Giải mã bong bóng bất động sản Việt Nam

Trong báo cáo “bong bóng” bất động sản (UBS) năm 2020 của Ngân hàng Thụy Sĩ, các thành phố được coi là đang ở trong “bong bóng” bao gồm Munich, Frankfurt (Đức) và Toronto (Canada), Hồng Kông, Paris (Pháp), Amsterdam (Hà Lan) và Zurich (Thụy Sĩ). Theo tiêu chí của UBS, các thành phố lớn được lựa chọn trong nghiên cứu được chia thành 4 nhóm: bong bóng, trên giá trị, hợp lý và dưới giá trị.

Đi làm công ăn lương mất bao nhiêu năm mới có được một căn hộ chung cư xứng tầm ở Hà Nội hoặc TP.HCM? Nếu lấy tiêu chuẩn căn hộ 60m2 và giá trung bình là 50 triệu đồng/m2 thì một người thu nhập 15 triệu đồng/ háng sẽ cần tích góp gần 17 năm thu nhập. Con số này nếu so với thế giới thì thuộc nhóm dẫn đầu, ngang với “Kinh đô ánh sáng” Paris và thấp hơn một chút so với Hong Kong (Trung Quốc).

Giải mã bong bóng bất động sản Việt Nam

Điểm chung của các thành phố được phân loại là “bong bóng” là dân số của họ tăng lên nhanh chóng. Nguyên nhân chính dẫn đến sự gia tăng dân số không gì khác ngoài việc các thành phố này là trung tâm tạo ra khối lượng lớn công ăn việc làm, thu hút đông đảo nguồn lao động. Trong một cuộc khảo sát gần đây tại Pháp về các thành phố đáng sống, tiêu chí quan trọng nhất đối với phần lớn người được hỏi đó là việc làm, sau đó là điều kiện sống, cơ sở hạ tầng…

Điều này cũng được thể hiện rõ ở một số thành phố châu Âu khác như Munich, Frankfurt, Amsterdam trong những năm gần đây. Với các thành phố lớn là trung tâm kinh tế của các quốc gia, khả năng có việc làm là chìa khóa then chốt cho sự gia tăng dân số. Nhiều thành phố đã mở rộng vùng phụ cận sang khu vực 4 và 5, nhưng nhu cầu vẫn tăng lên.

Theo báo cáo UBS, giá nhà so với thu nhập hàng năm của một công nhân lành nghề ở các thành phố lớn dao động từ 7-20 năm. Cao nhất ở Hong Kong với 20 năm, Singapore hay Tokyo là 12 năm và Zurich, Sydney là 7 năm. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây là thu nhập hàng năm của những người lao động có tay nghề cao. Nếu giá nhà tiêu chuẩn bằng 1/3 thu nhập thì số năm tích lũy phải gấp 3 lần, tức là ở Hong Kong là 60 năm, Singapore là 36 năm, còn nếu ở Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh tính theo giả thiết trên, sẽ là 51 năm.

Bên cạnh tiêu chí giá nhà/thu nhập, một tiêu chí khác cũng được sử dụng để đo mức độ “bong bóng” là tiêu chí giá nhà/giá thuê.

Nếu cũng là một căn hộ 60m2 gần trung tâm thành phố, Hong Kong cần thuê trong 38 năm, ở Zurich là 37 năm, ở Paris là 36 năm và Munich lên đến 39 năm. Nếu thử tìm hiểu thông tin cho thuê chung cư tại một quận giáp ranh trung tâm TP.HCM, căn hộ giá 3 tỷ, giá thuê 5 triệu một tháng thì chỉ số này lên đến 50 năm.

Điều khiến trường hợp của hai thành phố lớn nhất Việt Nam trở nên đặc biệt là vì chúng sở hữu những đặc điểm riêng. Bên cạnh những đặc điểm chung của các thành phố lớn khác trên thế giới như trung tâm kinh tế và thị trường lao động lớn, các kênh tài sản đầu tư tại Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế. Chỉ có bất động sản và chứng khoán, trong khi vàng và ngoại tệ mạnh chủ yếu là phòng hộ.

Bên cạnh đó, tình trạng tham nhũng và dòng tiền không rõ ràng cũng là một yếu tố khiến nhu cầu nhà ở tại hai thành phố lớn luôn vượt cung. Chưa kể các chính sách thuế chưa hạn chế được tình trạng đầu cơ, tích lũy tài sản, chủ yếu là bất động sản.

“Bong bóng” bất động sản nhân tạo

Nếu căn cứ vào các tiêu chí như giá nhà trên thu nhập hay giá nhà trên giá cho thuê thì hiện tượng sốt đất xảy ra ở các tỉnh thành Việt Nam là không bình thường chút nào. Nếu giá nhà đất tăng theo thời gian, đồng nghĩa với việc thu nhập của người lao động địa phương hoặc người cho thuê cũng phải tăng tương ứng, nhưng hiện tượng này chỉ diễn ra trong thời gian ngắn, vì thế điều này hoàn toàn không hợp lý.

Do đó, chỉ có một khả năng đây là hiện tượng đầu cơ, tạo sóng ảo. Những người “châm ngòi” sẽ tạo ra những thông tin rất thuận lợi, có thể là giả hoặc thông tin thật về kế hoạch hoặc dự án trong tương lai và sau đó tạo ra một thị trường ảo, chuyển từ người này sang người khác, nhưng chủ thật vẫn vậy. Đã có nhiều dự án “bánh vẽ” được lập tại một số tỉnh thành, sau một thời gian ngắn “sốt nóng”, phân lô, mua bán trao tay, đất nền trở thành bãi đất hoang. Các nhà đầu tư thứ cấp nếu chỉ nhìn thấy lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn mà không đủ lý trí để phân tích sẽ sợ mình bỏ lỡ cơ hội (FOMO), từ đó dễ rơi vào vòng xoáy.

Nguy hiểm hơn, có những nhà đầu tư dựa vào đòn bẩy tài chính thì hậu quả không chỉ người đó mà cả người cho vay, và các tổ chức tín dụng đều có thể chịu tổn thất nặng nề.

Giá nhà/thu nhập cũng có thể được nhìn nhận từ quan điểm giá cổ phiếu với tỷ lệ P/E.

Mức giá P/E cao vẫn có thể là hiện tượng hợp lý khi doanh nghiệp có tiềm năng tăng trưởng cao, nhưng thu nhập bình quân của người lao động ở một địa điểm nào đó khó tăng trưởng nhanh như lợi nhuận của doanh nghiệp, tính bằng chục phần trăm một năm.

Làm thế nào để quản lý “bong bóng” bất động sản?

Chính vì vậy, chính phủ nhiều nước luôn thận trọng và kiểm soát giá nhà đất để không rơi vào tình trạng “bong bóng” căng. Điều này nghĩa là hiện tượng “bong bóng” nhưng ở mức có thể chấp nhận được. Bởi khi “bong bóng” vỡ, trong trường hợp tài sản của người dân chiếm tỷ trọng cao trong bất động sản thì giá trị tài sản ròng của bất động sản đó sẽ giảm xuống nhanh chóng và bất ngờ, có thể gây ra khủng hoảng nếu tài sản được hình thành từ vốn vay.

Chính phủ nhiều nước đã giảm áp lực về nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn bằng cách phát triển các thành phố vệ tinh, phát triển hệ thống giao thông công cộng tốc độ cao để kết nối các thành phố này với khu trung tâm, từ khoảng cách 100-200 km có thể đi lại hàng ngày. Chủ trương phát triển thành phố mới ở ngoại ô, chuyển công việc ra khỏi trung tâm thành phố cũng là cách nhiều nước đã và đang làm.

Sự can thiệp của nhà nước trong việc kiểm soát “bong bóng” bất động sản là rất cần thiết, vì sự ổn định của nền kinh tế cũng như thu hẹp bất bình đẳng trong tiếp cận nhà ở.

Bên cạnh các chính sách quy hoạch, tác động trực tiếp đến lợi ích kinh tế thông qua các chính sách thuế như thắt chặt khu trung tâm, khuyến khích các vùng vệ tinh, các thành phố quy mô vừa khác cũng là một cách hiệu quả để điều tiết “bong bóng” bất động sản.