Liệu châu Á có bị cuốn vào cuộc khủng hoảng của bất động sản Mỹ?

Thị trường bất động sản thương mại Mỹ đang phải đối mặt với nhiều thách thức. Về cơ bản, chủ sở hữu tại đây đang vật lộn để giảm thiểu tác động từ sự gia tăng hình thức làm việc từ xa. Không chỉ vậy, triển vọng kinh tế không chắc chắn cũng khiến khách thuê cắt giảm chi phí cho không gian làm việc.

Với đà cho thuê đang chậm lại, ngân hàng DBS lưu ý rằng tỷ lệ văn phòng trống ở Mỹ vẫn chạm mức gần 20% trở lên, cao hơn so với quý đầu tiên của năm 2021. Việc định giá bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi việc thắt chặt điều kiện tín dụng và khả năng tiếp cận vốn sau cuộc khủng hoảng ngân hàng khu vực vào đầu năm nay.

Tâm lý lo ngại của nhà đầu tư về định giá tài sản khiến giá trị các quỹ tín thác bất động sản (REIT) văn phòng thuộc S&P 500 đã giảm 18% từ đầu năm đến nay và 22% so với cùng kỳ năm ngoái (tính đến cuối tháng 6).

Câu chuyện của châu Á

Trong khi sự suy yếu của thị trường bất động sản thương mại Mỹ vẫn là mối quan tâm hàng đầu của hầu hết các nhà đầu tư, thì câu chuyện ở châu Á lại diễn biến khá khác biệt mặc dù cũng chịu tác động tương tự từ tỷ lệ lạm phát cao, lãi suất tăng và suy thoái kinh tế.

Việc điều chỉnh của thị trường bất động sản ở châu Á đã khiêm tốn hơn và được dự báo có thể vẫn tiếp tục khiêm tốn. Nền tảng kinh tế mạnh mẽ hơn của châu Á và triển vọng tăng trưởng cơ cấu dài hạn hơn so với Mỹ giúp các nhà đầu tư duy trì sự quan tâm tới bất động sản tại châu lục này, đặc biệt là ở các thị trường cửa ngõ quan trọng mang lại nơi trú ẩn an toàn như Singapore và Tokyo.

Các nền kinh tế kiên cường và đang phát triển

Các nền kinh tế châu Á được kỳ vọng sẽ tiếp tục thể hiện khả năng phục hồi trước những bất ổn địa chính trị và kinh tế đang diễn ra. Kể từ khi bắt đầu cuộc khủng hoảng ngân hàng khu vực tại Mỹ, các điều kiện tài chính ở thị trường châu Á đã ổn định hơn, hầu hết các đồng tiền châu Á đều thể hiện sức mạnh, tăng giá 3-5% so với đồng đô la Mỹ.

Điều này là do các phản ứng chính sách tiền tệ chủ động trong vài năm qua và, ở một số quốc gia, là nhờ nhu cầu nội địa mạnh mẽ. Ngoài ra, quỹ đạo mở cửa tiếp tục của Trung Quốc sẽ là một yếu tố giúp ổn định các tiềm năng của thị trường bất động sản khu vực vào năm 2023 và 2024.

Theo DBS, châu Á được dự báo sẽ tăng trưởng 4,2% vào năm 2023 và 4,5% vào năm 2024. Khi tỷ lệ lạm phát trong khu vực thay đổi vào nửa cuối năm 2023, các điều kiện tiền tệ tổng thể sẽ chuyển sang chu kỳ nới lỏng và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Mặc dù thận trọng khi đánh giá triển vọng kinh doanh bất động sản trong ngắn hạn, các chuyên gia vẫn lạc quan trong trung hạn vì các điều kiện vĩ mô tổng thể ổn định hơn sẽ hỗ trợ cho triển vọng việc làm tiếp tục được cải thiện. Theo Ngân hàng Thế giới, tỷ lệ thất nghiệp trung bình ở châu Á đã giảm xuống 4,1% vào cuối năm 2022 từ mức cao nhất của đại dịch là 4,3% vào năm 2020.

Xu hướng quay lại văn phòng cao hơn

Các dự báo trung hạn cho bất động sản thương mại tại châu Á vẫn tích cực. Các công ty đa quốc gia sẽ tìm cách mở rộng sự hiện diện của mình trong khu vực, điều này sẽ tạo ra nhu cầu về không gian văn phòng mạnh mẽ hơn, bất chấp việc nhiều công ty trong số này đã áp dụng làm việc từ xa và tại chỗ kể từ sau Covid-19.

Tỷ lệ lấp đầy tại các văn phòng ở châu Á đã tăng trở lại mức 75% -80% so với trước đại dịch. Một phần lý do là vì các công ty khuyến khích nhân viên quay lại văn phòng, còn nhân viên muốn được giao tiếp xã hội và làm việc trực tiếp với đồng nghiệp tại công sở. Thêm vào đó, mật độ dân số cao của nhiều thành phố cửa ngõ tại châu Á khiến việc đi làm của người lao động không tốn quá nhiều thời gian và công sức. Kết hợp lại, những điều trên giúp giảm bớt áp lực cho việc thị trường cho thuê văn phòng khu vực.

So với châu Á, tỷ lệ lấp đầy văn phòng trung bình ở Mỹ chỉ bằng 50% đến 55% so với mức trước Covid-19 tại 10 khu vực đô thị lớn nhất. Ngoài xu hướng làm việc từ xa, thời gian di chuyển đến nơi làm việc của người lao động tại đây cũng dài hơn, khiến họ từ bỏ làm việc tại văn phòng nhiều hơn.

Hướng tới chất lượng

Do có ít dự án văn phòng mới được hoàn thiện, tỷ lệ lấp đầy của phân khúc hạng A tại các thành phố lớn được dự báo sẽ tăng. Tỷ lệ trống hiện tại của các đô thị trọng điểm như Hồng Kông, Bắc Kinh và Thượng Hải ở mức 11%-13%. Điều này có thể sẽ gây áp lực lên giá thuê và hoạt động chung của toàn thị trường.

Mặc dù việc mở cửa mạnh hơn của nền kinh tế Trung Quốc sẽ thúc đẩy niềm tin nhiều hơn và các công ty sẽ mở rộng trong trung hạn, nhưng vẫn cần thời gian để thị trường dần hấp thụ nguồn cung trước khi phục hồi mạnh mẽ trở lại.

Xu hướng ưu tiên các văn phòng chất lượng cao sẽ tiếp tục, bao gồm vị trí trung tâm, tiêu chuẩn hạng A và chứng nhận công trình xanh. Các văn phòng này sẽ giúp chủ sở hữu thu hút khách hàng tốt hơn, mang lại dòng tiền ổn định hơn và tăng giá vốn bền vững hơn.

Lãi suất tăng không đồng đều

Bên cạnh ảnh hưởng từ các đợt tăng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ, chi phí vay vốn nói chung ở châu Á cũng tăng song song, nhưng ở mức độ thấp hơn so với Mỹ. Các quốc gia bao gồm Singapore, Úc và Hàn Quốc đã chứng kiến ​​lãi suất cơ bản tăng gần 300 điểm phần trăm.

Những dấu hiệu nới lỏng, nếu được tiếp tục, có thể làm giảm áp lực lên giá trị vốn và thúc đẩy hoạt động giao dịch bất động sản quay trở lại. Tuy các thương vụ gần đây ở Úc cho thấy định giá dường như đang đi xuống, nhưng các thị trường được tổ chức chặt chẽ hơn như Singapore lại ít gặp áp lực này. Lý do là đầu tư đang tìm kiếm cơ hội tái phân bổ tài sản tại một nơi trú ẩn an toàn như Singapore.

Bối cảnh cho vay ổn định hơn

Thị trường cho vay ở châu Á cũng phụ thuộc nhiều hơn vào các tổ chức tài chính hơn là thị trường nợ. Các ngân hàng trong khu vực nhìn chung sở hữu lượng vốn tốt và giúp môi trường thanh khoản ổn định hơn, từ đó hỗ trợ thị trường vốn bất động sản phát triển lành mạnh hơn.

Theo CBRE, thị trường chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp thương mại ở châu Á kém phát triển hơn so với Mỹ, với lãi suất trái phiếu bất động sản cao hơn so với cho vay ngân hàng. Đây là một trong những lý do tại sao các nhà đầu tư có xu hướng thích vay ngân hàng hơn là khai thác vốn từ thị trường nợ.

Dựa trên ước tính tại các thành phố lớn của Trung Quốc, Hồng Kông và Singapore mà DBS thực hiện, trái phiếu doanh nghiệp chiếm 15% -30% trong tổng thể cho vay bất động sản, phần lớn hơn còn lại đến từ các ngân hàng và tổ chức tài chính.