Giới đầu tư bất động sản châu Á giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung tài sản cốt lõi bằng cách nào?

Tuy nhiên, khi dòng vốn chảy vào bất động sản nhiều hơn, sự cạnh tranh đối với các tài sản cốt lõi ngày càng gay gắt. Việc tìm kiếm những tài sản được đánh giá cao đó trở nên khó khăn hơn.

Ông Sungmin Park, Giám đốc nghiên cứu Thị trường Vốn khu vực APAC của JLL cho biết: “Phần lớn các tài sản có thể đầu tư, đặc biệt ở phân khúc văn phòng, hiện thuộc sở hữu của các công ty kinh doanh bất động sản và các tập đoàn quy mô lớn, những người thường nắm giữ tài sản trong dài hạn”.

Chính vì vậy, các nhà đầu tư ngày nay đã trở nên sẵn sàng hơn trong việc cân nhắc nắm giữ một phần quyền sở hữu tài sản bất động sản. Theo dữ liệu từ Real Capital Analytics (RCA), khối lượng giao dịch mua một phần quyền sở hữu tài sản bất động sản tại APAC đã đạt 52 tỷ USD trong giai đoạn 2021 - 2022, tăng 4 tỷ USD so với 2 năm trước đó.

Động lực này vẫn được giữ nguyên trong năm nay. Chẳng hạn, nhà quản lý đầu tư bất động sản ARA đã bán một nửa cổ phần của mình trong tòa nhà Lazada One tại Singapore cho một quỹ được hỗ trợ bởi tập đoàn Nhật Bản Sumitomo Mitsui với giá 269,3 triệu USD vào tháng 3.

Trước đây, các giao dịch như vậy hiếm khi được các nhà đầu tư theo đuổi, những người thích sở hữu toàn bộ tài sản để toàn quyền quản lý theo quyết định của họ. “Giờ đây, có rất ít cơ hội để sở hữu hoàn toàn các tài sản cốt lõi. Do đó, những giao dịch kiểu mới này đang nổi lên như một giải pháp thay thế hấp dẫn cho các nhà đầu tư để đồng sở hữu một tài sản cốt lõi”, ông Park nói.

Không chỉ có các nhà đầu tư cảm thấy thoải mái hơn khi đồng sở hữu những tài sản này mà các chủ sở hữu cũng đang thay đổi chiến thuật trong bối cảnh nỗ lực tái cơ cấu danh mục đầu tư của họ theo hướng phát triển mới.

“Chúng tôi thấy các chủ sở hữu sẵn sàng thoái vốn một phần trong tài sản cốt lõi hơn là bán toàn bộ. Nhiều chủ sở hữu cũng đang hợp lý hóa danh mục đầu tư bất động sản của họ như một nỗ lực để chuyển vốn vào các lĩnh vực đang phát triển khác hoặc các cơ hội phát triển mới”, ông Park nói thêm.

Châu Á – Thái Bình Dương là điểm đến phù hợp cho chiến lược đầu tư kiểu mới

Theo ông Park, phân khúc văn phòng sẽ tiếp tục ghi nhận nhiều giao dịch bán cổ phần nhất do sự cạnh tranh ngày càng gay gắt đối với các tài sản văn phòng cốt lõi. Ngoài ra, nguồn cung văn phòng mới được bổ sung vào thị trường với tốc độ tương đối chậm, trong đó phần lớn các dự án được phát triển để thay thế cho nguồn cung cũ.

Mặc dù vậy, các giao dịch mua cổ phần tài sản cốt lõi không chỉ diễn ra giới hạn trong phân khúc văn phòng. “Trong khu vực APAC, nhờ vào sự tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử và lượng dân số tìm kiếm căn hộ cho thuê ngày càng tăng, dự kiến sẽ có thêm nguồn cung trong cả hai phân khúc bất động sản logistics và nhà ở cho thuê, từ đó mở rộng phạm vi đầu tư với tốc độ nhanh chóng”, ông Park nói thêm.

Một trong những thương vụ mua lại cổ phần tài sản bất động sản đáng chú ý trong phân khúc bất động sản logistics là việc công ty quản lý tài sản Blackstone mua lại 49% cổ phần, bao gồm 77 tài sản logistics cấp cao, trong Dexus Australian Logistics Trust với giá 1,4 tỷ USD vào cuối năm 2021.

Park cho biết: “Các giao dịch mua lại cổ phần tài sản bất động sản đã trở nên phổ biến hơn ở các thị trường lớn hơn với mức độ thanh khoản cao hơn như Úc và có khả năng sẽ lan rộng hơn nữa sang các thị trường bao gồm Hàn Quốc, Singapore và Nhật Bản”.

Mặt trái của hình thức đầu tư bất động sản kiểu mới

Tuy nhiên, trong khi việc nắm giữ một phần cổ phần mang lại dòng tiền ổn định và cải thiện khả năng quản lý rủi ro đối với các tài sản mà nhà đầu tư có thể không theo đuổi một cách độc lập, các nhà đầu tư cũng phải cân nhắc những tác động trước khi tham gia các giao dịch như vậy.

Chẳng hạn, việc thiếu kiểm soát đối với các quyết định quan trọng có thể là một trở ngại lớn. “Tùy thuộc vào tỷ lệ nắm giữ, việc ra quyết định cải tạo hoặc cho thuê thường là trách nhiệm chung của những người đồng sở hữu tài sản. Nếu tỷ lệ sở hữu nhỏ, nhà đầu tư có thể gặp bất lợi trước những cổ đông lớn nếu hai bên không thống nhất được quan điểm”, lãnh đạo JLL cho biết.

Ông Park cho biết thêm rằng các nhà đầu tư cũng có thể gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản trong tương lai nếu những người mua tiềm năng đang tìm kiếm quyền sở hữu toàn bộ tài sản đó.