Giảm diện tích căn hộ, mở rộng diện người mua nhà thu nhập thấp

Gỡ nhiều vướng mắc

Chủ trương đẩy mạnh phát triển nhà dành cho người thu nhập thấp và công nhân các khu công nghiệp thuê vẫn đúng nhưng thực tế đầu tư nhiều, kết quả thu được lại chưa tương xứng với kỳ vọng của Chính phủ và người dân. Có nhiều lý do khiến quỹ nhà ở dành cho người thu nhập thấp và công nhân thuê không bứt phá lên được, mà vướng mắc đầu tiên chính là vốn đầu tư.

Theo chủ trương, các dự án nhà ở loại này được hưởng một trong hai hình thức ưu đãi về vốn, là vốn vay tín dụng đầu tư của Nhà nước hoặc vốn vay ngân hàng thương mại được hỗ trợ lãi suất sau đầu tư. Nhưng con số Ngân hàng Phát triển Việt Nam đưa ra tính đến tháng 8/2011, đơn vị này mới ký được hợp đồng tín dụng cho vay 9 dự án với tổng số vốn chấp thuận cho vay theo hợp đồng tín dụng là 1.042 tỷ đồng. Đáng chú ý là mới giải ngân được 320 tỷ đồng. Trong đó, quý II và quý III/2011 đã ký hai hợp đồng tín dụng với hai dự án với mức vốn tài trợ 200 tỷ đồng. Đồng thời thực hiện thẩm định xem xét cho vay ba dự án khác với tổng số vốn 410 tỷ đồng. Con số này cho thấy, lượng vốn ưu đãi còn quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư của hàng trăm dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp và nhà ở cho công nhân thuê ở khắp các địa phương thời gian qua.

Ông Nguyễn Văn Đa - Phó Tổng giám đốc Công ty CP bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai cho biết: Đó là thực trạng đáng buồn về vốn vay ưu đãi. Chúng tôi đã đầu tư và đưa vào thị trường nhiều đơn nguyên nhà ở dành cho người thu nhập thấp ở Hà Đông, Xuân Mai, Hà Nội. Vậy mà chủ yếu vẫn dựa vào nguồn vốn vay thương mại, chưa có vốn ưu đãi. Đến nay cũng chưa có chủ đầu tư nào gửi hồ sơ đề nghị được hỗ trợ lãi suất sau đầu tư.

Một vướng mắc nữa liên quan đến vay vốn được Ngân hàng Phát triển Việt Nam đưa ra, là theo quy định để ký được hợp đồng tín dụng, chủ đầu tư phải đồng thời thực hiện các thủ tục bảo đảm tiền vay, trong đó có việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, nhiều dự án mặc dù đã được phép triển khai nhưng lại chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không đăng ký giao dịch bảo đảm được.

Chưa hết, quy định hiện hành đòi hỏi các doanh nghiệp phải bảo đảm đủ vốn chủ sở hữu thực có trước khi triển khai dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp và nhà cho công nhân thuê là vấn đề tương đối khó trong bối cảnh hiện nay. Ngoài ra, khâu giao đất mỗi địa phương lại làm một kiểu, nơi giao đất sạch, nơi lại để tự doanh nghiệp phải xoay xở (ở các đô thị lớn) nên giá thành căn hộ bị đôn lên cao. Quy mô căn hộ khá rộng, mức giá gần 1 tỷ đồng/căn cũng là những trở ngại khiến nhà ở còn xa tầm tay của người thu nhập thấp.

Giảm diện tích căn hộ, huy động nhiều nguồn vốn

Từ thực tế, xây dựng các căn hộ ở Hà Đông, Gia Lâm, Xuân Mai, Vĩnh Phúc đã bán cho người thu nhập thấp nhưng giá không thấp (chẳng hạn chung cư CT1 Ngô Thì Nhậm giá 600 triệu đồng/căn) vì chưa được hưởng vốn ưu đãi, phải tính đúng tính đủ giá thành. Tuy nhiên, việc làm trên cũng đã góp phần cung ra thị trường loại căn hộ phù hợp với thu nhập của phần đông người dân.

Trước tình hình Ngân hàng Phát triển khẳng định không thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu vốn đầu tư nhà dành cho người thu nhập thấp và nhà cho công nhân thuê ước từ 7 đến 8 ngàn tỷ đồng mỗi năm, trong khi nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp còn rất lớn, một giải pháp được đưa ra là giảm diện tích căn hộ đáp ứng nhu cầu của người mua.

Ông Nguyễn Trọng Ninh - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản cho biết: Nhà ở dành cho người thu nhập thấp chỉ khống chế diện tích không vượt quá 70m². Như vậy, việc giảm diện tích căn hộ không trái luật, không sai quy hoạch sẽ tạo cơ hội cho nhiều người dân hơn so với diện tích thông thường là 60m2/căn, vì khả năng chi trả của họ.

Về giá bán căn hộ: Theo điều 39 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, thì UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thẩm định giá bán, giá cho thuê, thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư không phải từ ngân sách Nhà nước trên phạm vi địa bàn. Nhiều địa phương cho rằng, chỉ khi chủ đầu tư xây dựng xong công trình, có báo cáo quyết toán công trình hoàn thành mới đảm bảo đủ cơ sở thẩm định xác định giá bán.

Để thúc đẩy quỹ nhà dành cho người thu nhập thấp và nhà cho công nhân thuê, nhiều ý kiến trong đó có Ngân hàng Phát triển Việt Nam cho rằng, cần phải đẩy mạnh nhiều nguồn lực vốn tham gia đầu tư; các cơ quan, đơn vị tham gia thực hiện chương trình nhà ở này cần tiếp cận nhiều hơn đối với hình thức hỗ trợ lãi suất sau đầu tư (chủ đầu tư vay vốn của các ngân hàng thương mại để đầu tư dự án được Nhà nước hỗ trợ một phần lãi suất tương ứng với mức chênh lệch lãi suất vay vốn ngân hàng thương mại và lãi suất vay vốn tín dụng đầu tư của Nhà nước).

Vấn đề không kém phần quan trọng, là phải nghiên cứu điều tra cơ bản số lượng, nhu cầu nhà ở của những người thu nhập thấp ở từng địa phương, trên cơ sở đó quyết định đầu tư các dự án, bán đúng đối tượng tránh lợi dụng để trục lợi, giá cả phù hợp với khả năng thanh toán của họ mới đạt yêu cầu.