Doanh thu đầu tư nhà cho thuê lao dốc

Thị trường bất động sản TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Bà Hà - chủ 30 căn hộ dịch vụ cho biết, kể từ sau Tết đến nay, việc kinh doanh cho thuê liên tục gặp thua lỗ. Trong số 30 căn hộ này, một số bà bỏ tiền ra mua và một số thuê dài hạn để kinh doanh. Từ quý IV/2019 trở về trước, hệ thống cho thuê căn hộ dịch vụ đủ loại 1-2-3 phòng ngủ luôn tấp nập và kín khách. Lượng khách thuê dồi dào và đa dạng gồm khách nước ngoài, Việt Nam, khách đi du lịch, công tác, sinh nhật, tiệc liên hoan, cặp đôi hay gia đình ở ngắn hạn, dài hạn...

Thế nhưng kể từ cuối tháng 1/2020 đến nay, tình trạng ế ẩm kéo dài vì tình trạng hạn chế đi lại, hạn chế di chuyển ngày một căng thẳng. Tình hình càng trầm trọng trong tháng 3, hệ thống căn hộ dịch vụ của bà không có một người khách thuê nào dù đã giảm giá 2-3 lần so với trước đây. "Tôi bất lực trước tình hình này nhưng đành kiên nhẫn chờ qua mùa dịch", bà Hà than.

Không chỉ có thị trường căn hộ dịch vụ cao cấp cho thuê gặp khó, ngay cả nhà đầu tư cho thuê phòng trọ cũng chật vật khi dịch bệnh diễn biến phức tạp. Ông Quân có một khu nhà trọ bình dân quy mô 10 phòng cho thuê tại quận Thủ Đức cũng bị thất thu gần 2 tháng qua.

Ông Quân cho biết, khách thuê dãy trọ của ông chủ yếu là công nhân nhưng nay lực lượng lao động này đều về quê vì thất nghiệp, một số xin nợ tiền nhà vì sản xuất bị cắt giảm nên ông thất thu 80% thu nhập từ việc cho thuê nhà. Mỗi tháng ông vẫn còn khoản nợ vay đầu tư dãy trọ kéo dài đến năm 2025 mớt dứt điểm. "Trước đây, tiền khách thuê trọ đủ để trả lãi ngân hàng nhưng từ tháng 2 đến nay tôi phải chạy vạy xoay tiền trả nợ. Đành cố gắng cầm cự chứ không biết kêu ai", ông Quân cho hay.

Trong khi đó, bà Lan có 3 căn hộ bình dân loại 2 phòng ngủ cho thuê tại quận 9, TP.HCM cũng méo mặt vì sụt giảm doanh thu. Hai căn hộ trên đường Liên Phường của bà hết hạn hợp đồng thuê từ tháng 12/2019. Khách mới hẹn qua Tết có thể bắt đầu xem nhà thực tế và ký hợp đồng thuê nhưng từ cuối tháng 1 đến nay dịch bệnh diễn biến phức tạp, nhiều công ty cắt giảm nhân sự, áp dụng chế độ làm việc từ xa khiến nhu cầu thuê nhà giảm mạnh. Khách hẹn thuê cứ khất lần gần 3 tháng qua và giờ thông báo không thuê nữa nên 2 căn hộ của bà đang bỏ trống.

Căn hộ còn lại tuy có khách thuê nhưng bà Lan phải giảm giá vì người thuê gặp khó khăn tài chính. Bên thuê là gia đình trẻ 3 miệng ăn. Người vợ bị cắt giờ làm vì dịch bệnh, một tuần chỉ có 3 buổi đi làm nên lương giảm một nửa còn người chồng làm trong ngành xây dựng thất nghiệp từ cuối năm 2019 đến nay ở nhà trông con. "Dù đã giảm giá 20% để hỗ trợ họ vượt khó, mỗi tháng khách thuê xin được trả tiền nhà chia làm 3 đợt vì chính họ cũng phải gồng mình vượt qua giai đoạn bấp bênh này", bà Lan nói.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á xác nhận Covid-19 đã tác động sâu rộng đến hoạt động kinh doanh của nhiều ngành nghề và mảng đầu tư kinh doanh bất động sản cho thuê, trong đó có nhà ở, cũng bị ảnh hưởng đáng kể. Thông thường doanh số cho thuê nhà bị sụt giảm trung bình 50% nhưng nếu dịch bệnh diễn biến ngày càng phức tạp, người kinh doanh mảng này có thể bị thất thu 70-80%.

Ông Hạnh chia hình thức đầu tư nhà cho thuê làm 2 nhóm. Nhóm thứ nhất đầu tư kinh doanh bằng vốn tự có, doanh thu sụt giảm xem như lỗ mất dòng tiền từ việc khai thác cho thuê nhưng chưa bị đưa vào diện khó khăn. Bởi lẽ, nhà đầu tư vẫn còn cánh cửa hy vọng khác là giá trị tài sản đã tăng lên theo thời gian. Khi dịch bệnh qua đi, nền kinh tế hoạt động bình thường trở lại thì nhà cho thuê sẽ có khách và doanh thu sẽ cải thiện dần sau 6-12 tháng dịch bệnh kết thúc.

Nhóm thứ hai đầu tư kinh doanh nhà cho thuê bằng vốn vay, khi doanh thu sụt giảm nợ vay vẫn phải trả đủ hàng tháng là áp lực đáng quan ngại. Ở nhóm này, nếu tỷ lệ vốn vay quá lớn (trên 60% giá trị tài sản) có thể nhà đầu tư gặp khó khăn ngắn hạn và rơi vào vùng nguy hiểm nếu không có dòng tiền ứng cứu kịp thời.

Tuy Covid-19 tác động đến thị trường bất động sản cho thuê khá nặng nề nhưng khách thuê sẽ gặp khó khăn trước, sau đó mới ảnh hưởng đến bên cho thuê. Dù sao các chủ tài sản có tiềm lực tài chính tốt hơn nên sức chịu đựng khủng hoảng cũng cao hơn người đi thuê nhà.

Ông Hạnh đánh giá nhóm nhà đầu tư này có khả năng chịu đựng kịch bản xấu trung bình 12 tháng trở lên đối với dòng vốn dài hạn và tối thiểu là 6-8 tháng đối với dòng vốn trung và ngắn hạn. Mặt khác, vì bất động sản là tài sản có khả năng chống trượt giá tốt và vẫn còn cơ hội tăng giá theo thời gian nên các đầu tư có thể nhìn thấy những tia hy vọng sau đại dịch nếu giải quyết được khó khăn trước mắt.

Giải pháp cho các nhà đầu tư kinh doanh nhà cho thuê hiện nay là chủ động giảm giá thuê để tránh tình trạng doanh thu khai thác bị kéo xuống mức bằng 0. Theo ông Hạnh, nếu kịch bản buộc phải chấp nhận là thất thu và thua lỗ, lựa chọn hợp lý lúc này là thà lỗ ít còn hơn lỗ nhiều. Chỉ cần vượt qua giai đoạn thách thức này, khi dịch bệnh qua đi, nền kinh tế phục hồi, các nhu cầu thuê nhà sẽ dần tăng trở lại và nhộn nhịp như trước.