Dự báo thị trường đầu tư bất động sản châu Á 2023: Tiếp tục mặt áp lực từ rủi ro suy thoái kinh tế, cơ hội vẫn rộng mở

Theo các chuyên gia, dù năm 2022 đã chứng kiến nhiều quốc gia trong khu vực APAC có sự phục hồi về kinh tế do đã gỡ bỏ được các lệnh phòng chống dịch Covid-19 nghiêm ngặt, song giai đoạn cuối năm lại dấy lên những lo ngại về suy thoái kinh tế do nhiều yếu tố khác nhau.

Điều này đã dẫn đến một tâm lý thận trọng hơn, đặc biệt là trên thị trường bất động sản. Theo tổ chức nghiên cứu Urban Land Institute (ULI), các nhà đầu tư đã áp dụng cách tiếp cận chờ đợi khi đối mặt với sự không chắc chắn ngày càng tăng.

Cuối cùng, khối lượng giao dịch bất động sản ở APAC đã giảm mạnh khi các nhà đầu tư tham gia vào mô hình nắm giữ và trì hoãn việc ra quyết định. Báo cáo của ULI, được công bố cùng với PwC, trích dẫn dữ liệu của MSCI cho thấy khối lượng giao dịch bất động sản tại khu vực APAC trong quý III đã giảm 38% so với cùng kỳ năm trước xuống còn 32,6 tỷ USD.

Không có gì ngạc nhiên khi trong số các thị trường APAC, Trung Quốc chứng kiến mức giảm lớn nhất là 23% so với cùng kỳ năm ngoái, do các hạn chế liên quan tới các biện pháp phòng dịch Covid-19 gây cản trở hoạt động đầu tư.

Trong khi một số nền kinh tế APAC dự kiến sẽ chứng kiến tốc độ tăng trưởng trở lại bình thường trong những tháng tới, thì những nền kinh tế khác được dự đoán sẽ đi ngược lại xu hướng này.

Tuy nhiên, Knight Frank dự đoán nhu cầu phục hồi ở các nền kinh tế như Ấn Độ và các nước Đông Nam Á sẽ tiếp tục hỗ trợ tăng trưởng. “APAC sẽ vẫn là khu vực phát triển nhanh nhất thế giới”, công ty tư vấn nêu rõ trong Báo cáo Triển vọng châu Á - Thái Bình Dương 2023.

Henry Chin, chuyên gia tại công ty dữ liệu bất động sản CBRE, lưu ý: “Điều này báo hiệu tốt cho thị trường bất động sản APAC, nơi các yếu tố cơ bản của thị trường vẫn mạnh mẽ”.

Chris Pilgrim, giám đốc thị trường vốn toàn cầu tại Colliers cũng đồng ý với quan điểm này. Ông nói: “Ở APAC, giờ là lúc để các nhà đầu tư lựa chọn thị trường và tài sản của họ”.

Lãi suất ảnh hưởng tới đà phục hồi

Khảo sát riêng biệt do ULI và Colliers thực hiện cho thấy lãi suất là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư bất động sản tại khu vực APAC. Kể từ tháng 3, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã thực hiện một loạt đợt tăng lãi suất, với đợt tăng lãi suất gần đây nhất là 50 điểm cơ bản được công bố vào ngày 14/12.

Các đợt tăng lãi suất của Fed đã ảnh hưởng tới hầu hết khu vực APAC, ngoại trừ Trung Quốc, quốc gia đang cắt giảm lãi suất và Nhật Bản, nơi lãi suất vẫn ở mức cực thấp. Trong môi trường đang phát triển này, các nhà đầu tư đã trở nên lo lắng hơn khi việc huy động vốn trở nên khó khăn.

Tuy nhiên, Colliers dự đoán thị trường bất động sản sẽ bắt đầu ổn định vào giữa năm 2023, khi có nhiều điều chắc chắn hơn về triển vọng lãi suất. Joanne Henderson, giám đốc nghiên cứu quốc gia tại Úc của Colliers cho biết: “Tương tự năm 2022, năm 2023 sẽ là cuộc chơi của hai nửa với sự khác biệt là đà giao dịch sẽ tăng lên trong nửa cuối năm khi thị trường thích nghi với việc thiết lập lại giá cả”

David Faulkner, chủ tịch của ULI APAC, đồng ý rằng việc định giá lại tài sản có thể sắp xảy ra. Ông nói: “Lãi suất tăng và nền kinh tế toàn cầu đang chậm lại đang bắt đầu tác động đến việc định giá tài sản trong khu vực APAC và thay đổi cách các nhà đầu tư đánh giá các giao dịch tiềm năng”.

Tỷ lệ vốn hóa (giới hạn), được sử dụng để định giá các tài sản, được dự đoán sẽ tăng ở APAC. ULI cho biết trong báo cáo của mình: “Tỷ lệ giới hạn phải giảm xuống nếu người mua muốn duy trì mức chênh lệch đáng kể so với chi phí nợ”.

Tài sản phòng thủ

Knight Frank lưu ý rằng khi các nhà đầu tư điều hướng sự biến động trong những tháng tới, sẽ có xu hướng ưa thích các tài sản phòng thủ có thể đóng vai trò là hàng rào chống lại lạm phát.

Văn phòng, cho đến nay vẫn là phân khúc bất động sản lớn nhất ở APAC, dự kiến sẽ có nhu cầu ổn định bất chấp những khó khăn về nền kinh tế vĩ mô. Theo ông Chin của CBRE, các tài sản văn phòng ở vị trí trung tâm, chất lượng tốt tại các thành phố lớn có tốc độ tăng trưởng cao sẽ mang đến những cơ hội khả thi nhất. ULI cho biết thêm rằng lợi nhuận sẽ cao hơn ở những thị trường nơi điều kiện của người thuê có lợi cho đơn vị vận hành, chẳng hạn như ở Seoul, Singapore và Sydney.

Tương tự, phân khúc logisitics sẽ vẫn được hỗ trợ bởi nhu cầu “dường như không đáy” vẫn duy trì tốt ngay cả khi tiêu dùng và sản lượng công nghiệp bị đình trệ. Nhu cầu tại các thị trường trọng điểm như Hàn Quốc, Trung Quốc và Úc, tiếp tục được thúc đẩy bởi việc thiếu nguồn cung các cơ sở hậu cần hiện đại.

ULI cũng nhấn mạnh rằng các thị trường ngách mới như trung tâm dữ liệu, cơ sở hạ tầng kho lạnh, cơ sở khoa học đời sống và không gian tự lưu trữ cũng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy hơn nữa nhu cầu đối với bất động sản hậu cần.

Đối với phân khúc nhà ở, bất động sản dành cho nhiều hộ gia đình, đặc biệt là ở Nhật Bản, tiếp tục được coi là loại tài sản có thể mang lại nguồn thu nhập đáng tin cậy trong dài hạn.

Các thị trường hàng đầu

Trong số các thị trường APAC, Singapore, Nhật Bản, Úc và Hàn Quốc nổi bật là những điểm đến mà khối lượng giao dịch và nhu cầu của nhà đầu tư dự kiến sẽ duy trì mạnh mẽ.

Đối với ULI, Singapore là quốc gia đứng đầu về triển vọng đầu tư, dựa trên cuộc khảo sát của họ. ULI chỉ ra rằng Singapore cũng tiếp tục được hưởng lợi từ việc nhà đầu tư chuyển hướng dòng vốn đầu tư mà lẽ ra sẽ được rót vào Trung Quốc.

Tại Nhật Bản, nhu cầu của các nhà đầu tư đã được thúc đẩy bởi đồng yên yếu và triển vọng lạm phát thấp. CBRE nhấn mạnh rằng Nhật Bản vẫn hấp dẫn với phân khúc nhà ở cho nhiều hộ gia đình, mang lại lợi tức tiền mặt hấp dẫn nhất so với các thị trường khác.

Úc cũng được kỳ vọng sẽ duy trì khả năng phục hồi, được thúc đẩy bởi các thị trường văn phòng tại Sydney và Melbourne, cũng như lĩnh vực logistics, vốn là loại tài sản nổi bật của quốc gia này trong những năm gần đây.

Trong khi đó, Hàn Quốc đã được thúc đẩy nhờ thị trường văn phòng phát triển mạnh mẽ, được hỗ trợ bởi làn sóng quay trở lại văn phòng sau Covid-19 của nhân viên. Tại Seoul, giá thuê văn phòng trong quý III đã tăng 21,4% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức cao nhất mọi thời đại, theo nghiên cứu của JLL.