3 bước xác định lợi nhuận tiềm năng mà bất động sản sẽ mang lại

Lợi nhuận được tạo ra từ khoản đầu tư bất động sản của bạn thường phụ thuộc vào một số yếu tố, chẳng hạn như chiến lược đầu tư, loại bất động sản, vị trí, điều kiện thị trường,.. Vì vậy, dưới đây là một số lưu ý có thể giúp bạn xác định lợi nhuận tiềm năng mà bạn có thể kiếm được từ bất động sản mục tiêu của mình.

1. Tiến hành phân tích thị trường bất động sản kỹ lưỡng

Để đạt được lợi nhuận cao từ đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cần có sự khéo léo và tỉ mỉ trong việc phân tích thị trường và khu vực lân cận. Bạn sẽ cần tìm hiểu mọi yếu tố có thể tác động đến khoản đầu tư của mình. Thông qua việc phân tích thị trường bất động sản, bạn có thể xác định được chiến lược nào là phù hợp với mục tiêu và định hướng của bản thân, cũng như ước tính được bạn có thể kiếm được bao nhiêu lợi nhuận từ việc đầu tư bất động sản tại một khu vực cụ thể. Bên cạnh đó, việc phân tích thị trường kỹ lưỡng cũng giúp bạn giảm thiểu rủi ro trong hoạt động đầu tư.

2. Xác định dòng tiền hàng tháng từ thu nhập cho thuê

Ước tính dòng tiền mà bất động sản có thể đem lại là một cách để xác định tiềm năng lợi nhuận của tài sản đó. Như đã đề cập, dòng tiền mà tài sản có thể mang lại cũng sẽ phụ thuộc vào mục tiêu của bạn, tình trạng tài sản, vị trí và quan trọng là nhu cầu thị trường.

Dòng tiền được hiểu là phần chênh lệch giữa doanh thu cho thuê và chi phí cho thuê bất động sản. Thông qua dòng tiền, các nhà đầu tư bất động sản biết liệu tài sản đầu tư của họ có sinh lãi hay không và họ kiếm được bao nhiêu tiền. Mục tiêu mà mọi nhà đầu tư bất động sản phải hướng đến đó là dòng tiền dương. Bất động sản tạo ra dòng tiền dương có nghĩa là tài sản đó tạo ra thu nhập nhiều hơn chi phí bỏ ra. Mặt khác, tài sản tạo ra dòng tiền âm có nghĩa là chi phí cao hơn doanh thu mà tài sản mang lại.

Bên cạnh dòng tiền, các nhà đầu tư cũng cần phải tính toán đến các chi phí sẽ phát sinh khi nắm giữ tài sản và một số chi phí ẩn khác liên quan. Các chi phí này có thể bao gồm: Khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, thuế bất động sản, bảo hiểm tài sản, chi phí bảo trì, phí quản lý tài sản (nếu muốn thuê nhà quản lý chuyên nghiệp), phí quảng cáo,...

Để tránh tài sản tạo ra dòng tiền âm, nhà đầu tư cần đảm bảo tính toán chính xác và rõ ràng tất cả các chi phí.

3. Ước tính lợi nhuận

Để xác định lợi nhuận tiềm năng mà bạn có thể kiếm được từ tài sản, bạn cần quan tâm tới hai số liệu quan trọng này, đó là tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư.

Tỷ suất vốn hóa là một số liệu phổ biến được sử dụng để tính toán lợi nhuận của bất động sản đầu tư và xác định số tiền lãi mà tài sản đó sẽ tạo ra. Cần lưu ý rằng công thức này tính toán lợi nhuận bạn sẽ kiếm được nhưng không bao gồm hình thức tài trợ mà bạn sử dụng để đầu tư (đi vay hoặc sử dụng tiền của bản thân). Công thức tính tỷ suất vốn hóa là:

Tỷ suất vốn hóa = (Dòng tiền/Giá trị tài sản) x 100

Trong khi đó, tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư là một thước đo thường được sử dụng trong các giao dịch bất động sản, tính toán thu nhập thu được từ khoản tiền đầu tư vào bất động sản. Nói một cách đơn giản, tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư đo lường lợi tức hàng năm mà nhà đầu tư thực hiện trên bất động sản, có tính toán đến khoản vay thế chấp phải thanh toán trong cùng một năm. Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư sẽ cho bạn cái nhìn tổng quan hơn về khả năng sinh lời của tài sản khi có tính đến khoản tiền bạn vay để đầu tư (nếu có). Công thức tính tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư là:

Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư = Thu nhập hàng năm/Tổng số tiền đầu tư ban đầu

Cả hai thước đo kể trên đều sẽ giúp bạn xác định lợi nhuận mà khoản đầu tư có thể mang lại. Cuối cùng, để đầu tư vào bất động sản thành công, điều quan trọng nhất là bạn tiến hành phân tích tài sản đầu tư kỹ lưỡng, ước tính tiềm năng sinh lời và lập ngân sách hợp lý.