Kinh tế suy thoái ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường nhà ở tại Mỹ trong vài năm tới

Những hộ gia đình mất tích này đại diện cho những người trong lịch sử đáng lẽ phải dọn ra ở riêng nhưng không thể hoặc không muốn làm như vậy, và sẽ khiến nhu cầu nhà ở cao trong nhiều năm tới.

Người Mỹ ở mọi lứa tuổi và sắc tộc đang thành lập các hộ gia đình với tỷ lệ thấp hơn so với trước thời kỳ Đại suy thoái, nghĩa là họ sống với cha mẹ đến tuổi trưởng thành hoặc sống chung với bạn cùng phòng thay vì mua hoặc thuê nhà một mình hoặc với bạn đời. Tỷ lệ thấp hơn trên diện rộng có thể cho thấy thị trường đang gặp khó khăn trong việc cung cấp đủ nhà giá rẻ nói chung, không nhất thiết là do sự thay đổi sở thích giữa một nhóm người cụ thể đang gây ra sự suy giảm.

Nếu tỷ lệ vẫn ở mức trước Đại suy thoái, thì ngày nay sẽ có thêm 5,7 triệu hộ gia đình ở Hoa Kỳ. Cho dù tỷ lệ hình thành hộ gia đình có bắt đầu phục hồi trong những năm tới hay không, thì các hộ gia đình “mất tích” trong 15 năm qua và thế hệ Millennial đang già đi đang vào độ tuổi mua nhà cao nhất sẽ khiến nhu cầu nhà ở cao trong tương lai gần.

Điều đó không có nghĩa là sự quan tâm đến việc hình thành các hộ gia đình đã giảm dần trong thời kỳ đó. Có khả năng những người được đại diện bởi các hộ gia đình mất tích này muốn tự dọn ra ngoài sống với tỷ lệ tương đương với các thế hệ trước, nhưng một số yếu tố tài chính và nhà ở lâu dài kết hợp với nhau khiến việc sở hữu nhà và hình thành hộ gia đình khó khăn hơn. Tỷ lệ thành lập hộ gia đình đã bắt đầu giảm nhẹ vào năm 2018 và 2019 trong giai đoạn mở rộng kinh tế dài nhất trong lịch sử, cho thấy nhiều hộ sẽ thành lập hộ gia đình nếu họ có thể vượt qua những thách thức về khả năng chi trả và tín dụng.

Nhà kinh tế cấp cao Jeff Tucker của Zillow cho biết: “Sự cố về nhà ở đã cản trở hàng triệu người Mỹ trên con đường có được nơi để gọi là nhà của riêng họ, cho dù họ sở hữu hay thuê nó. Giữa một làn sóng nhà bị tịch thu, giá thuê tăng và việc xây dựng lại những ngôi nhà mới, thị trường nhà ở trở nên khó thâm nhập hơn nhiều từ năm 2006 đến năm 2017. Hai năm qua cho thấy rằng khi nền kinh tế đang phát triển mạnh mẽ và hầu hết người Mỹ đều có việc làm tốt, nhiều người trong số họ sẽ có thể tìm được một ngôi nhà cho riêng mình. Chúng ta càng sớm đặt được đại dịch và suy thoái năm 2020 ở phía sau, thì khả năng tiếp cận nhà ở càng sớm có thể tiếp tục mở rộng".

Sự sụp đổ tài chính giữa những năm 2000 bắt đầu có hiệu ứng domino tại Mỹ. Khoảng 6 nghìn tỷ USD vốn chủ sở hữu bất động sản đã biến mất trong khủng hoảng nhà đất, ảnh hưởng đến khả năng truyền lại tài sản cho con cái của nhiều gia đình. Những người trẻ tốt nghiệp vào khoảng cuối những năm 2000 phải đối mặt với một thị trường việc làm bấp bênh, có thể ảnh hưởng lâu dài đến tài chính của một người và khả năng lập gia đình mới của họ. Nghiên cứu trước đây của Zillow đã chỉ ra rằng phải mất khoảng sáu năm để tỷ lệ sở hữu nhà của những người tốt nghiệp đại học trong thời kỳ suy thoái bằng với những người tốt nghiệp trong thời kỳ kinh tế tốt hơn.

Những lo ngại về tài chính này đã được cộng thêm bởi động lực từ thị trường nhà ở. Việc xây dựng đã bị suy thoái trong vài năm sau cuộc Đại suy thoái và thậm chí bây giờ vẫn còn thấp theo tiêu chuẩn lịch sử - tỷ lệ xây dựng là khoảng ba ngôi nhà trên 1.000 người Mỹ mỗi năm vào đầu năm 2020, so với mức trung bình trong lịch sử là gần bốn. Một số thách thức cản trở việc xây dựng mới bao gồm thiếu đất có thể xây dựng và nguồn tài chính để đấu thầu đất; tình trạng thiếu lao động do cơ hội việc làm cho công nhân xây dựng vẫn chưa được lấp đầy; và các quy trình thủ tục làm tăng thêm thời gian và chi phí cho quá trình xây dựng.

Todd Pyatt, chủ sở hữu công ty Pyatt Builders, cho biết: "Các yếu tố cơ bản vẫn duy trì đối với thị trường nhà ở, bao gồm lãi suất thấp và nhu cầu tiêu dùng cao. Tuy nhiên, tài chính để đầu tư vào các lô đất, đất nền và nhà ở tồn kho là một thách thức đáng kể đối với các nhà xây dựng tư nhân. Các nhà xây dựng vẫn đang phản ứng với những hạn chế về đất đai, vật liệu và lao động đã cản trở hoạt động xây dựng trong hơn một thập kỷ qua. Trong khi thị trường nhà mới xây dựng, đã có năm tốt nhất kể từ khi suy thoái, sẽ tiếp tục phục hồi chậm hơn do những hạn chế đó”.

Một phần là do nhiều năm xây dựng dở dang, nhu cầu phần lớn vượt xa nguồn cung trong những năm gần đây, đẩy giá lên cao khiến nhiều người không thể sở hữu được nhà tại Mỹ. Khả năng tiếp cận quyền sở hữu nhà ít hơn đồng nghĩa với nhu cầu cao hơn trên thị trường cho thuê và giá thuê cao hơn, khiến việc tiết kiệm để trả trước khó khăn hơn và cuối cùng đẩy một người phải sống cùng bạn bè hoặc thành viên gia đình.

Cuộc suy thoái do đại dịch gây ra mà chúng ta đang phải đối mặt ngày nay có thể sẽ đảo ngược nhiều lợi ích so với hai năm qua, mặc dù dữ liệu gần đây cho thấy nhiều thanh niên từng chuyển về sống với cha mẹ vào mùa xuân và mùa hè này đã lại chuyển ra ngoài. Vẫn chưa rõ liệu thế hệ Z nói chung có tốt hơn thế hệ Millennial về mặt hình thành hộ gia đình hay không, nhưng với quá trình dài hạn của suy thoái và mức độ xây dựng thì sẽ cần thêm thời gian để xác định điều đó.