Hồng Kông: Hàng loạt chủ đầu tư phải vay ngoài với lãi suất lên tới 30%

Lãi suất hai chữ số

Với lãi suất ở mức chóng mặt, giá trị bất động sản giảm và nền kinh tế địa phương phục hồi chậm chạp, ngày càng nhiều nhà phát triển bất động sản gặp khó khăn về tài chính và các gia đình giàu có ở Hồng Kông đang chuyển sang vay vốn từ thị trường tư nhân, bất chấp chi phí lãi suất cao hơn.

Trên con đường uốn quanh Vịnh Repulse sang trọng của Hồng Kông, một tòa nhà dân cư sang trọng nhiều tầng với các cột kiểu La Mã và tầm nhìn bao quát ra Biển Đông đã được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản vay trị giá 64 triệu USD của chủ đầu tư, thậm chí trước khi việc xây dựng hoàn thành.

Khoản vay được thực hiện bởi Luk Sin-fong, người sở hữu dự án 39 South Bay Road và có chồng là Chen Zhoulin, Chủ tịch của công ty bất động sản Agile Group Holdings đang gặp khó khăn về tài chính của Trung Quốc.

Agile, có trụ sở tại thành phố Quảng Châu, tỉnh Quảng Đông, đã thế chấp vay bằng nhiều tài sản ở Hồng Kông. Công ty này được báo cáo đã vay 894 triệu đô la Hồng Kông trong 2 năm vào tháng 6 năm 2022 với lãi suất 20% mỗi năm như một phần trong kế hoạch cắt giảm gánh nặng nợ lên tới 59,49 tỷ Nhân dân tệ (8,3 tỷ USD) vào thời điểm đó.

Tổng các khoản vay của công ty này, bao gồm các khoản vay ngân hàng, trái phiếu cao cấp và trái phiếu doanh nghiệp đại lục, đã lên tới 57,57 tỷ Nhân dân tệ tính đến ngày 30 tháng 6 năm 2023, giảm nhẹ so với 59,49 tỷ Nhân dân tệ một năm trước đó. Công ty báo cáo khoản lỗ 4,48 tỷ Nhân dân tệ trong 6 tháng tính đến ngày 30 tháng 6.

Một đơn vị của nhà phát triển Country Garden đang ngập trong nợ nần đã chuyển sang công ty cho vay tín dụng tư nhân Flow Capital (HK) để huy động khoản vay 900 triệu đô la Hồng Kông vào tháng 4 năm ngoái. Theo một nguồn tin quen thuộc, khoản vay có “lãi suất hai chữ số” với tài sản thế chấp là khu dân cư Allegro ở phía đông khu Cửu Long.

Ho Shung-pun, được biết đến như một trong những “đại gia ngầm” của Hồng Kông và sở hữu Công ty Đầu tư Cửu Long, đã huy động được một khoản vay ngắn hạn từ Gaw Capital vào năm ngoái. Khoản vay này được chứng khoán hóa bằng tài sản của vị tỷ phú tại tòa tháp The Peak trên Đường Plantation và Tòa nhà Kowloon Investment ở đường Mong Kok. Quy mô khoản vay không được tiết lộ.

Ngoài ra, vào ngày 17 tháng 1, ông Ho và những người đi vay khác trong gia đình đã nhận được khoản vay trị giá 85 triệu đô la Hồng Kông trong một năm từ X8 Finance, một công ty con thuộc sở hữu hoàn toàn của Termbray Industries International niêm yết tại Hồng Kông. Lãi suất lên tới 29% trong 2 tháng đầu kể từ ngày giải ngân và 18% cho các tháng sau đó.

Khoản vay này là khoản tái cấp vốn cho khoản vay trị giá 44 triệu đô la Hồng Kông mà họ đã huy động được vào tháng 6 năm ngoái, có lãi suất 25% trong tháng đầu tiên và 13% sau đó.

Sự chênh lệch giữa các mức lãi suất hai chữ số này và mức 5,88% tại các ngân hàng cho thấy sự tuyệt vọng của những người đi vay – các chủ đầu tư không thể bán được hàng vì thị trường đóng băng, còn các ngân hàng thì thận trọng trong việc cho vay.

Trong khi lĩnh vực bất động sản của Hồng Kông không rơi vào khủng hoảng như ở Trung Quốc đại lục, doanh số bán nhà chậm chạp, giá nhà giảm và tỷ lệ văn phòng trống cao kỷ lục đã đè nặng lên các công ty và cá nhân. Số lượng căn hộ chưa bán đã tích lũy trong 2 năm qua do nhu cầu sụt giảm trong bối cảnh lãi suất tăng 11 đợt kể từ tháng 3 năm 2022.

Citigroup ước tính, các nhà phát triển Hồng Kông đã bán được 49% số căn hộ đã hoàn thiện của họ vào năm 2022 và 72% vào năm ngoái, đồng thời cho biết giá nhà sẽ giảm thêm 10% trong năm nay.

Giao dịch giảm sút và giá cả sụt giảm cũng khiến việc tìm người mua trở nên khó khăn hơn, đặc biệt đối với những tài sản bị tịch thu do không trả được khoản vay thế chấp. Một biệt thự trị giá 192 triệu USD trên The Peak, được cho là có liên hệ với ông Hui Ka-yan, Giám đốc điều hành hàng đầu của Tập đoàn Evergrande Trung Quốc, đã bị rao bán từ tháng 11 năm ngoái.

Trong khi đó, tòa nhà trị giá 1,6 tỷ USD của Evergrande ở Wan Chai vẫn chưa tìm được người mua sau 15 tháng kể từ khi bị tịch thu và đưa ra thị trường.

Francis Ng, Giám đốc điều hành kiêm Giám đốc đầu tư của Pacific Aegis Capital Management Group (PACM), một công ty có trụ sở tại Hồng Kông chuyên rót vốn tư nhân vào bất động sản, cho biết: “Có nhiều người đi vay tiềm năng hơn. Họ đang cần các giải pháp vốn thay thế và sáng tạo hơn trước, đồng nghĩa với việc dòng tiền ngày càng eo hẹp vì chi phí vay tăng lên”.

Ông Ng nói thêm, số lượng dự án mà công ty thực hiện trong giai đoạn sàng lọc ban đầu đã tăng gấp đôi so với năm ngoái.

Cơ hội từ sự rút lui của các ngân hàng

Các ngân hàng nhìn chung đã giảm mức độ tiếp xúc với lĩnh vực bất động sản. Theo Cơ quan tiền tệ Hồng Kông, tổng các khoản cho vay để phát triển và đầu tư bất động sản bắt đầu giảm trong quý 2 năm ngoái và trong quý 3 đã giảm 5% so với quý 1.

Ryan Chung, người đứng đầu bộ phận đầu tư chính của công ty môi giới Huatai International có trụ sở tại Hồng Kông, cho biết: “Tín dụng tư nhân trong lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục tăng vì các ngân hàng đang rút lui”.

“Làn sóng cắt giảm chi tiêu của các ngân hàng cấp cao vẫn chưa đến đỉnh điểm. Nhiều người đi vay không thể tái cấp vốn cho các khoản vay hiện có của họ với ngân hàng. Ngay cả khi họ làm vậy, nguồn tài chính có xu hướng đắt đỏ hơn và đòn bẩy thấp hơn”.

Khi lợi suất cho thuê giảm và lãi suất cao hơn tạo ra áp lực dòng tiền, tín dụng tư nhân đã trở thành nguồn tài trợ thay thế cho những người đi vay đang tìm kiếm thêm đòn bẩy và khả năng thanh toán linh hoạt - nhưng với chi phí phải trả cao hơn. Thị trường này đã đã mở rộng 3,5 lần trong thập kỷ qua tại Hồng Kông.

Những người cho vay tín dụng tư nhân thường có thể đưa ra tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) cao hơn các ngân hàng thương mại vì HKMA yêu cầu ngân hàng thương mại giới hạn LTV của mình ở mức 50% đối với tài sản thương mại.

Các ngân hàng cũng có xu hướng đặt ra các giới hạn theo ngành, điều này khiến họ thận trọng hơn đối với những người đi vay có khả năng trả nợ hạn chế.

Foster Lee, người đứng đầu bộ phận đầu tư tín dụng tại công ty cổ phần tư nhân Gaw Capital, cho biết mặc dù môi trường rất khắc nghiệt nhưng nỗi đau của các nhà phát triển sẽ không giống nhau.

Ông nói, các nhà phát triển blue-chip có bảng cân đối kế toán mạnh hơn và có đủ sự hỗ trợ từ các ngân hàng thương mại cũng như các nhà đầu tư trái phiếu và vốn cổ phần, trong khi “các nhà phát triển nhỏ hơn sẽ gặp khó khăn, đặc biệt là những dự án đang phát triển gần đây chưa giải quyết được hàng tồn kho”.

Nguy cơ vỡ nợ

Theo các nhà cho vay tín dụng tư nhân, tình trạng vỡ nợ có thể gia tăng đối với những tài sản khó thanh lý trong bối cảnh lãi suất không ổn định và tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm lại.

Chuyên gia Lee của Gaw Capital cho biết: “Sẽ có nhiều vụ vỡ nợ hơn vào năm 2024. Đối với một số giao dịch tín dụng tư nhân được thực hiện trên thị trường, tình hình đã thay đổi và có lẽ đã xấu đi”.

Theo ông Ng, PACM đã chứng kiến tỷ lệ vỡ nợ tăng 20% so với cùng kỳ năm trước.

Ông nói: “Sẽ mất nhiều thời gian hơn để thanh lý các khoản vay được đảm bảo bằng tài sản thực. Tôi nghĩ việc này sẽ mất gấp đôi thời gian cần thiết. Và giá bán ra cần phải được điều chỉnh giảm thêm”.

“Trong giới đầu tư, chúng tôi phải tính đến khả năng vỡ nợ, khả năng xảy ra ít nhất 51% đối với mỗi dự án”.

Nhiều vụ vỡ nợ sẽ được giải quyết sau những cánh cửa đóng kín.

“Sau khi nói chuyện với các nhà đầu tư trong lĩnh vực này, tất cả các bên liên quan đều mong muốn giải quyết mọi vấn đề một cách thân thiện, hy vọng tránh xa sự chú ý của công chúng và trên cơ sở kín đáo, để thu hồi càng nhiều khoản vay càng tốt”, Jonathan Chau, người đứng đầu bộ phận đầu tư bất động sản và văn phòng tư nhân thị trường vốn Hồng Kông tại CBRE Group, cho biết.

Kenny Chung, Giám đốc điều hành và quản lý vốn tại Astera Capital, cho biết: “Người đi vay lo ngại lãi suất tăng, trong khi người cho vay cũng trở nên thận trọng hơn khi giá trị tài sản giảm nhanh. Họ thà chờ đợi thêm dấu hiệu ổn định trên thị trường bất động sản trước khi rót vốn”.

Triển vọng cho thị trường tín dụng tư nhân châu Á

Theo công ty dữ liệu Preqin, mảng tài sản tín dụng tư nhân ở châu Á - Thái Bình Dương, bao gồm Hồng Kông và Trung Quốc đại lục, đạt 81,3 tỷ USD vào năm 2022 và dự kiến sẽ vượt 100 tỷ USD vào năm 2027.

Thị trường tín dụng tư nhân đang phát triển nhanh chóng ở châu Á đã thu hút các công ty cổ phần tư nhân, nhà quản lý tài sản, văn phòng gia đình và nhà đầu tư bán lẻ.

“Do lợi nhuận hấp dẫn so với đầu tư bất động sản truyền thống, các văn phòng gia đình tư nhân đã đổ xô vào lĩnh vực này trong vài năm qua và đầu tư thụ động vào các quỹ tín dụng hoặc cam kết thực hiện các hợp đồng cho vay lớn hơn với các tập đoàn tư nhân”, Châu nói.

Theo Preqin, tỷ lệ hoàn vốn nội bộ của nợ tư nhân ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương ở mức 11,17% từ năm 2019 đến năm 2022, so với 10,34% ở Bắc Mỹ và 8,56% ở châu Âu trong cùng thời kỳ. Đối với nợ khó đòi, tỷ lệ này đã tăng lên 14,78% ở châu Á - Thái Bình Dương.

Jeffrey Lau, người đứng đầu bộ phận tín dụng tư nhân tại công ty cổ phần tư nhân Trung Quốc Primavera Capital Group, cho biết: “Đầu tư vào mảng vốn tín dụng tư nhân rất phù hợp cho các văn phòng gia đình và nhà đầu tư nhỏ lẻ vì một số lý do”.

“Một là sự quen thuộc của họ với nền kinh tế địa phương, có nghĩa là, nếu chúng ta giao dịch ở châu Á, việc nói chuyện với các nhà đầu tư ở châu Á thường dễ dàng hơn vì họ hiểu được động lực của thị trường. Và thứ hai, chúng tôi đang đạt được lợi nhuận kỳ vọng tốt hơn”.

Những người tham gia thị trường vẫn lạc quan về sự tăng trưởng liên tục của thị trường tín dụng tư nhân mặc dù việc cắt giảm lãi suất được dự đoán sẽ diễn ra vào cuối năm nay.

Maggie Kwok, người đứng đầu quỹ và cơ quan quản lý châu Á tại công ty luật Harneys, cho biết: “Tín dụng tư nhân sẽ tiếp tục là điểm sáng trong thị trường khắc nghiệt hiện nay”.

“Nếu lãi suất giảm thì thị trường sẽ giảm dần. Và sẽ luôn có những doanh nghiệp cần tiếp cận vốn, điều mà các ngân hàng, nói thẳng ra là sẽ không thể đáp ứng được”.

Ông Châu của CBRE cho biết: “Sẽ không ngạc nhiên khi thấy nhiều giao dịch tăng trưởng hơn trong nửa đầu năm 2024, nhưng chúng tôi không hình dung việc chứng kiến thị trường tràn ngập những tài sản đang mắc nợ thế chấp”.

Ông nói thêm, trong khi một số chủ sở hữu bất động sản đang gặp khó khăn về tài chính, thì hầu hết các bất động sản đầu tư đều nằm trong tay các chủ sở hữu chuyên nghiệp và công ty có năng lực tài chính vững vàng.