Giữ tiền mặt hay đầu tư bất động sản vào lúc này?

CafeLand đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế, tiến sĩ Đinh Thế Hiển xung quanh vấn đề này.

Chuyên gia kinh tế, tiến sĩ Đinh Thế Hiển.

Ông kỳ vọng như thế nào về thị trường nhà ở sau khi đại dịch Covid-19 đi qua?

Nếu nói về những người đang có nhà ở và những nhà đầu tư bất động sản, có thể họ sẽ cảm thấy lo lắng. Vì sau cơn dịch Covid-19, dù kinh tế có thể hồi phục nhanh hay chậm thì cũng mất vài tháng hoặc xa hơn là một năm. Nhưng sau khi dịch bệnh đi qua thì nhu cầu thuê mặt bằng, thuê nhà phố kinh doanh sẽ thay đổi nhiều.

Trong giai đoạn hiện tại, nhiều người đang đẩy mạnh mảng online. Một khi đã đẩy mạnh mảng online thì họ sẽ tiếp tục phát triển để bảo đảm kinh doanh sắp tới. Đó cũng là cách làm phù hợp với xu thế. Và do đó, nhu cầu về mặt bằng nằm ở mặt tiền sẽ sụt giảm.

Ngoài ra, ở thời điểm trước Tết, mặt bằng cho thuê đã lên giá quá nhiều. Các chủ nhà cứ đi theo thói quen, mỗi năm lại lên giá. Họ cũng đối chiếu giá mua nhà phố với giá cho thuê, thấy giá thuê thấp quá họ lại tiếp tục tăng giá. Đây là cách hợp lý, nhưng chủ nhà đã không tính được giá thuê nhà đã vượt quá sức chịu đựng của người thuê.

Giá nhà phố trong 2017-2019 liên tục tăng mạnh hơn mức hợp lý. Nhiều người phải mua nhà với giá cao nên đã cho thuê với giá rất cao. Giá thuê cao dẫn tới tình trạng nhiều người kinh doanh trả mặt bằng, không chỉ vì mùa dịch mà họ trả luôn. Chính điều này đang làm cho những người mua nhà phố để cho thuê gặp khó khăn.

Vậy riêng với căn hộ thì sao, thưa ông?

Phân khúc căn hộ, dù hiện nay nguồn cung và nguồn cầu có sự chênh lệch nhưng theo tôi quan sát, trong giai đoạn sắp tới hầu như các chủ đầu tư đều làm căn hộ với giá cao. Điều này một phần là do họ mua đất rất khó, cộng với thủ tục pháp lý kéo dài, không còn thời kỳ dễ có quỹ đất như 5-7 năm trước.

Vì vậy, khi đã có được quỹ đất, cho dù vị trí dự án không đẹp, các chủ đầu tư cũng sẽ cố gắng tìm cách đầu tư tương xứng để có thể bán được với giá cao để có lời. Tất nhiên “tiền nào của ấy”, các chủ đầu tư sẽ đầu tư hạ tầng, dịch vụ tương xứng. Nhưng ở chiều ngược lại, phân khúc căn hộ sắp tới sẽ khan hiếm sản phẩm dành cho người mua để ở.

Trong thời điểm khan hiếm nguồn cung, liệu giá căn hộ cao như vậy có đứng vững trong thị trường sắp tới không? Đây là một câu hỏi lớn.

Giá căn hộ được đẩy lên cao sẽ vượt quá sức mua của nhiều người có nhu cầu ở thật. Với người mua để cho thuê, họ cũng sẽ phân vân vì giá thuê không thể tăng cao hơn nữa.

Cần lưu ý rằng giá thuê phụ thuộc vào thu nhập của người đi thuê. Hiện nay, giá thuê căn hộ dao động trong khoảng 5-15 triệu đồng. Cao hơn 20 triệu đồng thì gần như đã “đụng trần”, nhu cầu người thuê với giá đó không có nhiều.

Mức giá phổ biến hiện nay cho một căn hộ trung cấp rộng khoảng 70m2 là 15 triệu đồng/tháng. Nhưng ở thời điểm hiện nay cũng không dễ để cho thuê.

Cụ thể, một dự án chung cư ở khu vực Hàng Xanh (quận Bình Thạnh) luôn có tỷ lệ lấp đầy phòng cho thuê rất tốt. Nhưng hiện nay, với giá thuê trên 10 triệu đồng cho một căn hộ 70m2, một số căn hộ ở đây đã bỏ trống.

Ngay cả khi mùa dịch này qua đi, sức khỏe của nền kinh tế dần cải thiện thì những người có khả năng thuê mức 15 triệu đồng cũng không có nhiều. Do đó, giá thuê không thể tăng hơn mức hiện nay.

Lúc đó, người mua để đầu tư sẽ tính toán tỷ suất sinh lời khi mua căn hộ để cho thuê. Lâu nay, tỷ suất sinh lời từ việc đầu tư căn hộ khoảng 4-5%. Nếu thấp hơn mức này, họ có thể chuyển sang mua đất, vì trong dài hạn khả năng sinh lời của đất tốt hơn.

Vậy theo ông, nhà đầu tư nên làm gì với tiền thời Covid-19?

Hiện nay, người ta đang nói tiền mặt là vua. Nếu nhà đầu tư chỉ có ý định đầu tư bất động sản, thì nên giữ tiền mặt, chờ đến sáu tháng sau sẽ có những cơ hội mua tốt. Đối với các nhà đầu tư bất động sản trong năm 2020, càng về cuối năm, cơ hội để họ có thể mua bất động sản với giá hợp lý càng tốt hơn.

Với các nhà đầu tư chấp nhận mạo hiểm, trong tháng 4 này, việc mua chứng khoán nắm giữ từ sáu tháng đến một năm để sinh lợi sẽ có cơ hội lớn. Mặc dù chúng ta đang nhìn thấy thị trường chứng khoán “đỏ sàn” nhưng giá nhiều cổ phiếu đã xuống rất thấp, tiềm năng tăng 50-100% sau khi hết dịch ba tháng là chuyện bình thường.

Tuy nhiên, một lần nữa tôi lưu ý rằng, chứng khoán là kênh đầu tư dành cho những người ưa mạo hiểm và muốn tìm kênh đầu tư sinh lợi cao. Còn đối với các nhà đầu tư an toàn, tôi nghĩ nên giữ tiền mặt và đợi sau sáu tháng nữa sẽ có những cơ hội mua bất động sản giá tốt.

Cảm ơn ông!