Điều gì sẽ xảy ra với thị trường bất động sản Hà Nội trước cuộc “đại dịch chuyển” 860.000 người?

Không chỉ giãn dân, Hà Nội đang “viết lại” bản đồ phát triển

Theo định hướng quy hoạch tổng thể với tầm nhìn 100 năm, Thủ đô đặt mục tiêu giảm áp lực cho khu vực nội đô lịch sử - nơi nhiều năm qua phải “gồng mình” trước mật độ dân số cao, hạ tầng quá tải và không gian công cộng ngày càng thu hẹp.

Trong giai đoạn 2026-2035, thành phố dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người tại khu vực hồ Tây và vùng phụ cận, cùng khoảng 42.000 người tại một số tuyến phố trong phạm vi Vành đai 3.

Giai đoạn 2036-2045, quy mô tiếp tục mở rộng: khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và gần 370.000 người tại các khu vực khác trong Vành đai 3 sẽ được sắp xếp lại để phục vụ tái cấu trúc đô thị. Tổng cộng, hơn 860.000 người sẽ tham gia vào tiến trình “đại dịch chuyển” kéo dài gần hai thập niên.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đây không đơn thuần là một kế hoạch hành chính. Đó là lựa chọn chiến lược để giải quyết những tồn tại kéo dài hàng chục năm: mật độ dân cư dày đặc, giao thông thường xuyên tắc nghẽn, hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội xuống cấp, và chất lượng môi trường sống suy giảm.

Hơn 860.000 người sẽ tham gia vào tiến trình “đại dịch chuyển” kéo dài gần hai thập niên.

Tuy nhiên, lịch sử phát triển đô thị cho thấy một nguyên tắc quan trọng: giãn dân sẽ không thành công nếu chỉ di chuyển nơi ở mà bỏ quên sinh kế. Người dân chỉ thực sự rời trung tâm khi nơi đến mang lại cơ hội việc làm, hệ thống giáo dục - y tế chất lượng và môi trường sống tốt hơn.

Vì vậy, lãnh đạo VARS, bên cạnh hạ tầng giao thông, điều Hà Nội cần thúc đẩy mạnh mẽ là “giãn chức năng”: di dời các cơ quan hành chính, trường đại học, bệnh viện, trung tâm nghiên cứu, cụm văn phòng ra các khu vực vùng ven. Khi việc làm và dịch vụ công cộng đi trước, dân cư sẽ tự nhiên di chuyển theo dòng cơ hội.

Bài học từ Bắc Kinh là một ví dụ đáng suy ngẫm. Khi dân số thủ đô Trung Quốc vượt mốc 22 triệu người, chính quyền không chỉ giảm mật độ cư trú mà còn chuyển các chức năng phi thủ đô sang Tân khu Hùng An, cách trung tâm khoảng 100 km. Trường đại học, bệnh viện, doanh nghiệp nhà nước được đưa về đây, hình thành một cực tăng trưởng mới thay vì tạo ra một “đô thị ngủ”. Cách làm này giúp giảm tải cho lõi trung tâm đồng thời tạo động lực kinh tế thực chất cho khu vực mới.

Hà Nội, nếu thực hiện đồng bộ chiến lược giãn dân - giãn chức năng - giãn sinh kế, sẽ không chỉ giảm áp lực nội đô mà còn mở ra cơ hội tái định hình cấu trúc phát triển vùng Thủ đô theo mô hình đa cực, hiện đại và bền vững hơn.

Thị trường bất động sản trước “cơn sóng” tái cấu trúc

Một cuộc tái cấu trúc đô thị quy mô lớn tất yếu kéo theo sự tái cấu trúc sâu sắc của thị trường bất động sản. Hà Nội không phải ngoại lệ. Khi gần một triệu người được định hướng di chuyển trong vòng 20 năm, hành vi lựa chọn nhà ở và chiến lược đầu tư cũng sẽ thay đổi đáng kể.

Tại khu vực trung tâm, quỹ đất ngày càng khan hiếm sau tái thiết được ưu tiên cho các công trình thương mại - dịch vụ có giá trị gia tăng cao như trung tâm tài chính, văn phòng hạng A, tổ hợp đa chức năng. Điều này tạo nền tảng cho phân khúc nhà ở hạng sang và siêu sang phát triển, phục vụ nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia quốc tế và lực lượng lao động chất lượng cao.

Cuộc giãn dân lần này là bước ngoặt có thể định hình lại bản đồ giá trị của bất động sản Hà Nội trong nhiều thập kỷ tới.

Trong trung và dài hạn, mặt bằng giá tại các dự án cao cấp ở khu lõi có khả năng duy trì đà tăng ổn định nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu thuê lớn. Thị trường sẽ phân hóa rõ rệt: không còn câu chuyện “ai cũng mua được nhà trung tâm”, mà thay vào đó là sự định vị lại giá trị - trung tâm dành cho chức năng tài chính, thương mại cao cấp và nhà ở cao tầng chất lượng vượt trội.

Ngược lại, các khu chung cư cũ có thể duy trì giá trong ngắn hạn do tâm lý chờ đợi cải tạo, nhưng về dài hạn sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng vùng ven hoàn thiện và dòng sinh kế dịch chuyển. Khi nơi làm việc, trường học, bệnh viện dần xuất hiện ở ngoại vi, lợi thế “gần trung tâm” không còn là yếu tố duy nhất quyết định giá trị.

>> Xem thêm thông tin về quy hoạch Thủ đô

Ở chiều ngược lại, vùng ven Hà Nội được dự báo trở thành tâm điểm của nguồn cung mới. Hàng loạt đại đô thị quy mô lớn, được đầu tư đồng bộ hạ tầng và tiện ích, sẽ hình thành để đón dòng dân cư dịch chuyển. Không còn là những khu ở đơn lẻ, các dự án mới hướng đến mô hình đô thị khép kín với trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, không gian xanh và hệ thống giao thông kết nối nhanh.

Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, khả năng giá căn hộ vùng ven giảm sâu là không cao. Chi phí đất đai, vật liệu xây dựng và vốn đều leo thang; đồng thời chất lượng sản phẩm ngày càng được nâng cấp. Mặt bằng giá phổ biến có thể xoay quanh khoảng 50 triệu đồng/m2, ngoại trừ phân khúc nhà ở xã hội. Nhu cầu ở thực từ dòng dân cư di dời sẽ trở thành lực đỡ quan trọng, giúp thị trường duy trì sự ổn định thay vì rơi vào chu kỳ tăng - giảm đột biến.

Đối với nhà đầu tư, bối cảnh mới đòi hỏi chiến lược thận trọng và tầm nhìn dài hạn. Tại vùng ven, những tài sản gắn với hạ tầng mới, gần các cụm đại học, bệnh viện, khu công nghệ cao hay trung tâm hành chính tương lai có dư địa tăng trưởng bền vững. Tuy nhiên, các quyết định dựa trên kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn, đặc biệt ở những khu vực đã tăng nóng, tiềm ẩn rủi ro cao khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc.

Trong khi đó, phân khúc trung tâm tiếp tục hấp dẫn nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh và nhu cầu tích trữ tài sản dài hạn. Nhờ nguồn cung hạn chế và vị thế đặc biệt, giá bán và giá thuê tại các dự án đắc địa nhiều khả năng duy trì xu hướng tăng ổn định, tương tự diễn biến tại TP.HCM, nơi nhiều dự án trung tâm dù giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

Ngoài phạm vi Hà Nội, các địa phương giáp ranh có nền tảng công nghiệp - logistics phát triển, thu hút FDI mạnh mẽ cũng nổi lên như điểm đến đáng chú ý. Khi cấu trúc phát triển vùng Thủ đô chuyển sang mô hình đa trung tâm, dòng vốn đầu tư bất động sản có xu hướng lan tỏa theo các trục hạ tầng và chuỗi cung ứng mới.

Cuộc giãn dân lần này vì thế không chỉ là bài toán quy hoạch. Đó là bước ngoặt có thể định hình lại bản đồ giá trị của bất động sản Hà Nội trong nhiều thập kỷ tới.