Hết thời lướt sóng, sốt ảo nhà đầu tư đất nền các tỉnh lo lắng vì "hạ nhiệt"

Thị trường đất nền các tỉnh rơi vào trạng thái “bất động” khiến nhiều nhà đầu tư đứng ngồi không yên.

Trong vòng xoáy sốt đất từ Bắc chí Nam, thị trường đất nền tỉnh lẻ cũng không thoát khỏi cơn “ngáo giá” khi giá đất nông thôn từ đầu năm 2022 đã tăng gấp 2-3 lần so với hồi cuối 2019.

Thế nhưng, bắt đầu từ quý 2 đến nay, sau khi tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt, bối cảnh thị trường rơi cảnh “bán không ai mua” đã khiến nhiều nhà đầu tư lỡ dùng đòn bẩy tài chính lớn “tái mặt”.

Chị Nguyễn Thu Hà, một công chức tại Quảng Trị, cho biết vào tháng 2.2022, trong lúc thị trường đang sốt, chị vay ngân hàng 6 tỉ đồng để đầu tư nhiều lô đất tại các huyện Cam Lộ, Vĩnh Linh và thành phố Đông Hà. Sở dĩ chị Hà dám “mạnh tay” như vậy là bởi tin rằng thị trường sẽ chưa hạ nhiệt tức thì, khi đẩy được đất chị sẽ sớm tất toán khoản vay với ngân hàng.

Tuy nhiên, chỉ chưa đầy một tháng, thị trường “xì hơi”, đất không bán được, nhà đầu tư này sốt sắng vì mỗi tháng phải xoay sở 60 triệu tiền lãi ngân hàng. Gồng gánh được 5 tháng, chị Hà tìm cách liên hệ với các môi giới thân quen nhờ cắt lỗ với lời hứa sẽ chi hoa hồng hậu hĩnh nhưng đến nay vẫn chưa bán được.

Mới đây, UBND huyện Hải Lăng, huyện Vĩnh Linh, huyện Cam Lộ, thị xã Quảng Trị, thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị cũng vừa ban hành liên tiếp nhiều Quyết định hủy bỏ công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với nhiều lô đất tại các điểm dân cư, khu đô thị trên địa bàn. Lý do là quá thời hạn nhưng người trúng đấu giá không nộp đủ số tiền trúng đất giá quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo quy định.

Không chỉ Quảng Trị, thị trường đất nền tại các tỉnh Thanh Hoá, Nghệ An, Hà Tĩnh, Nam Định cũng có dấu hiệu giảm nhiệt rõ rệt.

Vì nóng lòng làm giàu nhanh chóng nên chị Nguyễn Thị Huyền (Nghi Lộc, Nghệ An) đã vay nóng hơn 800 triệu đồng để mua lô đất 1,5 tỉ đồng ở Hà Tĩnh và lướt sóng nhiều lô đất khác ở Nghĩa Đàn, Nghệ An. Tuy nhiên từ đó đến nay, sau nhiều lần rao bán, những lô đất của chị Huyền chỉ được khách hỏi thăm dò về giá chứ không có giao dịch.

Hay như anh Cao Đức Vinh (Hà Đông, Hà Nội), chia sẻ, đầu năm 2022, anh tìm về Nam Định để đầu tư đất nông thôn. Lô đất anh nhắm đến có diện tích 700m2 với giá 3,6 tỉ đồng tại huyện Giao Thuỷ. Nhưng sau khi xem đất, anh chốt thêm một lô 400m2 với giá 2,3 tỉ đồng, vay ngân hàng 2,5 tỉ đồng.

Sau khi xuống cọc, có người trả chênh lệch 300 triệu đồng cho mảnh lớn và 150 triệu đồng cho mảnh nhỏ, nhưng vì tin rằng giá đất vẫn còn lên nên anh Vinh không bán, quyết định đợi thêm vài tháng.

Thế nhưng từ đầu tháng 3, thị trường bắt đầu chững lại. Vì lo khoản lãi ngân hàng và kỳ đáo hạn sắp tới nên anh nóng lòng rao bán nhưng không được giá như kỳ vọng. Ngày đáo hạn đuổi tới nơi, anh chấp nhận cắt lỗ mỗi lô từ 300 – 500 triệu đồng để trả nợ nhưng đến nay vẫn không có người mua.

Theo nhận định của giới quan sát thị trường, thời điểm này, chính những nhà đầu tư “càng lớn”, sử dụng đòn bẩy cao, ôm nhiều đất thì càng phải “gồng lãi” nặng nề. Số tiền lãi 50 – 100 triệu đồng/tháng hoặc hơn có thể không phải quá lớn với họ trong thời điểm thị trường sôi động. Còn khi thị trường chững lại như hiện nay, việc xoay đủ tiền lãi mỗi tháng là một gánh nặng rất lớn. Do đó, trong những tháng cuối năm, nếu thị trường không có dấu hiệu ấm lại, làn sóng bán tháo đất nền có thể xuất hiện rộng hơn.

Anh Hoàng Minh Vương, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội cho rằng, đây là thời kỳ của những nhà đầu tư chuyên nghiệp, tài chính mạnh. Với những nhà đầu tư này, họ vẫn luôn tự tin ra mức giá kỳ vọng như ban đầu, không có chuyện chấp nhận cắt lỗ dù thị trường đang chững. Nhất là những mảnh đất có vị trí đẹp, hạ tầng thuận lợi, vẫn có khả năng bán được giá tốt.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguyên nhân dẫn đến xu hướng giảm giá trên thị trường bất động sản thứ cấp là một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư.

Trước áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí bán cắt lỗ để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường.

Còn ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng giai đoạn này là cơ hội của những nhà đầu tư có “tiền tươi thóc thật”. Bởi theo dõi từ tháng 3 đến nay, biên độ giảm giá đất có sự thay đổi rõ rệt.

Cụ thể, từ tháng 2 đến tháng 6, mức giảm giá chào bán trên thị trường thứ cấp đạt trung bình trên dưới 10%. Tuy nhiên, từ tháng 7 đến cuối năm nay, tác động của việc siết tín dụng có thể sẽ khiến biên độ điều chỉnh giá chào bán trên thị trường đầu tư mua đi bán lại nới rộng hơn.

Ông Điệp cho rằng, khả năng bán tháo rất cao ở các thị trường bất động sản tỉnh đã xảy ra cơn sốt bởi khi lãi suất tăng cao, giá bất động sản ở đây có thể giảm mạnh.