Được và mất của bất động sản châu Á khi Trung Quốc mở cửa trở lại

Bất chấp những lo ngại về sự chuẩn bị của Trung Quốc cho việc mở cửa trở lại đột ngột này, công ty Morgan Stanley tin rằng các nhà đầu tư đang “đánh giá thấp tác động sâu rộng của việc mở cửa trở lại” và kỳ vọng thị trường chứng khoán Trung Quốc sẽ dẫn đầu về hiệu suất toàn cầu trong năm 2023.

JPMorgan đã theo dõi quá trình mở cửa trở lại của Trung Quốc thông qua một loạt các chỉ số thường xuyên, và ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ trong việc sử dụng tàu điện ngầm, du lịch hàng không nội địa, dịch vụ hậu cần và giao hàng trong nửa đầu tháng 1/2023, giúp đẩy nhanh quá trình phục hồi sau khi mở cửa trở lại.

Trong ngành bất động sản châu Á, ngày càng có nhiều niềm tin lạc quan rằng việc Trung Quốc mở cửa trở lại sẽ cung cấp một lượng lớn nhu cầu cho các thị trường và lĩnh vực phụ thuộc vào du lịch và dòng vốn đầu tư từ đại lục.

Chính phủ Thái Lan, quốc gia phụ thuộc lớn vào khách nước ngoài, dự kiến sẽ đón 300.000 du khách Trung Quốc trong quý đầu tiên của năm nay, giúp củng cố sự phục hồi của ngành khách sạn vốn đã chịu ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch. Trong khi đó, các trường đại học hàng đầu của Úc chứng kiến sự gia tăng sinh viên đến từ Trung Quốc, một tín hiệu tốt cho lĩnh vực nhà ở sinh viên mà quốc gia này mới lập kế hoạch phát triển.

Tuy nhiên, thành phố hưởng lợi rõ rệt nhất là Hồng Kông. Công ty bất động sản Midland Realty ước tính rằng các giao dịch mua nhà thứ cấp sẽ đạt mức cao nhất trong vòng 7 tháng vào tháng 1/2023, với số lượng nhà bán tại 35 dự án lớn đã tăng kể từ cuối tháng 12/2022. Trong khi đó, Morgan Stanley kỳ vọng giá bất động sản ở Hồng Kông – vốn đã giảm 17% kể từ mức đỉnh vào tháng 8/2021 – sẽ chạm đáy trong quý 2 và tăng 5% trong năm nay.

Trong một báo cáo được công bố vào ngày 11/01, Colliers cho biết lĩnh vực bán lẻ bị ảnh hưởng nặng nề của Hồng Kông sẽ hưởng lợi lớn nhất từ việc mở lại biên giới với đại lục, với giá thuê cửa hàng trên các con phố sầm uất được dự báo sẽ tăng 8% trong năm 2023, mức tăng hàng năm đầu tiên kể từ năm 2013.

Mặc dù những dự đoán lạc quan này xoay quanh sự phục hồi tiêu dùng mạnh mẽ đang diễn ra ở Trung Quốc sau khi gián đoạn kinh tế giảm bớt, nhưng tốc độ và quy mô của việc đảo ngược chính sách zero-Covid đang thúc đẩy tâm lý người mua nhà. Việc Bắc Kinh nới lỏng chính sách “ba lằn ranh đỏ” - đã gây ra khủng hoảng thanh khoản trên thị trường bất động sản nhà ở từ năm 2020 - và giảm áp lực với các công ty công nghệ, cũng giúp thị trường vững tin hơn.

Sự thay đổi trong chế độ chính sách ở nền kinh tế lớn nhất châu Á đã tạo ra một cú hích cho thị trường bất động sản của khu vực vào thời điểm quan trọng đối với nền kinh tế toàn cầu.

Matthew Bouw, giám đốc điều hành khu vực Châu Á - Thái Bình Dương của công ty bất động sản Cushman & Wakefield cho biết: “Rất nhiều cơn gió ngược chiều ở Trung Quốc đang trở thành cơn gió thuận chiều”.

Tuy nhiên, yếu tố quyết định quan trọng nhất đối với hiệu suất và triển vọng của ngành bất động sản châu Á không phải là những gì xảy ra ở Trung Quốc, mà là lạm phát và lãi suất đang hướng tới đâu.

Một báo cáo do JLL công bố vào ngày 16/12/2022 dự đoán rằng khối lượng giao dịch bất động sản thương mại trên toàn khu vực sẽ giảm 5-10% trong năm 2023, sau mức giảm 25% của năm 2022. Hoạt động đầu tư sẽ bị hạn chế “cho đến khi có nhiều dấu hiệu rõ ràng hơn cho thấy mức độ rủi ro dần ổn định”.

Mặc dù việc Trung Quốc mở cửa trở lại có thể mang đến lợi ích cho các thị trường bất động sản châu Á, nhưng động thái này cũng có mặt trái nhất định. Ngay khi các dấu hiệu cho thấy lạm phát toàn cầu đã đạt đến đỉnh điểm và làm dấy lên kỳ vọng rằng các ngân hàng trung ương sẽ giảm tốc độ tăng lãi suất, thì việc mở cửa trở lại nhanh chóng của Trung Quốc có thể khơi dậy áp lực lạm phát đang gia tăng do cần nguyên liệu đầu vào cho sản xuất.

Giá kim loại công nghiệp đã tăng 22% kể từ cuối tháng 10 năm ngoái, trong khi Goldman Sachs tin rằng giá dầu có thể tăng 30% vào quý 3/2023 nếu Trung Quốc mở cửa trở lại thành công.

Những người mua nhà lần đầu ở Sydney đang gặp khó khăn, các chủ văn phòng ở Singapore lo lắng về nhu cầu sụt giảm từ các công ty công nghệ đang cắt giảm nhân sự, và các nhà đầu tư tổ chức trên khắp khu vực đang gặp khó khăn hơn trong việc đảm bảo các khoản nợ. Cho dù vậy, mối lo ngại bao trùm hơn là sự không chắc chắn về tương lai của lạm phát và chi phí vay, có thể trở nên trầm trọng hơn bởi những lo ngại về một cuộc suy thoái lớn.

Kevin Coppel, Giám đốc điều hành khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Knight Frank, cho biết mặc dù việc Trung Quốc mở cửa trở lại mang lại sự lạc quan, nhưng “nhiều câu hỏi về triển vọng đối với bất động sản châu Á vẫn tồn tại”.

Không chỉ không rõ liệu mô hình chi tiêu trước đại dịch của người dân Trung Quốc có trở lại hay không – đặc biệt là chi tiêu cho du lịch nước ngoài – thì sự sẵn sàng của các nhà đầu tư phương Tây để triển khai vốn ở Trung Quốc vẫn chưa rõ ràng, đặc biệt là do e ngại rủi ro và biến động đã tăng cao trong vài năm qua.

Trong bối cảnh này, Tokyo vẫn giữ vị trí là điểm đến ưa thích cho đầu tư bất động sản xuyên biên giới ở châu Á trong năm thứ tư liên tiếp, theo kết quả của một cuộc khảo sát về ý định của nhà đầu tư do CBRE công bố vào ngày 12/01 vừa qua. Vị thế của Nhật Bản là một thị trường ổn định, dễ dự đoán và có tính thanh khoản tốt với lãi suất thấp khiến quốc gia này tiếp tục hấp dẫn với nhà đầu tư bất động sản. trong năm nay.

Tuy nhiên, điều thú vị là Hồng Kông đã trở lại vị trí top 5 điểm đến đầu tư hấp dẫn nhất khu vực lần đầu tiên kể từ năm 2018. Việc dỡ bỏ chính sách zero-Covid có thể đã cải thiện tâm lý thị trường, nhưng những lo ngại sâu sắc hơn về lãi suất cao sẽ còn dai dẳng tại thành phố này trong thời gian tới.