Khủng hoảng nhà ở phân khúc bình dân tại Mỹ ngày thêm trầm trọng

Liên minh nhà ở dành cho người thu nhập thấp của Mỹ đã công bố báo cáo GAP vào cuối năm 2019 cho thấy sự thiếu hụt 7 triệu căn nhà giá rẻ cho các hộ gia đình có thu nhập nghèo hoặc dưới chuẩn nghèo. Đại dịch đang hoành hành khiến áp lực về nguồn cung này càng nặng nề hơn nữa.

Nguồn cung nhà bình dân sụt giảm mạnh

Jay Parsons, Phó trưởng ban kinh tế tại RealPage, một công ty phần mềm quản lý bất động sản, dự báo rằng tổng nguồn cung căn hộ sẽ vẫn ở mức cao đến năm 2021 do các dự án đã được phê duyệt và đang tiến hành trước khi dịch bệnh ập đến. Tuy nhiên, nguồn cung đang thu hẹp dần và số lượng dự án hoàn thành vào năm 2022 có khả năng sẽ sụt giảm.

Parsons nói: “Dịch Covid-19 và sự không chắc chắn về kinh tế do nó gây ra đã khiến việc hoàn thành các dự án bất động sản mới trở nên khó khăn hơn. Nhà ở phân khúc bình dân còn gặp thách thức lớn hơn. Hiện không có đủ hỗ trợ của chính phủ để xây dựng và duy trì nhà ở giá bình dân trên toàn quốc. Các nhà phát triển không thể xây dựng nhà ở phân khúc này nếu không có sự hỗ trợ của chính phủ. Còn chính quyền địa phương, tiểu bang và liên bang dù đều ủng hộ nhà ở giá rẻ, nhưng chỉ về mặt lý thuyết hơn là thực tế”.

Gần như tất cả các nhà kinh tế chính trị đều đồng ý cách tốt nhất để giải quyết những thách thức về khả năng chi trả của người dân là tạo ra nguồn cung nhà ở lớn hơn, nhưng thách thức sẽ vẫn còn đó nếu chưa có nỗ lực nghiêm túc để tung ra các gói hỗ trợ.

Allen Feliz, Giám đốc phụ trách về nhà ở công cộng và giá cả phải chăng tại MRI Software, một công ty cung cấp phần mềm quản lý bất động sản dựa trên nền tảng đám mây, cho biết có rất nhiều điều phải lo lắng. Ngân sách nhà nước và địa phương sẽ không thể cung cấp đủ các khoản vay mềm, trong khi các dự án nhà ở giá rẻ cần rất nhiều nguồn vốn dạng này.

Brian Zrimsek, phụ trách lĩnh vực nhà ở tại MRI Software, dự đoán các thành phố sẽ sử dụng ngân sách của chính họ, nhưng chưa rõ tác động của khoản thu thuế bị mất trong tương lai.

Nhưng đại dịch đã làm ngân sách của nhiều thành phố sụt giảm mạnh. Chicago đã phải điều chỉnh ngân sách năm 2021 sau khi thiếu hụt 1,2 tỷ USD trong năm nay do đại dịch và bất ổn dân sự. Houston đang bị thiếu hụt 169 triệu USD. Seattle đang phải đối mặt với khoản thiếu hụt 200 triệu USD trong nguồn thu thuế dự kiến ​​do giảm thuế bán hàng và các vấn đề khác liên quan đến Covid-19. Pittsburgh đã dành toàn bộ quỹ dự phòng để thanh toán các hóa đơn và hiện phải đối mặt với thâm hụt ngân sách 100 triệu USD. Miami dự kiến ​​sẽ thiếu hụt 30 triệu USD vào năm 2021 khi nền kinh tế của thành phố này phục hồi sau những tác động của đại dịch.

Mối quan tâm tiếp theo là năng lực của các sở kế hoạch địa phương, những sở đã bắt đầu cắt giảm nhân viên và nguồn lực, do đó đẩy gánh nặng lên các chương trình hỗ trợ tài chính của chính phủ và quá trình phân bổ ngân sách.

Hầu hết các thành phố đã phân bổ nhiều ngân sách hơn bình thường để giải quyết tình trạng nhà ở giá rẻ tại địa phương. Tuy nhiên, do cắt giảm ngân sách, những khoản này cũng sẽ phải điều chỉnh.

Vào tháng 3, các quan chức thành phố Atlanta đã đề xuất tăng chương trình trái phiếu nhà ở bình dân lên 200 triệu USD, trong đó 70 triệu USD được phân bổ cho các khoản vay mua nhà cho gia đình đa thế hệ, 60 triệu USD dành cho việc phục hồi và phát triển các dự án nhà ở dành cho 1 gia đình, và 8,5 triệu USD hỗ trợ việc đặt cọc, cùng một số khoản phân bổ khác.

Tuy nhiên, chỉ một tháng sau, khi đại dịch vẫn gây ra suy thoái kinh tế, các nhà lãnh đạo thành phố đã tạm dừng chương trình trái phiếu. Khi đề xuất được xem xét lại, giá trị của nó đã giảm xuống còn 100 triệu USD và bị tước bỏ các cơ chế tạo ra của cải.

Thành phố New York đã cam kết thực hiện các chương trình nhà ở giá rẻ hào phóng, chẳng hạn như xây dựng và bảo tồn 300.000 đơn vị nhà ở giá rẻ vào năm 2026, nhưng đại dịch đang đảo ngược tất cả. Trang Curbed NY báo cáo rằng vào tháng 6, thành phố đã cắt giảm hơn 1 tỷ USD từ ngân sách của Bộ Bảo tồn và Phát triển Nhà ở trong năm 2020 và 2021, đẩy 40% quỹ dành cho nhà ở giá rẻ vào các năm tài chính sau.

Sáng kiến ​​cải tiến

Với nhu cầu nhà ở giá bình dân ngày càng tăng, làm thế nào nguồn cung tăng lên? Feliz nói rằng các chuyên gia đang cố gắng linh hoạt chương trình Tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp (LIHTC) của liên bang, tăng phân bổ tín dụng thuế hàng năm lên ít nhất 50%, và nỗ lực ban hành tỷ lệ tín dụng nhà ở tối thiểu 4% để tăng vốn chủ sở hữu cho mỗi tín dụng thuế (thuật ngữ dùng để chỉ việc ghi nhận một phần thuế đã đóng trong tổng số thuế).

Feliz nói: “Chúng tôi cần vận động chính sách, các giải pháp sáng tạo và sự hỗ trợ của lưỡng đảng để tăng cường các nguồn lực hiện tại, bao gồm LIHTC, Chương trình Hỗ trợ Cho thuê của liên bang và các chương trình trợ cấp cho thuê khác. Để giúp thu hẹp khoảng cách cung-cầu của nhà ở giá bình dân, một số nhà hoạch định chính sách tiểu bang đang áp dụng các giải pháp sáng tạo. Ví dụ, California đã làm việc ở các cấp địa phương để chuyển đổi khách sạn thành nhà ở, sử dụng tiền của Cơ quan quản lý tình trạng khẩn cấp liên bang (FEMA) và quỹ liên bang, đồng thời thay thế luật địa phương để tạo thêm nhà ở và tận dụng các khoản tiền từ thiện”.

Tại Cincinnati, nơi các quỹ nhà ở đã được phê duyệt, thành phố cũng đang khởi động một sáng kiến ​​mới để dành 25% quỹ thu thêm được từ các quận để chuyển sang phát triển nhà ở giá rẻ. Các quận chuyển thuế bất động sản thu được từ sự gia tăng giá trị bất động sản tại các khu vực cụ thể thành quỹ riêng để phát triển nhà ở giá rẻ cho các khu vực đó. Năm nay, con số đó sẽ tương đương với 6,6 triệu USD dành cho nhà ở giá rẻ và sẽ tăng lên hàng năm.

Những giải pháp này là một khởi đầu tốt, nhưng như Parsons nói, “Tất cả những điều này đang diễn ra ở quy mô rất nhỏ. Chúng tôi cần những ý tưởng lớn và các giải pháp lớn. Thêm hàng trăm đơn vị nhà ở giá rẻ là không đủ. Chúng ta cần nói về việc thêm hàng triệu ngôi nhà. Có rất nhiều giải pháp vi mô, nhưng như vậy vẫn không đủ”.

Thúc đẩy thay đổi

Parsons trích dẫn hai thách thức để thúc đẩy hiệu quả sự thay đổi. Đầu tiên là các vụ đuổi khách thuê khỏi nhà đã làm chệch hướng dư luận khỏi việc cần thiết hơn là tạo thêm nguồn cung nhà ở bình dân.

Parsons nói: “Các vụ trục xuất đã làm trầm trọng thêm tình trạng cung không đủ cầu, còn chúng ta đang bảo vệ cả những người thuê nhà không trả tiền dù họ đủ khả năng. Danh sách những người bị trục xuất không chính xác và chúng ta không thể loại bỏ những người cố tình không trả tiền thuê nhà. Chúng ta cần nỗ lực tạo ra thêm nhiều nhà ở giá rẻ, nhưng phải phục vụ cho những người thực sự cần chúng”.

Thứ hai, cuộc khủng hoảng nhà ở bình dân không được giải quyết vì chính phủ Mỹ luôn muốn đưa ra hành động nhanh chóng và đạt kết quả tức thì. Tuy nhiên, vấn đề nhà ở giá rẻ là một quá trình dài và cần rất nhiều kinh phí.

Parsons nói: “Các chính trị gia muốn đi con đường dễ dàng hơn ngay cả khi nó không đúng. Việc kiểm soát tiền thuê nhà không hiệu quả, vì nó làm xao lãng nguồn lực để tạo ra thêm nhà ở giá rẻ. Tuy vậy, ý tưởng này vẫn được thực hiện vì nó khiến các chính trị gia nhận thêm nhiều phiếu bầu và chứng tỏ với người dân rằng họ đang nỗ lực”.

Bất chấp những thách thức kể trên, nhiều nhà phát triển sáng tạo, nhà cung cấp và chính phủ vẫn đang hợp tác để đưa ra các giải pháp ở quy mô lớn, và có thể đại dịch sẽ mang lại cho họ thời gian cần thiết để thực hiện các ý tưởng này.