Nhiều chuyên gia hy vọng các chủ sở hữu đất đai sẽ không bị tác động quá tiêu cực do đại dịch cùng với những hạn chế tiềm ẩn từ vấn đề quy hoạch hay phân vùng.

Tùy thuộc vào khả năng chấp nhận rủi ro của nhà đầu tư, có thể có một số cơ hội kinh doanh bất động sản vào năm 2021. Các giao dịch chuyển nhượng sẽ chưa thể tăng lên nhanh chóng do các chủ sở hữu còn xem xét tình hình để không bị bán lỗ. Ở phía còn lại, nhà đầu tư cũng cần tính toán khi nào có thể nhận được lợi tức từ khoản đầu tư để xuống tiền phù hợp.

Có rất nhiều ẩn số trong nền kinh tế hiện tại và quỹ đạo của sự phục hồi phụ thuộc nhiều vào khả năng giảm sự lây lan của dịch bệnh, xác định các phương pháp điều trị và phát triển vắc-xin. Nhưng các nguyên tắc cơ bản ảnh hưởng đến bất động sản thương mại - bao gồm cung, cầu và nhân khẩu học - chỉ ra cơ hội tiếp tục cho các nhà đầu tư có sự cẩn thận trong tính toán và tầm nhìn dài hạn, với sự trợ giúp của các nhà hoạch định tài sản giàu kinh nghiệm.