JLL: Thị trường bất động sản trung tâm dữ liệu và cơ hội vươn mình tại APAC

Để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng, nhiều công ty công nghệ lớn trên thế giới và các nhà cung cấp trung tâm dữ liệu khác đang nhắm tới thị trường châu Á, nơi hội tụ đầy đủ các yếu tố giúp thúc đẩy ngành công nghiệp này.

Thị trường trung tâm dữ liệu và điện toán đám mây ở khu vực châu Á – Thái Bình Dương (APAC) trong năm 2021 dự kiến tăng trưởng 150% so với năm 2019.

Ralph Davidson, trưởng bộ phận trung tâm dữ liệu của JLL tại APAC chia sẻ: “Nhìn chung, thị trường bất động sản APAC có rất nhiều tiềm năng để phát triển phân khúc trung tâm dữ liệu. Nhiều công ty công nghệ lớn trên thế giới đã và đang lựa chọn APAC làm điểm đến”.

Theo nghiên cứu của JLL, Trung Quốc, Ấn Độ và Indonesia có khả năng trở thành ba thị trường dẫn đầu trong phân khúc trung tâm dữ liệu.

Các công ty công nghệ siêu quy mô (HDC) được quan tâm đặc biệt. Họ là những gã khổng lồ trên thị trường công nghệ, vì vậy nhu cầu sử dụng trung tâm dữ liệu cũng cao hơn rất nhiều các công ty khác.

Theo nghiên cứu của Synergy Research Group, chỉ tính riêng trong năm 2020, HDC đã xây mới hơn 100 trung tâm dữ liệu quy mô lớn, qua đó nâng tổng số trung tâm dữ liệu quy mô lớn trên toàn cầu lên con số hơn 600. Bên cạnh đó, chỉ trong 9 tháng đầu năm 2020, nguồn vốn đổ vào thị trường trung tâm dữ liệu của 20 công ty công nghệ lớn nhât thế giới đã đạt 99 tỷ USD, tăng 16% so với cùng kỳ năm 2019.

Mỹ là quốc gia sở hữu nhiều HDC nhất thế giới. Phần lớn trong số đó đã và đang có những chiến lược phát triển dài hạn tại APAC. Vì vậy, họ cần xây dựng những dự án quy mô lớn.

Brian Kortendick, giám đốc khối sản phẩm của JLL cho biết rào cản lớn nhất mà các công ty công nghệ hàng đầu thế giới thường gặp phải khi mở rộng thị trường sang khu vực APAC là điều chỉnh các thiết kế phù hợp với mặt bằng. Ví dụ, tình trạng thiếu đất tại Singapore buộc các doanh nghiệp phải có cách thay đổi, nếu không họ sẽ bỏ qua cơ hội tại một thị trường tiềm năng.

“Các trung tâm dữ liệu vẫn được xây dựng dựa trên tiêu chuẩn tại những khu vực ở Mỹ. Sự khác biệt về vị trí địa lý, khí hậu, loại đất,… là thách thức không nhỏ đối với nhiều doanh nghiệp”, ông Brian Kortendick nhận xét.

Sự khác biệt về thiết kế

Tại APAC, các trung tâm dữ liệu cần được xây dựng ở những địa điểm phát triển tốt, chẳng hạn như trong các khu công nghiệp của thành phố.

“Không có gì lạ khi một tòa nhà trung tâm dữ liệu ở Singapore chỉ cách các khu vực vành đai 15-20m. Điều này yêu cầu mức độ bảo mật an ninh khác so với tại Mỹ”, ông Ralph Davidson cho biết.

Ông cũng nói thêm vật liệu xây dựng thông thường và các thiết kế cơ bản chỉ phù hợp với thị trường Mỹ và châu Âu. Nếu áp dụng hình thức tương tự tại châu Á sẽ không phù hợp.

“Trong khi 90% thiết kế có thể được tiêu chuẩn hóa, 10% cuối cùng là chìa khóa cho sự thành công của dự án. Sẽ tốt hơn nếu thiết kế được phát triển dựa trên điều kiện thị trường và vật liệu sẵn có”, ông Davidson nói thêm.

Trong bối cảnh nguồn cung một số nguyên vật liệu, đặc biệt là thép đang gặp nhiều vấn đề tại châu Á, việc xây mới các trung tâm dữ liệu sẽ gặp rất nhiều khó khăn nếu không được lên kế hoạch cụ thể.

Khí hậu cũng là một yếu tố quan trọng cần được quan tâm. Các thị trường chính trong khu vực, chẳng hạn như Singapore, Indonesia và Ấn Độ, là những môi trường nhiệt đới gần đường xích đạo, nơi có những thay đổi theo mùa và nhiệt độ cao. Điều này hạn chế khả năng sử dụng một số nguyên vật liệu làm mát miễn phí.

Nguồn năng lượng

Nguồn năng lượng, đặc biệt là điện là một vấn đề cần được quan tâm trong quá trình xây dựng các trung tâm dữ liệu tại châu Á. Ông Kortendick chia sẻ thị trường điện tại APAC có sự khác biệt với Mỹ và châu Âu, nơi tập trung vào việc khai thác nguồn điện rẻ và tổng chi phí sở hữu.

Do nhu cầu cao và lãi suất thấp, các công ty tại châu Á ưu tiên tìm kiếm nguồn điện ổn định ở một khu vực hơn nguồn điện giá rẻ, ông Davidson chia sẻ. Đây là một phần lý do vì sao Nhật Bản đang trở thành thị trường nóng về trung tâm dữ liệu.

“Nhật Bản là một trong những thị trường đắt đỏ nhất nhưng lại là thị trường trung tâm dữ liệu quan trọng vì đây là một quốc gia có nguồn năng lượng ổn định”, ông Davidson kết luận.