Khủng hoảng dòng tiền ở tập đoàn bất động sản China Evergrande: Vay cả tiền của nhân viên, hứa trả lãi 25%

Ảnh cụp trụ sở Evergrande ở Thượng Hải, Trung Quốc vào ngày 17.9.2021.

Trong hai tháng qua, hàng trăm người đã tập trung tại Trung tâm Zhuoyue Houhai 43 tầng ở Thâm Quyến, nơi có trụ sở chính của Tập đoàn China Evergrande chiếm 20 tầng. Họ cầm biểu ngữ đòi trả các khoản vay quá hạn và các sản phẩm tài chính. Cảnh sát với lá chắn chống bạo động đứng gác để kiểm soát đám đông.

Những người biểu tình là công nhân xây dựng từ các dự án nhà ở của chủ đầu tư bất động sản, các nhà cung cấp vật liệu xây dựng và các nhà đầu tư vào các sản phẩm quản lý tài sản của công ty (WMPs). Từ các nhà cung cấp sơn đến các công ty trang trí và xây dựng, Evergrande nợ hơn 800 tỷ nhân dân tệ (124 tỷ USD) trong vòng một năm, trong khi chỉ có 1/10 số tiền đó bằng tiền mặt.

Người dân tập trung bên ngoài trụ sở của Evergrande ở Thâm Quyến để yêu cầu trả nợ. Ảnh: Reuters

Tính đến cuối tháng 6, Evergrande có khoản nợ gần 2.000 tỷ nhân dân tệ trên sổ sách của mình, cộng với số nợ ngoài sổ sách chưa xác định. Nhiều tổ chức tin rằng gã khổng lồ bất động sản đang trên đà tái cơ cấu nợ đáng kể, hoặc thậm chí phá sản.

Một vụ phá sản sẽ dẫn đến một cơn sóng thần tài chính, hay như một số nhà phân tích đã ví như "Anh em nhà Lehman của Trung Quốc". Sự phá sản của ngân hàng đầu tư Mỹ Lehman năm 2008 đã giúp kích hoạt một cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Chắc chắn Evergrande, một trong ba nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, có dấu ấn khổng lồ ở Trung Quốc.

Nhân viên rời Trụ sở chính của Ngân hàng Lehman Brothers ở Thành phố New York, Hoa Kỳ vào ngày 15.9.2008, ngày ngân hàng đầu tư 158 tuổi nộp đơn xin bảo hộ phá sản theo Chương 11 từ các chủ nợ. Ảnh: AP

Nợ phải trả của Evergrande tương đương khoảng 2% GDP của Trung Quốc và công ty có hơn 200.000 nhân viên, những người mà bản thân và nhiều gia đình của họ đã đầu tư hàng tỷ nhân dân tệ vào WMP của công ty. Và có hơn 800 dự án đang được xây dựng, hơn một nửa trong số đó đã tạm dừng do tình hình khan hiếm tiền mặt của công ty. Ngoài ra, hàng nghìn công ty thượng nguồn và hạ nguồn phụ thuộc vào Evergrande để kinh doanh, tạo ra hơn 3,8 triệu việc làm mỗi năm.

Giống như nhiều tập đoàn "quá lớn để có thể sụp đổ" của Trung Quốc, cuộc khủng hoảng của Evergrande đã làm dấy lên suy đoán về việc liệu chính phủ nước này có can thiệp để giải cứu hay không. Một số doanh nghiệp nhà nước của Trung Quốc, bao gồm cả Tập đoàn Nhà ở Tài năng Thâm Quyến và Đầu tư Thâm Quyến, cả hai đều do Ủy ban Giám sát và Quản lý Tài sản Nhà nước của Thâm Quyến (SASAC) kiểm soát, đang đàm phán với Evergrande về các dự án ở Thâm Quyến, theo những người thân cận trong các cuộc thảo luận. Nhưng cho đến nay, không có giao dịch nào đạt được.

Trong một tuyên bố vào tuần trước, Evergrande đã phủ nhận tin đồn về việc công ty sẽ phá sản. Trong khi nhà phát triển bất động sản này phải đối mặt với những khó khăn chưa từng có, công ty vẫn đang hoàn thành trách nhiệm của mình và đang làm mọi thứ có thể để khôi phục hoạt động bình thường và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, theo một tuyên bố trên trang web của công ty.

Các nhân viên an ninh canh gác bên ngoài trụ sở của Evergrande, nơi mọi người tụ tập để yêu cầu hoàn trả các khoản vay và các sản phẩm tài chính, ở Thâm Quyến vào hôm thứ 20.9. Ảnh: Reuters

Công ty đã thuê các cố vấn tài chính để khám phá "tất cả các giải pháp khả thi" nhằm giảm bớt tình trạng khan hiếm tiền mặt, cảnh báo rằng không có gì đảm bảo rằng công ty sẽ đáp ứng các nghĩa vụ tài chính của mình. Công ty đã nhiều lần phát đi tín hiệu sẽ bán vốn chủ sở hữu và tài sản bao gồm nhưng không giới hạn bất động sản đầu tư, khách sạn và các tài sản khác, đồng thời thu hút các nhà đầu tư để tăng vốn chủ sở hữu của Evergrande và các chi nhánh của nó.

Huy động tiền từ nhân viên

Evergrande đã phải đối mặt với áp lực thanh khoản nhiều lần trong những năm qua, nhưng mỗi lần như vậy, công ty đều tương đối bình yên. Nhưng lần này khủng hoảng về dòng tiền và niềm tin xảy ra đối với Evergrande là chưa từng có trong tiền lệ.

Cổ phiếu của Evergrande tại Hồng Kông giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong 10 năm. Trái phiếu trong nước của công ty đã giảm xuống mức mà các nhà đầu tư gọi là mức trái phiếu mặc định. Cả ba công ty xếp hạng tín nhiệm toàn cầu và một công ty xếp hạng trong nước đã hạ bậc nợ của Evergrande.

Trong nhiều năm, các nhà phát triển Trung Quốc đã được thúc đẩy bởi ba phương tiện để tăng trưởng cao hơn, bao gồm: doanh thu cao, lợi nhuận gộp cao và tỷ lệ đòn bẩy cao. Các chủ đầu tư sử dụng tiền vay để mua đất, thu tiền bán trước khi các dự án bắt đầu, và sau đó vay thêm tiền để đầu tư vào các dự án mới.

Năm 2018, Evergrande báo cáo lợi nhuận kỷ lục 72 tỷ nhân dân tệ, cao hơn gấp đôi so với năm trước. Nhưng phía sau hậu trường, công ty đã chi hơn 100 tỷ nhân dân tệ hàng năm để trả tiền lãi vay.

Ngay cả trong những năm kinh doanh tốt, công ty thường có dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm, không đủ tiền mặt để trang trải các khoản vay ngắn hạn đến hạn trong năm và không đủ doanh thu bán trước để trả cho nhà cung cấp. Ngoài việc vay từ các ngân hàng, Evergrande cũng đã vay từ các giám đốc điều hành và nhân viên.

Khi các nhà phát triển bất động sản tìm kiếm tiền từ các ngân hàng, các bên cho vay thường yêu cầu các khoản đầu tư cá nhân từ các giám đốc điều hành của các nhà phát triển như một biện pháp kiểm soát rủi ro, một cựu nhân viên tại bộ phận quản lý tài sản của Evergrande nói với Caixin. "Vào những thời điểm như thế này, Evergrande sẽ có một chiến dịch gây quỹ nội bộ", người quản lý cho biết. "Hoặc các giám đốc điều hành sẽ tự bỏ tiền túi của họ, hoặc họ sẽ đặt ra mục tiêu cho từng bộ phận”.

Một sản phẩm huy động vốn cộng đồng đượ công ty phát hành cho các giám đốc điều hành được gọi là “chaoshoubao". Vào năm 2017, Evergrande đã cố gắng xin tài trợ dự án từ Ngân hàng China Citic thuộc sở hữu nhà nước ở Thâm Quyến, và ngân hàng này đề nghị khoản đầu tư cá nhân từ các giám đốc điều hành của Evergrande. Sau đó, Evergrande đã phát hành chaoshoubao cho nhân viên, hứa hẹn trả lãi hàng năm 25% và hoàn trả gốc và lãi trong vòng hai năm. Khoản đầu tư tối thiểu là 3 triệu nhân dân tệ. Ngân hàng Citic Trung Quốc cuối cùng đã đồng ý cung cấp 40 tỷ nhân dân tệ quỹ mua lại cho Evergrande.

Năm 2020, Chen Xuying, cựu phó chủ tịch Ngân hàng Citic Trung Quốc và là người đứng đầu chi nhánh Thâm Quyến của ngân hàng này từ năm 2012 đến năm 2018, bị kết án 12 năm tù vì tội nhận hối lộ sau khi cho vay.

Một giám đốc điều hành cấp cao tại Evergrande cho biết cá nhân ông đã đầu tư 1,5 triệu nhân dân tệ và huy động cấp dưới đầu tư 1,5 triệu nhân dân tệ vào chaoshoubao. Một số nhân viên thậm chí còn vay tiền để đầu tư vào sản phẩm vì lợi tức 25% cao hơn nhiều so với lãi suất cho vay.

Khi đến hạn vào năm 2019, công ty đã yêu cầu nhân viên đã mua sản phẩm này đồng ý gia hạn thêm một năm để hoàn trả. Sau đó, vào năm 2020, công ty yêu cầu gia hạn thêm một năm. Một nhà đầu tư cho biết người mua nhận được lợi nhuận hàng năm từ 4% đến 5% trong bốn năm qua, thấp hơn nhiều so với mức lợi nhuận được hứa hẹn là 25%.

Khi cuộc khủng hoảng dòng tiền của Evergrande lộ ra, công ty đã chọn chỉ trả nợ gốc cho các giám đốc điều hành hiện tại. Từ cuối tháng 8 đến đầu tháng 9, công ty đã hoàn trả cho các giám đốc điều hành và nhân viên hiện tại khoảng 2 tỷ nhân dân tệ nhưng vẫn nợ các nhân viên cũ 200 triệu nhân dân tệ, bao gồm Ren Zeping, cựu kinh tế trưởng của Evergrande, người đã gia nhập Soochow Securities vào tháng 3.

Bộ phận giàu có của Evergrande cũng bán WMP cho công chúng. Hầu hết các WMP này đều mang lại lợi nhuận từ 5% đến 10%, với khoản đầu tư tối thiểu là 100.000 nhân dân tệ, cựu nhân viên tại bộ phận quản lý tài sản của Evergrande cho biết. Vì lợi nhuận cao hơn WMP thường được bán tại các ngân hàng, nhiều nhân viên của Evergrande đã mua chúng và thuyết phục gia đình và bạn bè của họ đầu tư, một nhân viên cho biết. Thông thường, một WMP trị giá 20 triệu nhân dân tệ sẽ bán hết trong vòng năm ngày, nhân viên này cho biết.

Công ty cũng bán WMP cho các đối tác xây dựng. Evergrande sẽ yêu cầu các công ty xây dựng mua WMP bất cứ khi nào cần trả tiền cho họ, một cựu nhân viên tại bộ phận xây dựng của Evergrande nói với Caixin.

“Nếu các công ty xây dựng nợ 1 triệu hoặc 2 triệu nhân dân tệ, chúng tôi sẽ yêu cầu họ mua các WMP từ 100.000 nhân dân tệ đến 200.000 nhân dân tệ, hoặc khoảng 10% khoản phải thu của họ”, cựu nhân viên này nói. Mặc dù không bắt buộc các công ty xây dựng phải mua WMP, nhưng họ thường làm như vậy để duy trì mối quan hệ tốt đẹp với công ty, nhân viên này cho biết. Ngoài ra, chủ sở hữu bất động sản Evergrande cũng là người mua WMP.

Khoảng 40 tỷ nhân dân tệ của WMP hiện đã đến hạn thanh toán. Du Liang, tổng giám đốc bộ phận tài sản của Evergrande cho biết: “Rất khó để Evergrande có thể hoàn trả tất cả các khoản nợ cùng một lúc vào lúc này”.

Một người phụ nữ đi xe tay ga ngang qua công trường xây dựng khu phức hợp nhà ở Evergrande ở Zhumadian, tỉnh Hà Nam vào ngày 14.9.2021. Ảnh: CNN

Evergrande ban đầu đề xuất áp dụng thời gian trì hoãn trả nợ kéo dài, với các khoản đầu tư từ 100.000 nhân dân tệ trở lên sẽ được hoàn trả trong 5 năm. Sau khi các nhà đầu tư phản đối gay gắt, công ty đã điều chỉnh kế hoạch của mình vào tuần trước, đưa ra ba lựa chọn: Các nhà đầu tư có thể chấp nhận trả góp bằng tiền mặt, mua bất động sản của Evergrande ở bất kỳ thành phố nào với mức chiết khấu hoặc miễn các khoản phải trả của nhà đầu tư đối với các đơn vị nhà ở mà họ đã mua.

Một số nhà đầu tư phản đối phương án dùng "tài sản để trả nợ", vì nhiều dự án đã bị tạm dừng và có nguy cơ dở dang trong tương lai.

"Các đề xuất là thiếu chân thành", một bản kiến ​​nghị được ký bởi một số nhà đầu tư Quảng Đông cho biết. "Nó giống như mua tài sản không hoạt động tốt với một khoản phí bảo hiểm”. Bản kiến ​​nghị kêu gọi chính phủ đóng băng các tài khoản và tài sản của Evergrande, đồng thời yêu cầu hoàn trả toàn bộ tiền gốc và lãi bằng tiền mặt.

Một số nhà đầu tư đã chọn chấp nhận phương án thanh toán do Evergrande đề xuất. Họ lựa chọn các dự án Evergrande tọa lạc tại các thành phố nóng với hy vọng bù lỗ bằng cách bán lại trong tương lai.

Do Evergrande nợ các công ty xây dựng số tiền lớn, hơn 500 trong số hơn 800 dự án trên khắp đất nước đã bị tạm dừng. Công ty có ít nhất vài trăm nghìn đơn vị đã được bán trước và không được giao. Caixin cho biết cần ít nhất 100 tỷ nhân dân tệ để hoàn thành việc xây dựng và bàn giao các đơn vị.

Liệu - và làm thế nào – để trả nợ cho các nhà đầu tư WMP hoặc giao nhà ở là bài toán nan giải của Evergrande.

(Còn tiếp)