Doanh nghiệp bất động sản huy động vốn vượt quá khả năng cân đối dòng tiền để mở rộng quỹ đất

Sáng 28/10, tại Nhà Quốc hội, tiếp tục Chương trình Kỳ họp thứ 8, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, Quốc hội tiến hành thảo luận tại hội trường về Báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo. Ảnh: Quốc hội

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023.

3.363 dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị đã và đang triển khai

Theo đó, giai đoạn 2015-2023, thị trường bất động sản có những bước phát triển về quy mô, loại hình, số lượng, hình thức huy động vốn và các chủ thể tham gia.

Đến cuối giai đoạn giám sát, có khoảng hơn 3.363 dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị đã và đang triển khai thực hiện với quy mô sử dụng đất khoảng hơn 11.191ha. 413 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 87.700ha.

Về nhà ở xã hội, có khoảng 800 dự án đã được triển khai với quy mô 567.042 căn, trong đó: 373 dự án đã hoàn thành với quy mô 193.920 căn; 129 dự án đã khởi công với quy mô 114.934 căn; 298 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 258.188 căn.

Bên cạnh những kết quả đạt được, thị trường bất động sản và nhà ở xã hội còn nhiều tồn tại, bất cập, phát triển chưa bền vững, mất cân đối cung - cầu

Đặc biệt, giá bất động sản còn cao so với thu nhập của đa số người dân. Tại các thành phố lớn nguồn cung bất động sản giảm mạnh, nhiều dự án bị vướng mắc, chậm triển khai; nhiều khu đô thị bỏ hoang; quản lý chung cư mini còn nhiều bất cập; chưa có phương án xử lý, giải quyết hiệu quả các khu chung cư cũ không bảo đảm điều kiện sống cho người dân; nhiều dự án gặp vướng mắc, chậm được triển khai. Các loại hình bất động sản mới gặp nhiều vướng mắc pháp lý, thiếu quy định rõ ràng, cụ thể điều chỉnh…

Những tồn tại, hạn chế nêu trên do nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan nhưng nguyên nhân chủ quan là chủ yếu. Bên cạnh nguyên nhân do quy định pháp luật cả ở luật và văn bản quy định chi tiết thi hành luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2023 còn bất cập, phần lớn do việc tổ chức thực hiện các cấp, ngành, địa phương còn nhiều hạn chế, có tâm lý sợ sai, tâm lý nhiệm kỳ…

Thiếu sản phẩm dù nhu cầu lớn

Về chính sách hỗ trợ, theo ông Vũ Hồng Thanh, các hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đa dạng, phong phú, phù hợp với nhu cầu, điều kiện của nhiều đối tượng thụ hưởng chính sách khác nhau.

Theo ông Thanh, bên cạnh những kết quả đáng ghi nhận trong việc ban hành và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, vẫn còn những tồn tại, hạn chế nhất định dẫn đến cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp và cho mục tiêu đầu tư tài chính, thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân trong khi nhu cầu của người dân lớn.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nguồn cung chủ yếu từ các dự án triển khai trong giai đoạn trước đó, rất ít dự án mới. Một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, đặc biệt là cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

"Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa đủ năng lực tài chính, thiếu kinh nghiệm triển khai, dẫn đến dự án kém hiệu quả, chất lượng sản phẩm bất động sản không cao. Còn tình trạng doanh nghiệp huy động vốn vượt quá khả năng cân đối dòng tiền để mở rộng quỹ đất, mở rộng đầu tư kinh doanh, sử dụng nhiều công cụ đòn bẩy tài chính. Từ đó, dẫn đến khi trình tự, thủ tục đầu tư kéo dài thì gánh nặng chi phí tài chính tăng cao, khó giảm giá bất động sản về với giá trị thực", ông Thanh nói.

Giai đoạn 2022-2023, số lượng lớn dự án bất động sản nhà ở gặp vướng mắc, chậm triển khai, bị đình trệ. Trong khi nguồn lực đã đầu tư là rất lớn, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và chi phí. Từ đó, tăng giá bán sản phẩm.

“Giá bất động sản tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân. Tại Hà Nội và TPHCM đã không còn phân khúc căn hộ chung cư có giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân”, ông Thanh nhấn mạnh.

Số lượng căn hộ nhà ở xã hội cung cấp cho thị trường thiếu hụt xa so với nhu cầu. Hầu hết các địa phương không đạt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội. Ngược lại, có nơi không phù hợp nhu cầu dẫn đến không có người mua, người thuê.

Theo ông Thanh, điều này gây lãng phí nguồn lực, ảnh hưởng tiêu cực đến tình hình phát triển kinh tế vĩ mô, “sức khỏe” của doanh nghiệp bất động sản cũng như các ngân hàng thương mại. Cùng với đó, là sự gia tăng rủi ro cho thị trường trái phiếu, giảm thu ngân sách nhà nước, gia tăng nợ xấu.