Dự báo các loại hình bất động sản châu Á năm 2023

Là trung tâm của nền kinh tế hiện nay, ngành bất động sản đang chứng kiến hoạt động trầm lắng và định giá sụt giảm do sự thay đổi nhanh chóng về lãi suất và lạm phát. Thị trường sẽ trải qua một giai đoạn điều chỉnh trong năm 2023, khi các nhà đầu tư, khách thuê và mua, các tổ chức cho vay và nhà phát triển đánh giá lại triển vọng và thực tế.

Ngay cả khi kinh tế đang phục hồi mạnh mẽ hơn sau đại dịch trên khắp khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC), lạm phát gia tăng đã gây bất lợi cho triển vọng của thị trường bất động sản. Khi hầu hết các ngân hàng trung ương trong khu vực thắt chặt chính sách tiền tệ để chống lạm phát, tăng trưởng chắc chắn sẽ chậm lại.

Tuy nhiên, APAC sẽ vẫn là khu vực phát triển nhanh nhất thế giới, đặc biệt được thúc đẩy bởi nhu cầu tiêu dùng trong nước tại các nền kinh tế ở Đông Nam Á và Ấn Độ. Mặc dù nền kinh tế Trung Quốc có thể không đạt được 100% hiệu suất, nhưng tốc độ tăng trưởng có thể vượt xa kỳ vọng sau khi các hạn chế về đại dịch được nới lỏng đáng kể vào cuối năm 2022.

Gần đây cũng có những phát triển tích cực về mặt địa chính trị. Một ví dụ là hội nghị thượng đỉnh G20 được tổ chức tại Bali vào tháng 11/2022. Đây là cuộc gặp trực tiếp đầu tiên giữa các nhà lãnh đạo chính trị của các nền kinh tế lớn kể từ sau đại dịch và báo hiệu sự tan băng của quan hệ Mỹ-Trung. Mặc dù không có khả năng giải quyết tất cả các khác biệt, nhưng một cách tiếp cận cởi mở hơn có thể hồi sinh dòng chảy thương mại toàn cầu, được coi là một mắt xích quan trọng với các nền kinh tế phụ thuộc vào xuất khẩu trong khu vực.

Lãi suất của khu vực nhiều khả năng sẽ đạt mức cao nhất sau nhiều năm vào năm 2023. Do đó, thị trường bất động sản ở APAC sẽ phải vượt qua một giai đoạn chuyển đổi, trong đó người thuê và nhà đầu tư sẽ xem xét lại chiến lược của họ để phù hợp với một môi trường thay đổi nhanh chóng.

Nhà ở: Thích ứng và thận trọng

Sau một năm 2021 nhiều thành quả, người mua nhà đã chuyển sang trạng thái “chờ đợi và xem xét” khi lãi suất và lạm phát đều tăng trong năm 2022. Dự báo lãi suất ngắn hạn tăng lên cho thấy xu hướng đảo ngược về giá sẽ lan rộng trên một số thị trường trọng điểm của khu vực.

Bất chấp sự điều chỉnh lãi suất ở mức hai chữ số gần đây, giá nhà chỉ giảm ở mức vừa phải. Đặc biệt, giá nhà tại New Zealand và Úc vẫn cao hơn 20% và 25,5% so với thời điểm bắt đầu đại dịch.

Trong tương lai, việc điều chỉnh giá khó có thể có cùng mức độ như các đợt suy thoái trước đó. Điều này phần lớn là do chi phí xây dựng cao hơn đáng kể (đối với các công trình mới) và tỷ lệ thất nghiệp thấp, ngăn giá nhà đất giảm mạnh nếu triển vọng kinh tế tiếp tục xấu đi.

Phân khúc cao cấp, nơi người mua ít nhạy cảm hơn với chi phí vay tăng cao, vẫn đang phát triển mạnh. Điều này được cho là do các cá nhân có tài sản đạt giá trị ròng cao (HNWIs) mua nhà để bảo toàn tài sản. Nhu cầu của HNWIs đối với bất động sản cao cấp tại các thị trường cửa ngõ sẽ tăng lên, bao gồm Singapore, nơi được người mua Trung Quốc đại lục săn đón do danh tiếng của trung tâm kinh doanh và tài chính đang phát triển của APAC.

Văn phòng: Cuộc thử nghiệm của các loại không gian làm việc

Thị trường văn phòng đang đối mặt với những thách thức do xu hướng làm việc từ xa và tại văn phòng trong môi trường hậu đại dịch. Tuy nhiên, khả năng phục hồi tương đối của nhu cầu thuê cơ bản trong vài năm qua đã giúp lĩnh vực này có khởi đầu tốt hơn, với tỷ lệ trống thấp tại nhiều thị trường chính trong khu vực.

Do kinh tế suy yếu, khách thuê văn phòng sẽ buộc phải xem xét lại diện tích cần thiết, trong khi chủ các tòa nhà sẽ ưu tiên bảo vệ dòng tiền. Triển vọng kinh tế không chắc chắn khiến những khách thuê sắp hết hạn hợp đồng có xu hướng gia hạn với thời gian ngắn hơn, thay vì mở rộng văn phòng hoặc chuyển địa điểm. Điều này đang rất phổ biến tại một số thị trường trong khu vực và có thể nhiều hơn trong năm 2023.

Mặc dù tỷ lệ trống có thể tăng lên do nhiều doanh nghiệp sa thải hàng loạt, nhưng điều này không đáng kể bởi sở thích làm việc tại văn phòng ở các thành phố như Tokyo và Seoul thường nhiều hơn so với Hoa Kỳ và châu Âu.

Các điều kiện thị trường vào năm 2023 sẽ tiếp tục có lợi cho khách thuê, vì các tòa nhà được trang bị đầy đủ tiện nghi cao cấp và đảm bảo các tiêu chuẩn bền vững đang được hoàn thiện và sẵn sàng đưa vào sử dụng.

Trong những năm tới, điều quan trọng đối với các công ty là tạo ra môi trường hỗ trợ nhiều phong cách làm việc khác nhau cho nhân viên, giúp họ làm việc thoải mái và hiệu quả. Do đó, các doanh nghiệp đang trong giai đoạn đánh giá lại nhu cầu thuê văn phòng để lựa chọn nơi làm việc phù hợp nhất.

Bất động sản hậu cần: Kiên cường trước những cơn gió ngược

Kể từ năm 2020, chi tiêu hộ gia đình của APAC đã có xu hướng đi lên khi thu nhập thực tế tăng lên. Đây là một điểm có lợi cho lĩnh vực hậu cần, đưa tỷ lệ trống giảm xuống mức thấp kỷ lục và giá thuê tăng mạnh.

Nhưng chỉ đến cuối năm 2022, người tiêu dùng đã đánh giá lại mức chi tiêu do tăng trưởng thu nhập thực tế ở mức vừa phải và tâm lý tiêu dùng xấu đi. Tốc độ tiêu dùng cá nhân dự kiến sẽ chậm lại nhưng vẫn ổn định vào năm 2023.

Các công ty hiện đang chấp nhận doanh số bán hàng thấp hơn khi người tiêu dùng giảm quy mô mua hàng. Chẳng hạn, gã khổng lồ thương mại điện tử Amazon dự đoán tốc độ bán hàng sẽ chậm lại trong mùa lễ hội, do các cá nhân và công ty ít chi tiêu hơn.

Ngoài ra, để tránh những phức tạp hơn nữa trong chuỗi cung ứng, các doanh nghiệp đang tiếp tục tận dụng chiến lược “Trung Quốc cộng Một” và đa dạng hóa sản xuất sang các thị trường khác.

Nhu cầu này, mặc dù đang giảm, đang được chuyển hướng sang Ấn Độ và các nước Đông Nam Á như Indonesia, Việt Nam và Thái Lan – những nơi có chi phí thấp hơn, giao thương dễ dàng và cơ sở sản xuất đang phát triển. Hơn nữa, tầng lớp trung lưu ngày càng tăng đang thúc đẩy tăng trưởng của các nền kinh tế này, khiến ngành hậu cần dễ phục hồi hơn trong bối cảnh không chắc chắn. Tuy nhiên, các nền tảng cơ bản cho lĩnh vực hậu cần ở APAC vẫn chưa được xây dựng tốt như Mỹ hay châu Âu, dẫn đến tình trạng thiếu hụt trầm trọng các cơ sở vật chất hiện đại.

Theo dự báo, thị trường bất động sản hậu cần tại APAC trong năm 2023 dù phải đối mặt với những cơn gió ngược nhưng vẫn ở trạng thái tương đối cân bằng, tăng trưởng cho thuê ở mức vừa phải so với 2 năm qua. Các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ hậu cần sẽ tiếp tục cam kết xây dựng những giải pháp phù hợp và hướng tới các bất động sản cho thuê bởi các tổ chức. Các yếu tố cơ bản của nền kinh tế vẫn sẽ là tín hiệu tốt cho lĩnh vực này trong dài hạn.