Lãi suất cao hơn đang làm tan vỡ giấc mơ nhà ở trên khắp thế giới

Cú sốc lan truyền khắp thị trường nhà đất toàn cầu khi các ngân hàng trung ương tăng lãi suất nhanh chóng mặt vào năm ngoái đã nhường chỗ cho một thực tế mới lạnh lùng: cơn sốt bất động sản mang lại sự giàu có cho hàng triệu người đã kết thúc.

Một cuộc đấu giá bất động sản ở Sydney, Australia. Ảnh: Bloomberg

Các thị trường trên khắp thế giới đang bị kẹt giữa chi phí đi vay tăng mạnh – có khả năng sẽ tiếp tục – và tình trạng thiếu nhà khiến giá nhà tăng cao.

Thị trường Hoa Kỳ, bị chi phối bởi các khoản thế chấp 30 năm, đang bị đóng băng do những người sở hữu nhà với lãi suất thấp không muốn bán và người mua bị hạn chế.

Tại các khu vực có thị trường bất động sản bùng nổ trong thời gian dài như New Zealand và Canada, giá trị không giảm đáng kể đối với những người săn nhà và những người trả giá cao nhất hiện đang phải vật lộn với các khoản thanh toán lãi suất cao hơn. Từ Anh đến Hàn Quốc, nỗi đau đang gia tăng đối với các chủ nhà. Và ở nhiều nơi, lãi suất cao hơn chỉ khiến việc xây dựng trở nên khó khăn hơn.

Các kịch bản có thể diễn ra khác nhau ở mỗi quốc gia, nhưng tất cả đều tạo ra lực cản tiềm tàng đối với nền kinh tế toàn cầu khi người dân phải trả nhiều tiền hơn để mua nhà ở, cho dù họ thuê hay sở hữu nhà ở.

Và với việc người mua ngày càng bị hạn chế, khả năng tồn tại của quyền sở hữu nhà như một con đường dẫn đến sự an toàn của tầng lớp trung lưu – nền tảng tài chính cá nhân cho các thế hệ trên khắp thế giới – đột nhiên trở nên khó khăn hơn rất nhiều.

Người chiến thắng là những chủ sở hữu lâu năm đã nắm bắt được vốn chủ sở hữu từ giá trị tăng vọt hoặc không cần thế chấp, giúp họ thoải mái bỏ tiền mặt vào các khoản đầu tư có lợi suất cao hơn.

Mark Zandi, nhà kinh tế trưởng tại Moody's Analytics, cho biết: “Thời kỳ hoàng kim của nhà ở dành cho một gia đình đã qua rồi. Nếu bạn mua sau cuộc khủng hoảng tài chính, bạn đã tích lũy được rất nhiều vốn sở hữu ở hầu hết các nơi trên thế giới, nhưng 10 năm tới sẽ còn nhiều khó khăn hơn”.

Zandi dự kiến lãi suất thế chấp kỳ hạn 30 năm của Mỹ, hiện ở mức khoảng 7,4%, sẽ ở mức trung bình khoảng 5,5% trong thập kỷ tới, so với mức thấp 2,65% vào đầu năm 2021. Hầu hết các nước phát triển khác sẽ chứng kiến mức tăng tương tự, ông nói, ngay cả khi mức độ cụ thể khác nhau.

Rất nhiều điều vẫn chưa được biết. Một cuộc chiến ngày càng sâu sắc ở Trung Đông và những rắc rối kinh tế đang diễn ra ở Trung Quốc – cùng với hàng loạt khủng hoảng tài sản tập trung vào các nhà phát triển mắc nợ cao – có thể góp phần gây ra một cuộc suy thoái toàn cầu rộng hơn, làm giảm nhu cầu nhà ở và đẩy giá xuống đáng kể, gây ra hậu quả nghiêm trọng.

Ngay cả khi lạm phát hạ nhiệt và chiến dịch tăng lãi suất của nhiều quốc gia đang giảm bớt, người tiêu dùng bắt đầu có ý tưởng rằng chi phí đi vay có thể không bao giờ thấp như trong 15 năm kể từ cuộc khủng hoảng tài chính.

‘Thời kỳ băng hà’

Theo Hiệp hội Bất động sản Quốc gia, tại Mỹ, sự xung đột của lượng hàng tồn kho thấp, giá cả tăng cao và lãi suất thế chấp cao nhất trong một thế hệ đã khiến doanh số bán nhà xuống mức thấp nhất kể từ năm 2010. Thị trường hiện nay có giá cả phải chăng nhất trong bốn thập kỷ, với khoảng 40% thu nhập trung bình của hộ gia đình cần có để mua một ngôi nhà thông thường, dữ liệu từ Intercontinental Exchange cho thấy.

Những ảnh hưởng nghiêm trọng nhất có thể vẫn còn xảy ra. Trong một báo cáo vào tháng trước, các nhà kinh tế của Goldman Sachs cho biết tác động của việc duy trì lãi suất thế chấp cao hơn sẽ rõ rệt nhất vào năm 2024. Họ ước tính các giao dịch sẽ giảm xuống mức thấp nhất kể từ đầu những năm 1990.

Benjamin Keys, Giáo sư tại Trường Wharton của Đại học Pennsylvania, cho biết: “Về mặt nào đó, chúng ta đang ở giai đoạn đầu của thời kỳ băng hà này và khó có khả năng băng tan sớm xảy ra. Sự kỳ lạ này có thể tồn tại trong một thời gian dài”.

Điều đó có nghĩa là khả năng di chuyển để tìm việc làm có thể bị hạn chế, các thành viên trong gia đình và bạn bè có thể thường xuyên bị buộc phải sống cùng nhau hơn và khi người cao tuổi ở nhà, những ngôi nhà có thể bị loại khỏi thị trường mà các gia đình trẻ có thể mua được.

Đồng thời, chủ sở hữu nhà đang sở hữu vốn chủ sở hữu gần mức kỷ lục và đại đa số không bị ảnh hưởng bởi việc tăng lãi suất, điều này có thể buộc người mua phải bán nhà hoặc dẫn đến việc bị tịch thu tài sản thế chấp để tạo cơ hội cho người mua tham gia thị trường.

Niraj Shah, chuyên gia kinh tế của Bloomberg Economics, cho biết: “Mọi thứ có thể trở nên hợp lý hơn một chút, nhưng chắc chắn không như những gì mọi người mong đợi. Sẽ là một cuộc đấu tranh ở cả hai đầu”.

Ông dự đoán giá cả ở các nền kinh tế phát triển sẽ “đâm thủng từ từ” chứ không phải sụp đổ, đồng thời nói rằng suy thoái kinh tế khó có thể dẫn đến mất việc làm nặng nề và gây ra tình trạng khó khăn nghiêm trọng về nhà ở. Nhưng những người sở hữu nhà bị ảnh hưởng bởi lãi suất cao hơn có thể phải cắt giảm chi tiêu ở những lĩnh vực khác để theo kịp các khoản thanh toán thế chấp của họ.

Một trong những trường hợp cực đoan nhất đang diễn ra ở New Zealand, nơi xảy ra một trong những đợt bùng phát đại dịch lớn nhất thế giới, với giá bất động sản tăng gần 30% chỉ riêng trong năm 2021. Theo Ngân hàng Dự trữ New Zealand, khoảng 25% số tiền cho vay thế chấp hiện tại đã được rút ra trong năm đó và 1/5 trong số đó là những người mua lần đầu.

Lãi suất thế chấp ở nước này thường được cố định trong vòng chưa đầy ba năm – có nghĩa là việc ngân hàng trung ương tăng lãi suất 525 điểm cơ bản kể từ tháng 10 năm 2021 đang khiến các khoản thanh toán mua nhà tăng vọt.

RBNZ cho biết khoảng một nửa số khoản thế chấp còn tồn đọng đã được tái cấp vốn trong năm nay. RBNZ ước tính tỷ lệ thu nhập khả dụng của người đi vay dành cho chi phí lãi vay sẽ tăng từ mức thấp 9% vào năm 2021 lên khoảng 20% vào giữa năm 2024.

Điều đó đang siết chặt ngân sách của những người như Aaron Rubin, người đã vay thế chấp 1 triệu đô la New Zealand (920.000 đô la) vào năm 2021 để tài trợ cho việc mua một căn nhà bốn phòng ngủ trị giá 1,2 triệu đô la New Zealand.

Sau khi chuyển đến New Zealand từ Mỹ tám năm trước, anh và vợ, Jessica, nghĩ rằng mua nhà ở thành phố ven biển Nelson là một quyết định mang lại sự ổn định cho hai đứa con nhỏ của họ. Lúc đầu, cặp vợ chồng phải trả khoảng 4000 đô la New Zealand một tháng cho khoản thế chấp của họ. Sau khi tái cấp vốn, số tiền hiện lên tới khoảng $NZ6400.

Aaron, một kỹ sư phần mềm 46 tuổi, cho biết: “Chúng tôi không còn đủ khả năng để về thăm gia đình ở Mỹ và chúng tôi đang theo dõi từng xu vào và ra khỏi tài khoản theo đúng nghĩa đen. Việc này tốn thời gian và căng thẳng, đồng thời nó đã thay đổi lối sống của chúng tôi”.

Anh ấy tự coi mình là người may mắn - tình hình tài chính của anh ấy không đến nỗi tệ và hai vợ chồng có đủ khả năng tiếp tục trả tiền thế chấp.

Sharon Zollner, nhà kinh tế trưởng người New Zealand tại ANZ ở Auckland, cho biết ân huệ tiết kiệm cho nhiều hộ gia đình là tăng trưởng việc làm và tiền lương tăng mạnh mẽ giúp giảm thiểu khó khăn.

Cô nói: “Một khi bạn giảm bớt nó bằng mức tăng thu nhập hộ gia đình, nợ thực sự sẽ thấp hơn đáng kể so với năm 2007. Nhưng, tất nhiên, mức trung bình ẩn chứa hàng triệu câu chuyện, và chắc chắn có một số người bị căng thẳng ngoài kia”.

Sự thoái lui của nhà đầu tư

Sự bùng nổ nhà ở toàn cầu trong thập kỷ qua đã khiến bất động sản trở thành con đường nhanh chóng dẫn đến sự giàu có ở các quốc gia như New Zealand, Australia và đặc biệt là Canada, nơi hàng chục nghìn người trở thành nhà đầu tư nghiệp dư. Đến năm 2020, số người có nhiều nhà đã chiếm gần 1/3 tổng nguồn cung nhà ở ở hai trong số ba tỉnh đông dân nhất Canada là Ontario và British Columbia.

Nhưng lãi suất và lợi suất trái phiếu cao hơn có nghĩa là bài toán đã bất ngờ bị lật ngược. Theo một nghiên cứu của Ngân hàng Montreal, sở hữu một căn hộ ở thành phố lớn nhất Canada, Toronto, giờ đây sẽ chỉ mang lại lợi nhuận 3,9% sau khi trừ đi chi phí thế chấp và các chi phí khác, thấp hơn mức 5% kiếm được khi đầu tư vào tín phiếu kho bạc của chính phủ Canada.

Robert Kavcic, nhà kinh tế học của Ngân hàng Montreal, tác giả của báo cáo, cho biết: “Tôi không hiểu làm cách nào bạn có thể tái tạo lại 20 năm vừa qua. Bạn sẽ có cả một thế hệ nhà đầu tư học được một bài học khá khó khăn”.

Chi phí đi vay cao hơn đã đẩy một số bất động sản đầu tư vào tình trạng dòng tiền âm, buộc chủ sở hữu phải bán đồng thời làm giảm lãi suất mua mới. Điều đó cũng có thể gây rắc rối cho những người bình thường đang tìm kiếm một nơi để sinh sống.

Các nhà đầu tư mua các căn hộ trước khi xây dựng đã trở thành nguồn tài chính chính cho các nhà phát triển trong thập kỷ qua, và sự thoái lui của họ đã khiến hàng nghìn căn hộ được quy hoạch ở các thành phố như Toronto bị trì hoãn hoặc hủy bỏ. Thị trường vốn đã thiếu nguồn cung của Canada là một lý do khiến giá nhà tỏ ra có khả năng phục hồi đáng kinh ngạc trước lãi suất cao hơn, và việc xây dựng chậm lại dự kiến chỉ có thể làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt.

Tình trạng tương tự cũng đang diễn ra ở châu Âu, nơi giá nhà cao hơn và chi phí xây dựng tăng cao có nguy cơ làm gia tăng căng thẳng về nguồn cung. Ở Đức, giấy phép xây dựng mới đã giảm hơn 27% trong nửa đầu năm và ở Pháp, giấy phép xây dựng giảm 28% tính đến tháng 7.

Thụy Điển, đang trải qua thời kỳ suy thoái tồi tệ nhất kể từ cuộc khủng hoảng những năm 1990, có giá xây dựng ở mức chưa đến 1/3 mức được coi là cần thiết để theo kịp nhu cầu, đe dọa sẽ kiểm tra thêm giới hạn của khả năng chi trả.

Và điều đó thậm chí còn chưa gây ra căng thẳng cộng gộp do giá tiêu dùng tăng vọt nói chung. Tại Anh, quốc gia đang phải đối mặt với mức tăng chi phí sinh hoạt cao nhất trong một thế hệ, gần hai triệu người đã sử dụng hình thức mua ngay, trả tín dụng sau để trang trải hàng tạp hóa, hóa đơn và các nhu yếu phẩm khác, theo một cuộc khảo sát năm nay của tổ chức này. Dịch vụ tiền tệ và lương hưu.

Với hơn 1 triệu chủ sở hữu nhà ước tính sẽ tái cấp vốn cho khoản thế chấp của họ trong năm nay ở mức cao hơn nhiều, áp lực đó sẽ chỉ trở nên tồi tệ hơn.

Một báo cáo do KPMG công bố vào tháng 9 cho thấy gần 1/4 số người có thế chấp ở Vương quốc Anh đang cân nhắc việc bán và chuyển đến một tài sản rẻ hơn do chi phí tài chính tăng cao và các khoản thế chấp thanh toán trễ hiện chiếm hơn 1% giá trị dư nợ.

Đối với chủ nhà, những người thường có khoản thế chấp lãi suất thả nổi, điều đó có thể tồi tệ hơn và điều đó trực tiếp gây áp lực lên người thuê nhà.

Chủ nhà ở London, Karen Gregory, không còn lựa chọn nào khác ngoài việc bán tòa nhà của mình sau khi khoản thanh toán thế chấp của cô tăng hơn ba lần, khiến cô có nguy cơ phải đuổi một cặp vợ chồng trẻ đang mang theo một đứa con trên đường đi. Họ đã tìm được một ngôi nhà mới trước thỏa thuận của cô, nhưng hoàn cảnh đó khiến cô chán ngấy.

Bà nói: “Các chủ nhà đã chịu đựng đủ việc tăng lãi suất rồi.

Sự thay đổi ở châu Á

Ở châu Á, Hàn Quốc đang phải đối mặt với hậu quả của chủ nhà. Quốc gia này có tỷ lệ nợ hộ gia đình trên tổng sản phẩm quốc nội cao nhất thế giới, ở mức 157%, nếu tính khoảng 800 tỷ USD (1,2 nghìn tỷ USD) từ “jeonse” – một hệ thống cho thuê duy nhất của quốc gia này.

Theo hệ thống này, chủ nhà sẽ thu một khoản tiền đặt cọc gọi là jeonse, tương đương khoảng một nửa giá trị tài sản khi bắt đầu thời hạn thuê, thường kéo dài từ hai đến bốn năm. Khi lãi suất tăng, jeonse trở nên kém hấp dẫn hơn so với việc trả tiền thuê nhà hàng tháng và số tiền đặt cọc mà chủ nhà có thể nhận được từ người thuê nhà giảm xuống.

Bởi vì chủ sở hữu thường sử dụng tiền đặt cọc mới để trả lại tiền cũ khi hợp đồng thuê hết hạn nên họ khó thực hiện nghĩa vụ của mình hơn.

Nguy cơ vỡ nợ từ các chủ nhà ở jeonse dự kiến sẽ còn tồn tại đến năm 2024 vì các hợp đồng sắp đến hạn được ký kết khi giá – và do đó là tiền đặt cọc – ở mức cao kỷ lục.

Trong khi đó, Hồng Kông đã bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái của Trung Quốc, một cuộc di cư dân số và tỷ lệ tăng cao đã ngăn chặn mức tăng giá không thể ngăn cản một thời.

Vì tiền tệ của thành phố được gắn với đồng bạc xanh nên chính sách tiền tệ của thành phố thường di chuyển song song với Mỹ. Điều đó khiến lãi suất thế chấp tăng hơn gấp đôi kể từ đầu năm 2022. Giá nhà hiện tại ở những khu vực nổi tiếng đắt đỏ đã giảm xuống mức thấp nhất trong 6 năm, các nhà xây dựng đang đưa ra chiết khấu sâu và chính phủ đang cắt giảm thêm thuế trước bạ đối với một số người mua để vực dậy.

Trừ khi lãi suất bắt đầu giảm, thị trường nhà ở Hồng Kông sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Giá nhà ở thành phố này đã tăng vọt trong thập kỷ qua đến nỗi nhiều người vẫn không thể mua được nhà, nghĩa là sự sụt giảm giá trị gần đây không bù đắp được chi phí đi vay cao hơn - kịch bản tương tự đang diễn ra ở nhiều nơi trên thế giới.

Shah của Bloomberg Economics cho biết: Thị trường nhà ở “đã có một bữa tiệc thực sự trong hai thập kỷ qua và điều này đơn giản là do lãi suất thấp kỷ lục và thiếu nguồn cung thúc đẩy giá nhà. Thập kỷ sắp tới phải là thập kỷ của sự điều độ”.