Doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc chạy đua trả nợ

Cuộc đua tái cơ cấu nợ và thanh toán trái phiếu đáo hạn đang diễn ra mạnh mẽ trong ngành bất động sản Trung Quốc.

Nhà sáng lập Hui Ka-yan của tập đoàn China Evergrande và nhiều công ty khác trong ngành đang chạy đua để hoàn thành mục tiêu trong tháng 3, bao gồm việc hoàn tất một thỏa thuận với chủ nợ hoặc ít nhất là cải thiện tình trạng nợ nần. Nếu không làm được, họ có thể bỏ lỡ chiếc phao cứu sinh mà Bắc Kinh đưa ra cho lĩnh vực này và đánh mất chút thiện chí ít ỏi còn sót lại của các chủ nợ trong cuộc khủng hoảng dai dẳng suốt 2 năm qua.

Cuộc đua tái cấu trúc nợ

11h tối ngày 22/3, China Evergrand đã đưa ra thông báo về kế hoạch thu xếp khoản nợ nước ngoài trị giá hơn 19 tỷ USD. Giải pháp thay thế nghiệt ngã là thanh lý các trái phiếu, với tỷ lệ thu hồi chỉ từ 2% đến 9% cho mỗi 1 USD mắc nợ.

Evergrande muốn giành được sự ủng hộ của các trái chủ trước ngày 31 tháng 3. Các chủ nợ, bao gồm cả các quỹ phòng hộ đang săn đón tình trạng khó khăn của thị trường, có thể đồng ý với thỏa thuận này và tận dụng làn sóng phục hồi để thu được nhiều lợi nhuận hơn từ khoản nợ bất động sản hơn 100 tỷ USD mà tập đoàn này không trả nổi.

Brandon Gale, người đứng đầu nhóm tái cấu trúc tại châu Á của tập đoàn tài chính - ngân hàng Houlihan Lokey, cho biết: “Giải quyết các vụ vỡ nợ càng nhanh thì họ càng nhanh tiếp cận được với các chính sách hỗ trợ của chính phủ”. Tiến trình tái cấu trúc nợ sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn trong năm nay nhờ “sự thay đổi thái độ đáng kể của các nhà phát triển”.

Không chỉ China Evergrande, cuộc đua tái cấu trúc nợ đã thu hút hàng chục nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc như Shimao, Zhenro Property, Guangzhou R&F Properties và Country Garden.

Kể từ khi chính phủ từ bỏ chính sách zero-Covid, nền kinh tế Trung Quốc đã sôi động trở lại và các quan chức ủng hộ tăng trưởng đang chuẩn bị bơm thêm vốn cho thị trường. Những tín hiệu tích cực đang nổi lên từ thị trường bất động sản trị giá 2,6 nghìn tỷ USD của Trung Quốc, giúp duy trì trái phiếu bất động sản kể từ cuối tháng 10 năm ngoái.

Theo China Real Estate Information Corp, 100 nhà phát triển nhà lớn nhất Trung Quốc đã ghi nhận doanh số bán hàng theo hợp đồng là 461,6 tỷ Nhân dân tệ trong tháng 2 vừa qua, tăng 15% so với một năm trước và là lần phục hồi đầu tiên kể từ tháng 7/2021. Giá nhà tăng 0,3% trong tháng 2 so với tháng trước đó, mức tăng đầu tiên kể từ tháng 9/2021.

Sự gia tăng doanh số đang tăng thêm sức mạnh cho giá trái phiếu bất động sản trên thị trường thứ cấp. Thị trường trái phiếu USD có lãi suất cao, được xếp hạng rác, vốn bị các công ty bất động sản chi phối, đã tăng 90% lên mức đỉnh vào tháng 02/2023 kể từ mức thấp vào đầu tháng 11/2022.

Theo Ron Thompson, Giám đốc điều hành của công ty tư vấn Alvarez & Marsal Asia, cho biết đợt tăng giá trái phiếu kể từ đầu tháng 11 cho thấy các ông trùm bất động sản có thể đã bỏ lỡ mức giá rẻ nhất để tái cơ cấu khoản nợ của họ.

Ông nói: “Công ty và các chủ nợ đã biết đâu là điểm mấu chốt có thể đạt được thỏa thuận. Trước đây, hầu hết các chủ nợ cảm thấy các công ty không sẵn sàng thanh toán, nhưng giờ đây họ đã nhận ra rằng “có khả năng xảy ra vấn đề về dòng tiền nên cần phải cắt giảm”.

Gia hạn trái phiếu và hoán đổi nợ thành cổ phần

Evergrande vừa đề nghị các chủ nợ lựa chọn thay thế khoản nợ hiện tại bằng trái phiếu mới đáo hạn sau 5 đến 12 năm. Họ cũng có thể đổi nợ lấy cổ phần của nhà phát triển hoặc các đơn vị trực thuộc liên quan đến dịch vụ quản lý tài sản hoặc sản xuất ô tô điện.

Các nhà phân tích mong đợi các nhà phát triển đang gặp khó khăn khác sẽ gấp rút lên kế hoạch giải quyết nợ trong tháng 3. Sunac, nhà phát triển lớn thứ tư Trung Quốc đang gánh khoản nợ nước ngoài trị giá 9,1 tỷ USD, có khả năng sẽ nhận được hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh của mình.

CIFI Holdings cho biết “đã đạt được tiến bộ đáng kể” trong quá trình tái cơ cấu khoản nợ 6,85 tỷ USD, đồng thời cho biết thêm rằng các cuộc đàm phán với các chủ nợ sẽ bắt đầu trước cuối tháng 3. Ngày 13/03, tập đoàn Logan cho biết sẽ tiến hành đàm phán để sắp xếp lại khoản nợ 6 tỷ USD “ngay bây giờ”. Zhenro Properties dự kiến sẽ có đề xuất sơ bộ để tái cơ cấu khoản nợ 540 triệu USD cũng trong tháng này.

Trong số gần 30 nhà phát triển đang nợ nần chồng chất, 9 công ty đã đề xuất hoặc ít nhất là cam kết công bố kế hoạch tái cơ cấu trong 3 tháng đầu năm nay. 7 công ty đã đạt được thỏa thuận với các chủ nợ và người cho vay của họ.

Chuyên gia Mark Dong nhận định kế hoạch của Evergrande “là một thỏa thuận quan trọng, mang lại hình mẫu cho nhà phát triển khác trong những tình huống khó khăn tương tự”.

Raymond Cheng, Giám đốc điều hành của CGS-CIMB Securities, cho biết: “Đối với các nhà phát triển lớn khác như Shimao, Kaisa Group và Sunac, việc gia hạn trái phiếu từ 6 đến 10 năm là hợp lý, trong khi đối với các nhà phát triển có quy mô nợ nhỏ hơn, thời gian kéo dài sẽ là khoảng 3 đến 5 năm. Nếu đề nghị của họ kém hấp dẫn hơn đề xuất của Evergrande, chủ nợ sẽ không cảm nhận được sự chân thành và chưa chắc hài lòng”.

Hiện tại, Sunac, CIFI Holdings và Fantasia Group đã đưa ra những kế hoạch mà họ cho là tốt. Họ đưa ra một hoán đổi nợ thành vốn chủ sở hữu cho các chủ nợ của họ và tìm cách gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu từ 2 đến 9 năm. Những công ty nhỏ hơn như Modern Land và China Fortune Land đã mua thêm thời gian - lên đến 8 năm - để trả các khoản vay của họ.

Năm nay, Fantasia đã được các chủ nợ nước ngoài đồng ý hoán đổi khoản nợ thành vốn chủ sở hữu trị giá 1,3 tỷ USD. Vẫn cần thời gian để xem có bao nhiêu nhà phát triển khác có thể làm theo cách này. Tuy nhiên, một vấn đề lớn đối với kế hoạch hoán đổi này là sẽ ảnh hưởng đến tỷ lệ cổ phần của nhà sáng lập hoặc các công ty gia đình.

Trọng tâm sẽ là các chủ nợ của Evergrande có chấp nhận các điều khoản đưa ra hay không. Họ sẽ cần phải suy nghĩ kỹ về việc hoán đổi nợ thành vốn chủ sở hữu, vì đơn vị sản xuất xe điện của Evergrande cho biết họ “có nguy cơ ngừng sản xuất” do thanh khoản suy yếu.

Brock Silvers, Giám đốc điều hành của công ty đầu tư Kaiyuan Capital có trụ sở tại Hồng Kông, cho biết Evergrande vẫn đang phải đối mặt với các vấn đề nan giải. Nhà phát triển cần tới 44 tỷ USD để tài trợ bổ sung trong 3 năm tới để vượt qua khủng hoảng.

“Liệu một nhà đầu tư từng bị thiệt hại nặng nề bởi sự quản lý tài chính yếu kém của Evergrande, có thực sự muốn đặt cược toàn bộ vốn của mình vào liên doanh xe điện mới của Hui không?”, ông Silvers nói.

Phao cứu sinh từ chính phủ

Các nhà phân tích cho biết thời gian có thể không còn nhiều vì nguy cơ về một cuộc suy thoái khác sẽ không biến mất trong bối cảnh khủng hoảng ngân hàng gần đây ở Mỹ và Thụy Sỹ. Trong bối cảnh này, chính phủ Trung Quốc đã đưa ra nhiều phao cứu sinh cho ngành bất động sản.

Chính quyền địa phương cũng đang nỗ lực thúc đẩy doanh số bán nhà, nâng giới hạn mua nhà, nới lỏng các quy định về cư trú và hạ thấp các yêu cầu thanh toán trước, cùng nhiều biện pháp khác. Do đó, người mua đang chi tiêu trở lại, mặc dù vẫn thận trọng.

Andrew Collier, giám đốc điều hành của công ty Orient Capital Research, cho biết: “Nhiều nhà phát triển phải lập kế hoạch tái cấu trúc một cách nhanh chóng, thông qua các cuộc đàm phán kéo dài với ngân hàng, trái chủ và chính quyền địa phương để lấy lại niềm tin của trái chủ và người mua nhà, cũng như nhận tài trợ từ chính phủ”.

Sandra Chow, đồng Giám đốc nghiên cứu tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương của công ty nghiên cứu CreditSights, cho biết: “Mọi người đều muốn đón đầu thị trường và nhận cứu trợ. Tuy nhiên, sự trợ giúp sẽ đến nhiều hơn với những doanh nghiệp có tầm ảnh hưởng tại các thành phố hạng nhất và hai, hoặc nắm giữ các bất động sản thương mại như các trung tâm mua sắm”.