Hà Nội tính lập quy chế riêng để quản lý chung cư

Tại hội thảo, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng cho biết, hiện Hà Nội có 833 chung cư thương mại, 174 chung cư tái định cư đã đi vào hoạt động. Trong đó, 596/833 chung cư thương mại, 82/174 chung cư tái định cư đã thành lập ban quản trị; 316 chung cư thương mại, 50 chung cư tái định cư đã bàn giao kinh phí bảo trì 2%.

Tuy nhiên thời gian qua đã xảy ra nhiều mâu thuẫn, tranh chấp, khiếu kiện giữa các cư dân với ban quản trị, ban quản trị với chủ đầu tư hoặc nội bộ ban quản trị, mà nguyên nhân đến từ những hạn chế, yếu kém trong việc tổ chức hội nghị nhà chung cư, việc bầu và công nhận ban quản trị, sử dụng quỹ bảo trì,… Trong đó câu chuyện về việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư được xem là nan giải nhất.

Ngoài ra, những tranh chấp còn xảy đến do những nguyên nhân về quy hoạch, ranh giới không gian xung quanh không được xác định rõ trong quy hoạch tổng mặt bằng; tranh chấp liên quan đến việc sai thiết kế, thiếu diện tích...

Hiện nay trên địa bàn thành phố có 86 chung cư có tranh chấp, ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.

Trước thực trạng trên, các chuyên gia tham gia hội thảo đã đưa ra bàn luận nhiều giải pháp để xử lý, khắc phục.

Tình hình tranh chấp chung cư đang diễn ra ngày càng căng thẳng.

Chuyên gia Đồng Minh Sơn, Hội Xây dựng Hà Nội cho rằng, chúng ta có thể nghiên cứu mô hình quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư bằng cách giao cho doanh nghiệp nhà nước hoặc Ban quản lý của Nhà nước chủ trì với sự tham gia của đại diện cư dân, nhà đầu tư xây dựng nhà ở, đại diện cơ quan quản lý cấp quận, huyện... trong Ban quản trị nhà chung cư.

Theo ông Sơn, Bộ Xây dựng vẫn kiên trì với mô hình Ban quản trị nhà chung cư nhưng có sửa đổi. Vì vậy, TP Hà Nội cần phải có sự rà soát, nếu cần thiết thì kiến nghị về quy chế quản lý, vận hành, sử dụng theo đặc thù của thủ đô để bao quát được cả nội dung sở hữu, sử dụng liên quan đến an ninh quốc phòng, liên quan đến sử dụng ngoài mục đích ở, liên quan đến người nước ngoài... nhất là những chung cư nằm gần trung tâm chính trị hoặc tại các vị trí chiến lược.

TS. Lê Thị Bích Thuận (Tổng hội Xây dựng Việt Nam) góp ý, trong quá trình ban hành quy chế quản lý chung cư cần tính đến cơ chế đặc thù để bộ máy quản lý nhà nước tại khu vực ngoại thành vốn là bộ máy quản lý nông nghiệp, nông thôn là chính, sau khi đô thị hóa phải quản lý với quy mô lớn hơn nên dễ xảy ra việc thiếu chuyên môn, càng khó khăn hơn cho công tác quản lý.

Ông Nguyễn Chí Dũng cho biết, tới đây thành phố phải xây dựng quy chế quản lý chung cư riêng. Bởi trước khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực, việc quản lý, vận hành nhà chung cư được giao cho chủ đầu tư và kinh phí được lấy từ việc kinh doanh tầng một tòa nhà. Mô hình này có nhiều khiếm khuyết do việc độc quyền của chủ đầu tư.

Theo ông Dũng, khi Luật nhà ở có hiệu lực, tham khảo mô hình của nhiều nước châu Âu, Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc, Bộ Xây dưng ban hành quy định quản lý, vận hành nhà chung cư, trong đó có mô hình Ban quản trị và quỹ bảo trì 2%.

Tuy nhiên, quy định này cũng có bất cập. Thực tế cho thấy nhiều chung cư xảy ra tranh chấp về thành lập Ban quản trị, diện tích chung, riêng, quỹ bảo trì.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, đưa ra ba nhóm vấn đề cần giải quyết.

Thứ nhất là quản lý nhà chung cư phải cụ thể và chặt chẽ từ thiết kế công trình, phê duyệt dự án. Thứ hai là nhận diện "lỗ hổng" của mô hình quản lý nhà chung cư hiện nay cũng như việc xử lý sai phạm. Thứ ba là gắn trách nhiệm với chính quyền cơ sở để bảo đảm quyền lợi cho cư dân sống tại địa bàn.

Liên quan đến những mâu thuẫn về phần sở hữu chung, riêng, một số ý kiến cho rằng, để giải quyết, cần xác lập cụ thể chức năng hỗn hợp của nhà chung cư trong quy hoạch và khi phê duyệt dự án.

Trước đó, trong Hội nghị giao ban quý 3/2019, Bí thư Thành ủy Hà Nội đã chỉ đạo phải khắc phục những lỗ hổng trong quản lý nhà chung cư, cùng với tăng cường quản lý là phải kiên quyết xử lý vi phạm.

Để xử lý vi phạm, để quản lý nhà chung cư trong điều kiện hiện nay rất cần có ứng dụng công nghệ mới như sử dụng phần mềm điện tử vào quản lý vận hành. Thực tế này cho thấy cần phải có đồng bộ cơ sở pháp lý và có giải pháp mạnh.