Giải pháp thúc đẩy cải tạo chung cư cũ

Chính quyền thành phố đã có chủ trương thay thế, cải tạo các chung cư cũ để bảo đảm điều kiện sống cho người dân, cải thiện mỹ quan đô thị. Về phía người dân, phần lớn đều mong muốn có điều kiện sinh hoạt tốt hơn, an toàn hơn. Tuy nhiên, thực tế tiến độ cải tạo chung cư hết sức chậm trễ. Dù bắt đầu triển khai từ hơn 10 năm nay, nhưng đến thời điểm này, mới có 14 tòa chung cư cũ được cải tạo, xây dựng lại, chiếm 1%.

Đây là lý do UBND thành phố Hà Nội vừa quyết định thành lập Tổ chuyên gia để nghiên cứu các quy định hiện hành của pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, hoàn thiện các cơ chế, chính sách đặc thù; hoàn thiện Đề án về cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố, tiến tới trình Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận để triển khai.

Vấn đề cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội cũng như tại các thành phố lớn khác đang gặp hai vướng mắc lớn nhất là chiều cao của chung cư sau khi cải tạo và cơ chế đền bù, bố trí tái định cư cho các hộ dân. Khi chủ đầu tư đứng ra cải tạo chung cư, ngoài diện tích xây dựng phục vụ tái định cư cho cư dân cũ tại tòa nhà, chủ đầu tư cần nâng tầng để bán căn hộ, qua đó cân đối kinh phí thực hiện dự án. Việc nâng tầng lại “vướng” quy hoạch về độ cao của các tòa nhà trong khu vực nội đô.

Trong khi phần lớn các chung cư cũ cần cải tạo nằm ở bốn quận nội thành gồm: Ba Đình, Đống Đa, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, là khu vực hạn chế phát triển dân số. Cơ chế đền bù cũng gặp không ít rắc rối, khi mỗi nơi người dân lại yêu cầu một hệ số đền bù căn hộ tái định cư khác nhau. Ngoài diện tích ghi trong sổ đỏ, nhiều hộ dân yêu cầu chủ đầu tư đền bù cả phần diện tích hộ dân cơi nới, xây dựng thêm với mức giá rất cao, tạo gánh nặng tài chính rất lớn cho nhà đầu tư.

Để tháo gỡ vướng mắc, UBND thành phố Hà Nội đã giao 19 nhà đầu tư tự bỏ kinh phí, triển khai nghiên cứu lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 30 khu chung cư cũ trên địa bàn.

Có hai phương án được đề xuất là xây dựng đúng tầng cao và chỉ tiêu dân số theo quy hoạch và điều chỉnh chiều cao, chỉ tiêu để bảo đảm cân đối tài chính dự án. Cả hai phương án đến nay đều không đáp ứng được yêu cầu. Phương án một không đáp ứng được yêu cầu tài chính, còn phương án hai lại ảnh hưởng đến quy hoạch và tạo thêm áp lực về hạ tầng xã hội, giao thông cho khu vực nội đô.

Theo các chuyên gia, hạ tầng đô thị tại các thành phố lớn đã bị quá tải, cho nên cần hạn chế việc đề xuất nâng tầng, vượt chiều cao đã được quy hoạch.

Để tháo gỡ “nút thắt” này, nhiều chuyên gia đề nghị thành phố nên có cơ chế chính sách đặc thù cho những nhà đầu tư vào cải tạo chung cư cũ. Cần làm rõ hệ số đền bù đối với các hộ dân nằm trong các tòa chung cư cũ cần cải tạo để có căn cứ pháp lý triển khai dự án.

Mặt khác, các hộ dân cần thay đổi tư duy, chia sẻ những khó khăn, vướng mắc với thành phố và doanh nghiệp trong việc cải thiện điều kiện sống của chính gia đình mình, nếu không việc cải tạo chung cư cũ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục bế tắc.