Khách thuê thu hẹp văn phòng, trả lại mặt bằng với quy mô lớn

Thông tin trên được đưa ra trong báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2023 mới đây của CBRE Việt Nam. Trong quý 1/2023, thị trường văn phòng TP.HCM chỉ có một tòa nhà mới đi vào hoạt động. Đây là tòa văn phòng hạng B đầu tiên tại quận Tân Phú, cung cấp gần 15.000m2 sàn cho thuê mới cho thị trường.

Thu hẹp, trả mặt bằng

Dù khan hiếm nguồn cung, nhưng giá thuê văn phòng của cả hai hạng A và B đều ghi nhận mức giảm nhẹ trong quý 1/2023. Trong đó, giá thuê trung bình hạng A đạt 45,6 USD/m2/tháng (khoảng 1,1 triệu đồng), giảm 0,7% so với Quý 4/2022 nhưng vẫn ghi nhận tăng 1,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Đối với hạng B, mức giá trung bình đạt 25,6 USD/m2/tháng, giảm 0,8% so với quý trước và 1,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

“Mức giá thuê này cho thấy các chủ nhà tòa văn phòng hạng A đã bắt đầu thận trọng hơn với các chính sách cho thuê để đối phó với tình hình suy thoái kinh tế hiện tại”, CBRE cho biết.

Khó khăn kinh tế trước mắt đã gây áp lực lên thị trường văn phòng

Theo đánh giá của đơn vị nghiên cứu này, trên thực tế, giá chào thuê và giá chốt trên hợp đồng có thể chênh từ 15-20% tùy vào điều kiện chào thuê và diện tích thuê.

Đáng chú ý, quý đầu năm 2023 ghi nhận nhiều giao dịch thu hẹp và trả mặt bằng với quy mô lớn, đặc biệt đến từ nhiều doanh nghiệp là chủ đầu tư bất động sản gặp khó khăn về tài chính.

Ngoài ra, nhiều giao dịch đang trong quá trình thương thảo cũng phải trì hoãn tạm thời do cắt giảm ngân sách hoặc thay đổi kế hoạch kinh doanh. Một số chủ nhà cũng chào thêm các mặt bằng đã giữ lại trong giai đoạn trước ra thị trường.

Những yếu tố trên cùng với khó khăn kinh tế trước mắt đã gây áp lực lên thị trường văn phòng khi lần đầu tiên sau giai đoạn đại dịch, diện tích thuê mới rất hạn chế. Trong khi đó, khách trả mặt bằng và thu hẹp tăng nhiều, dẫn đến diện tích trống của hạng A tăng 3.500m2 và diện tích cho thuê mới của hạng B cũng chỉ hơn 2.200 m2. Theo đó, tỷ lệ trống văn phòng hạng A và hạng B lần lượt là 6,9% và 9,8%, tương đương với mức tăng 0,7 điểm phần trăm và 1,1 điểm phần trăm so với quý trước.

Khách thắt chặt hầu bao

Không chỉ CBRE, báo cáo trước đó của các đơn vị nghiên cứu thị trường khác cùng chung nhận định thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM và Hà Nội đang trong giai đoạn suy yếu.

Theo JLL Việt Nam, thị trường trầm lắng với ít giao dịch cho thuê trong quý này. Một số khách hàng thuê văn phòng hạng A đã chuyển sang các lựa chọn tiết kiệm hơn như tòa nhà hạng B hay nhà phố thương mại để giảm chi phí trong bối cảnh kinh tế không ổn định.

Tại TP.HCM, quý vừa qua tòa nhà Me Linh Point sau khi cải tạo đạt tiêu chuẩn và được bổ sung vào giỏ hàng Hạng A, nhờ vậy giúp diện tích hấp thụ thuần ở khu vực Trung tâm tăng thêm 11.499 m2. Tuy nhiên, trong bối cảnh nhu cầu chung giảm dần, phần lớn các tòa nhà cũ hiện hữu ghi nhận mức hấp thụ thuần âm, khiến tỷ lệ trống trung bình ở khu vực trung tâm tăng lên 5,6%.

Trong quý 1/2023, giá thuê trung bình của văn phòng hạng A ở khu trung tâm ghi nhận ở mức 47,5 USD/m2/tháng, giảm nhẹ 0,5% so với quý trước do nguồn cung mới được nâng cấp và gia nhập giỏ hàng có mức giá thuê thấp hơn mức trung bình của thị trường. Giá thuê vẫn duy trì ổn định tính trên mỗi tòa nhà, do nhu cầu vẫn suy yếu mặc dù nguồn cung văn phòng cao cấp khan hiếm.

Trong khi đó tại thị trường văn phòng hạng A Hà Nội, nhu cầu dù tích cực nhưng tiếp tục chậm lại khi các doanh nghiệp thận trọng hơn trong việc di dời hoặc mở rộng văn phòng do lo ngại bất ổn kinh tế, bằng chứng là tỷ lệ hấp thụ thuần trong quý 1 chỉ đạt 3.637m2 diện tích sàn thực thuê, giảm 17,6% theo quý và giảm 16,8% theo năm.

Hầu hết các nhu cầu thuê mới đến từ các doanh nghiệp nước ngoài với ngân sách lớn, tập trung tại hai dự án chất lượng cao tại khu vực trung tâm là Capital Place và Lotte Center. Khu vực trung tâm ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thuần đạt 5.008 m2 sàn. Tòa nhà mới hoàn thành Lancaster Luminaire chứng kiến lượng giao dịch hạn chế do vị trí không thuận tiện. Trong khi đó, thị trường ngoài trung tâm tiếp tục chứng kiến tỷ lệ hấp thụ thuần âm do sự cạnh tranh khốc liệt từ các tòa nhà hạng B trong khu vực.

Với nguồn cung mới và nhu cầu suy yếu, tỷ lệ trống tại thị trường Hà Nội tạm thời bị đẩy lên mức 18,3%, tăng 3,4% so với quý trước. Trong đó, tỷ lệ trống khu vực trung tâm tăng 3,9% theo quý, ở mức 23,2%. Tổng diện tích trống tăng lên 86.321 m2 sàn vào quý 1, đa số nằm ở khu vực trung tâm.

Trong báo cáo mới phát hành hôm 12/4, Colliers Việt Nam cho biết, nhu cầu mở rộng văn phòng có xu hướng chậm lại trong bối cảnh thị trường lao động xuất hiện nhiều mô hình làm việc mới, linh hoạt. Thay vào đó, khách thuê đưa ra những yêu cầu mới trong điều khoản thuê, cũng như đòi hỏi chất lượng không gian cao hơn. Điều này đặt ra bài toán tối ưu diện tích và tiện ích, công năng văn phòng cho các chủ đầu tư và đơn vị cho thuê.

Đánh giá về thị trường, bà Thanh Phạm, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của CBRE Việt Nam, cho biết nguồn cung mới dồi dào cùng với ngân sách thắt chặt của các công ty trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế sẽ đặt nhiều áp lực lên tình hình hoạt động của thị trường văn phòng TP.HCM.

Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư cần phải thận trọng khi đưa ra các chính sách chào thuê, nhất là những dự án mới cần phải thật sự linh hoạt trong điều khoản thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng.