Doanh nghiệp bất động sản đề nghị giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất

“Nút thắt” trong triển khai dự án bất động sản

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký ban hành Công điện số 634 yêu cầu gấp rút tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất.

Công điện yêu cầu, trước thời điểm 31/7, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. Đồng thời sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Hiện dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên Môi trường lấy ý kiến các Bộ, ngành, cơ quan liên quan, trong đó có nội dung đề xuất sửa đổi phương pháp định giá đất.

Cụ thể, cơ quan soạn thảo đề xuất loại bỏ phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ, chỉ giữ lại ba phương pháp định giá đất, gồm phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Tại hội thảo khoa học với chủ đề “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án” vừa diễn ra chiều 27/7, bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, địa phương cho thấy phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp lo ngại việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ gây khó khăn cho định giá đất.

Nhiều doanh nghiệp lo ngại việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ gây khó khăn cho định giá, khiến việc triển khai dự án chậm trễ. Theo khảo sát doanh nghiệp 2022, tình trạng mất nhiều thời gian để xác định giá đất là yếu tố hàng đầu gây chậm trễ tiến độ dự án dự án. Việc thay đổi phương pháp định giá có thể làm trầm trọng thêm tình trạng này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết trong thực tế, đa số các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị đều có giá đất cao hơn mức 30 tỷ đồng so với Bảng giá đất của địa phương. Vì vậy hiện nay các địa phương chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị.

Chủ tịch HoREA dẫn số liệu tại TP.HCM từ ngày 01/07/2014 (ngày Nghị định 44/2014/NĐ-CP có hiệu lực) đến nay đã thực hiện tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 320 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị và đã áp dụng phương pháp thặng dư đối với 280 dự án, chiếm đến 87,5%.

Không nên phủ định phương pháp nào

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, định giá đất là vấn đề nóng hổi trên thị trường bất động sản. Đây cũng là nguyên nhân của nhiều vấn đề ách tắc, vi phạm.

Ông Hiệp cho rằng, trong 5 phương pháp định giá không nên phủ định một phương pháp nào vì mỗi phương pháp đều có mặt mạnh và yếu khác nhau.

Chẳng hạn như định giá bằng phương pháp thặng dư thì doanh thu giả định hay chi phí dự kiến cũng đều chỉ là giả định, tính chính xác vẫn còn phụ thuộc vào yếu tố chủ quan của những người định giá đất.

Với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì cần có giá đất theo tuyến đường để áp hệ số K. Tuy nhiên hiện nay rất nhiều tuyến đường chưa có giá đất nên khi áp dụng phương pháp này sẽ có những khó khăn nhất định.

“Trong phương án định giá đất nếu không tính đến tất cả các yếu tố thì khi áp dụng sẽ gây có sự thiếu đồng nhất giữa dự án này và dự án khác, gây ra sự phức tạp cho thị trường bất động sản”, ông Hiệp nói và đề xuất nên có sự năng động tính toán để có phạm vi áp dụng rộng nhất cho các doanh nghiệp.

Đặc biệt với phương pháp hệ số K được áp dụng để định giá đất cho trường hợp xác định giá đất của thửa đất, khu đất dưới 200 tỷ đồng theo bảng giá đất. Thực tế ông Hiệp cho rằng nếu quy định 200 tỷ thì có thể dẫn đến bỏ sót rất nhiều dự án bất động sản.

“Như trường hợp doanh nghiệp chúng tôi có những dự án đến hơn 400 tỷ thì tiền phải nộp phải sử dụng phương pháp nào?”, ông Hiệp đặt câu hỏi và đề xuất Bộ Tài nguyên và Môi trường tham mưu Chính có cách sử dụng năng động cả hai phương pháp hệ số K và thặng dư khi định giá đất.

Đồng quan điểm, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho biết trong các phương pháp định giá đất thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất rất dễ áp dụng do có công thức rõ ràng. Tuy nhiên phương pháp này lại có một “chốt chặn” là chỉ áp dụng cho các khu đất có giá trị dưới 200 tỷ đồng. Nếu như các khu đất và các dự án có giá trị trên 200 tỷ thì dự thảo Nghị định này đã tạo ra khoảng trống pháp lý chưa có hướng giải quyết.

“Việc này cũng không phù hợp thực tế đối với các địa phương, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM thì đa phần là các khu đất có giá trị trên 200 tỷ đồng”, ông Dũng cho biết.

Ông Dũng cũng đề xuất không loại bỏ phương pháp thặng dư vì phương pháp này khoa học và hiệu quả, thực tiễn tại TP.HCM đã chứng minh điều này.

Theo Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, phương pháp thặng dư đơn giản là dựa vào dữ liệu về thị trường và mô tả quá trình đầu tư. Vì vậy nó có giá trị trong việc thẩm định hiệu quả và tư vấn đầu tư. Chỉ có phương pháp thặng dư mới có thể định lượng được các chi phí cũng như doanh thu để xác định được giá bán của bất động sản trong thời gian thực hiện dự án.