Lãi suất cao, giá nhà cao: Ai đang phải trả giá cho sự lệch pha của thị trường nhà ở?

Thanh khoản chậm, thị trường bắt đầu cắt lỗ

Theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), các trường hợp rao bán cắt lỗ chủ yếu xuất phát từ nhóm nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng trưởng nóng, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Phổ biến nhất là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất trong 2-3 năm đầu. Khi bước qua giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi tăng nhanh trong bối cảnh chi phí vốn leo thang, áp lực tài chính buộc nhiều nhà đầu tư phải bán ra để cơ cấu lại dòng tiền.

Không ít trường hợp khác mua bất động sản theo tâm lý “fomo”, chấp nhận trả mức giá chênh cao với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Khi thị trường chững lại, thanh khoản suy giảm, phần chênh này trở thành gánh nặng, khiến người mua buộc phải “cắt lỗ” để giảm thiểu rủi ro. Dù chưa thể xem là xu hướng bao trùm toàn thị trường, nhưng việc nguồn cung rao bán gia tăng trong khi người mua ngày càng thận trọng đã khiến thanh khoản tại một số khu vực chậm lại rõ rệt.

Việc tăng lãi suất được nhìn nhận là công cụ hữu hiệu để kiểm soát đầu cơ bất động sản.

Trước đó, trong giai đoạn dịch Covid-19, khi lãi suất ở mức thấp và tỷ suất lợi nhuận cho thuê tương đối hấp dẫn, chiến lược “house hacking” - mua nhà và cho thuê một phần hoặc toàn bộ để bù đắp khoản vay thế chấp từng được xem là giải pháp hiệu quả, đặc biệt với người mua nhà lần đầu. Chiến lược này cho phép người mua vừa sở hữu tài sản, vừa tận dụng dòng tiền cho thuê để giảm áp lực trả nợ, đồng thời tích lũy vốn chủ sở hữu nhanh hơn.

Tuy nhiên, bước sang năm 2026, bức tranh thị trường đã thay đổi đáng kể. Giá nhà tăng cao, lãi suất thế chấp leo thang, trong khi tiêu chuẩn cho vay ngày càng khắt khe khiến những chiến lược từng phát huy hiệu quả trong quá khứ trở nên kém khả thi. Thị trường dần dịch chuyển từ tư duy tìm kiếm lợi nhuận nhanh sang ưu tiên khả năng chi trả dài hạn và an toàn tài chính, một sự thay đổi mang tính cấu trúc hơn là chu kỳ ngắn hạn.

Điểm rơi tài chính, rủi ro đòn bẩy và bài toán điều tiết chính sách

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, trong thời gian tới, rủi ro tài chính được dự báo sẽ gia tăng khi các khoản vay mua nhà ưu đãi ký kết từ năm 2023 đồng loạt bước qua giai đoạn hưởng lãi suất thấp và ân hạn nợ gốc. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vay thực tế có thể tăng mạnh, vượt xa các kịch bản tài chính ban đầu của người vay, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy cao.

Ngay cả người mua nhà lần đầu - nhóm từng được tiếp cận các gói vay ưu đãi cũng có thể đối mặt với “cú sốc lãi suất” nếu thu nhập không tăng kịp chi phí vay. Rủi ro càng lớn hơn trong trường hợp dự án chậm tiến độ bàn giao. Khi đó, nhà đầu tư phải gánh áp lực kép: vừa chịu chi phí lãi vay tăng cao, vừa chưa thể khai thác dòng tiền cho thuê để bù đắp nghĩa vụ tài chính.

Trong bối cảnh thị trường cho thuê không còn hấp dẫn như trước, dòng tiền phát sinh thực tế có thể không đủ trả lãi, đẩy nhà đầu tư vào thế bị động và buộc phải bán ra trong điều kiện bất lợi.

Chính vì vậy, nhà đầu tư chiến lược đang ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng, khả năng khai thác thực và mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Thị trường, theo cách đó, đang tự sàng lọc, buộc các quyết định đầu tư phải quay trở lại với những giá trị cốt lõi.

Ở góc độ chính sách, việc tăng lãi suất được nhìn nhận là công cụ hữu hiệu để kiểm soát đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài, hệ quả không chỉ dừng lại ở việc người dân khó tiếp cận nhà ở, mà còn khiến doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong triển khai dự án, làm nguồn cung bị co hẹp và trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung - cầu.

Ngược lại, việc duy trì lãi suất thấp kéo dài cũng không phải lời giải bền vững, bởi thực tế đã cho thấy lãi suất thấp dễ kích hoạt các làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng nhanh, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Do đó, theo VARS, bài toán cốt lõi không nằm ở “nới” hay “siết”, mà ở việc điều tiết lãi suất và tín dụng theo hướng linh hoạt, có chọn lọc, bảo đảm dòng tiền đi đúng mục tiêu.

Dòng vốn cần được ưu tiên cho nhà ở giá phù hợp, người mua nhà lần đầu và nhu cầu ở thực

“Chính sách tín dụng cần được điều hành phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô, nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế và hỗ trợ tăng trưởng ở mức hợp lý. Thay vì siết đồng loạt, tín dụng cần được phân hóa rõ theo từng lĩnh vực và phân khúc thị trường. Bởi bất động sản có đóng góp lớn vào GDP, tác động lan tỏa mạnh tới nhiều ngành như xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng, trong khi tài sản bảo đảm của hệ thống tín dụng hiện nay chủ yếu là bất động sản. Việc siết quá mạnh và kéo dài có thể gây tác động ngược tới tăng trưởng kinh tế nói chung”, ông Đính nhận định.

Theo đó, dòng vốn cần được ưu tiên cho nhà ở giá phù hợp, người mua nhà lần đầu và nhu cầu ở thực, trong khi kiểm soát chặt các hoạt động đầu cơ, sử dụng đòn bẩy cao và các dự án thiếu tính khả thi về pháp lý và dòng tiền.

>> Tham khảo lãi suất 2026

Các gói tín dụng dành riêng cho người mua nhà lần đầu cần được thiết kế theo hướng ổn định dài hạn, với lãi suất thấp hơn mặt bằng chung, thời hạn vay dài và cơ chế ân hạn hợp lý, giúp người mua chủ động kế hoạch tài chính và tránh rủi ro sốc lãi suất sau ưu đãi.

Tuy nhiên, tín dụng ưu đãi chỉ phát huy hiệu quả khi đi kèm với nguồn cung phù hợp. Về dài hạn, VARS cho rằng, lời giải căn cơ cho bài toán nhà ở nằm ở việc mở rộng nguồn cung. Điều này đòi hỏi đẩy nhanh phát triển hạ tầng, bảo đảm tiến độ các công trình trọng điểm để mở rộng không gian đô thị ra các khu vực mới có quỹ đất lớn và mức giá hợp lý hơn. Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) cần tiếp tục được thúc đẩy, song phải gắn với cam kết tiến độ và khả năng tiếp cận quỹ đất thực chất của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là quỹ nhà cho thuê theo tinh thần Quỹ nhà ở quốc gia, cần được xem là trụ cột của chính sách an sinh nhà ở. Đồng thời, cơ chế xác định giá đất cũng cần được điều chỉnh hợp lý. Nếu bảng giá đất mới ở mức cao và tiếp tục nhân với hệ số lớn, chi phí đầu vào sẽ tăng mạnh, triệt tiêu động lực phát triển dự án hoặc buộc doanh nghiệp kết chuyển toàn bộ chi phí vào giá bán, làm suy giảm khả năng chi trả của người dân.

Cuối cùng, việc đa dạng hóa kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản là yêu cầu tất yếu. Phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng không chỉ làm gia tăng rủi ro cho thị trường, mà còn cho toàn bộ hệ thống tài chính. Phát triển các kênh vốn trung và dài hạn sẽ giúp thị trường vận hành ổn định hơn, giảm biến động chu kỳ và tạo nền tảng cho một thị trường nhà ở cân bằng, bền vững trong trung và dài hạn.