Doanh nghiệp bất động sản bươn chải trong một năm đầy sóng gió

Một năm nhiều thách thức

Sau giai đoạn bùng nổ 2020 – 2021, thị trường đi vào trạng thái trầm lắng từ nửa cuối năm 2022 với sự sụt giảm mạnh trong cả nguồn cung, nguồn cầu và lượng giao dịch. Bước sang năm 2023, khó khăn bao trùm toàn thị trường bất động sản. Lượng giao dịch bất động sản thành công giảm mạnh so với giai đoạn trước. Một số dự án, khu vực rơi vào tình trạng mất thanh khoản dù giảm giá bán. Nguồn vốn bị thắt chặt đột ngột khiến tiến độ nhiều dự án bị đình trệ.

Những sự kiện chậm thanh toán nghĩa vụ trái phiếu dần xuất hiện từ đầu năm 2023. Trong bức tranh trầm lắng của bất động sản 2023, sự lao đao của doanh nghiệp địa ốc là điều có thể cảm nhận được. Chỉ trong một năm, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự ra đi của nhiều doanh nghiệp bất động sản, thậm chí có doanh nghiệp phải tạm đóng cửa vì hết tiền. Theo Báo cáo Tình hình Kinh tế - xã hội năm 2023 do Tổng cục Thống kê công bố, kinh doanh bất động sản là lĩnh vực duy nhất có tốc độ tăng trưởng số lượng thành lập mới đi lùi trong năm 2023, đồng thời cũng là lĩnh vực có số lượng doanh nghiệp giải thể tăng mạnh nhất.

Cùng với việc đóng cửa, tạm dừng hoạt động, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn đang cơ cấu lại bộ máy, giải thể công ty con, cắt giảm nhân sự. Nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản đã cắt giảm từ 50% đến 75% nhân sự. Một số cái tên phải kể đến như Đất Xanh Group, Novaland, Hưng Thịnh…. Năm 2022, thị trường đã chứng kiến hàng loạt chủ tịch tập đoàn bất động sản lớn bị bắt như ông Trịnh Văn Quyết - Chủ tịch FLC, ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch Tân Hoàng Minh, bà Trương Mỹ Lan - Chủ tịch
Tập đoàn Vạn Thịnh Phát....

Bước sang năm 2023, liên tiếp các đại gia bất động sản ngã ngựa. Cụ thể, ngày 28/6/2023, Cơ quan An ninh điều tra Công an TP Hà Nội ra thông báo về việc Quyết định khởi tố vụ án hình sự, bắt tạm giam đối với ông Nguyễn Đỗ Lăng, người sáng lập hệ sinh thái Apec Group, về tội thao túng thị trường chứng khoán.

Đến ngày 31/8/2023, Cơ quan An ninh Điều tra Công an TP Hà Nội (Phòng Cảnh sát kinh tế) đã ra Quyết định khởi tố vụ án hình sự và bắt bà Vũ Thị Thúy, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng Giám đốc CTCP đầu tư thương mại bất động sản Nhật Nam về hành vi Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Quá trình điều tra, bước đầu xác định Vũ Thị Thúy (từng có 01 tiền án về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản), đã đưa ra thông tin quảng cáo sai sự thật về các dự án, cam kết trả lãi suất từ 34-46% để người dân tin tưởng nộp tiền vào Công ty Nhật Nam dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh rồi lấy tiền của người sau trả lãi cho người trước. Với thủ đoạn trên, Vũ Thị Thúy đã lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khoảng hơn 10.000 cá nhân với tổng số tiền lên đến hàng nghìn tỷ đồng.

Ngày 26/10, Cơ quan An ninh điều tra - Công an TP.HCM đã ra quyết định khởi tố vụ án hình sự, khởi tố bị can đối với ông Đinh Trường Chinh, nguyên Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân, do có sai phạm trong quản lý, sử dụng 2 khu “đất vàng” ở quận 1, xảy ra tại Tổng Công ty Lương thực miền Nam (Vinafood II) và một số đơn vị liên quan. Ngày 29/11/2023, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Đồng Nai ra Quyết định khởi tố bị can, bắt tạm giam ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư LDG về “Tội lừa dối khách hàng”. Những vụ án lớn được phanh phui từ năm ngoái tới nay đã phần nào tác động tới tâm lý của nhà đầu tư. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, yếu tố hoang mang của nhà đầu tư bất kỳ đồng doanh thu nào từ bất động sản.

Quý 3 năm nay, CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt ghi nhận lãi ròng giảm 86%, chỉ đạt gần 102 tỷ đồng và doanh thu thuần đạt 355 tỷ đồng. Công ty cho biết, doanh thu từ chuyển nhượng đất chiếm hơn 346 tỷ đồng, bên cạnh 6 tỷ đồng doanh thu từ hoạt động cung cấp dịch vụ. Do cùng kỳ Phát Đạt có khoản doanh thu tài chính đột biến từ việc chuyển nhượng công ty con là CTCP Địa ốc Sài Gòn KL cho đối tác, năm nay không có thương vụ tương tự đã khiến lợi nhuận giảm mạnh. Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần của công ty đạt 550 tỷ đồng và lãi ròng đạt 400 tỷ đồng, lần lượt giảm 63% và giảm 71% so với cùng kỳ năm trước.

Đối với CTCP Đầu tư Hải Phát, doanh thu thuần quý 3 chỉ đạt hơn 301 tỷ đồng, giảm 59% so với cùng kỳ. Nguyên nhân doanh thu giảm mạnh bởi một số dự án bất động sản chưa đủ điều kiện bàn giao nhà cho khách hàng nên không thể hạch toán doanh thu. Bên cạnh đó, giá bán các sản phẩm bất động sản trong năm 2023 cũng giảm nhiều so với năm trước. Hệ quả, công ty chỉ lãi ròng gần 4 tỷ đồng, giảm 96%.

Lũy kế trong 9 tháng đầu năm 2023, công ty ghi nhận doanh thu đạt 1.196,99 tỷ đồng, giảm 8,5% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế ghi nhận 61,5 tỷ đồng, giảm 50,1% so với cùng kỳ và mới chỉ hoàn thành 51,3% so với kế hoạch lợi nhuận cả năm. Hay như CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, lãi ròng chỉ vỏn vẹn 1 tỷ đồng trong quý chỉ diễn ra trong ngắn hạn. Về dài hạn, đây là cuộc thanh lọc và sắp xếp lại thị trường địa ốc, nhất là sau thời gian tăng trưởng nóng.

Doanh nghiệp gặt hái ra sao?

Thị trường khó khăn, khá nhiều công ty có kết quả đi lùi, thậm chí có nơi không ghi nhận 3/2023, giảm 95% so với cùng kỳ. Trong kỳ, công ty có doanh thu thuần khá khả quan khi tăng 57%, đạt hơn 123 tỷ đồng, nhờ phát sinh 35 tỷ đồng doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, giá vốn và chi phí tài chính lại tăng đột biến, tăng gấp hai lần so với cùng kỳ, đã bào mòn lợi nhuận của công ty. Lũy kế 9 tháng đầu năm, lãi ròng của công ty cũng chỉ xấp xỉ 4 tỷ đồng, giảm 97% so với cùng kỳ năm trước.

Hoạt động kinh doanh chính của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền là chuyển nhượng bất động sản giảm gần 25% trong quý 3/2023, còn xấp xỉ 593 tỷ đồng. Kéo theo đó là lãi ròng giảm 41% còn 208
tỷ đồng. Đầu tháng 11 vừa qua, dự án The Privia của công ty tại quận Bình Tân, TPHCM đã được Sở Xây dựng cấp phép “bán nhà trên giấy”. Nếu mở bán trong thời gian tới, dự án sẽ hỗ trợ kết quả kinh doanh trong những quý tiếp theo. Lũy kế 9 tháng đầu năm, lãi ròng của doanh nghiệp đạt gần 655 tỷ đồng,
giảm 33%.

Còn CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 do kinh doanh dưới giá vốn khiến quý 3 lỗ ròng 5 tỷ đồng, cùng kỳ lỗ 4 tỷ đồng. Đây là 2 quý thua lỗ kể từ khi công ty niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM. Lũy kế trong 9 tháng đầu năm 2023, doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 2 tỷ đồng,
giảm 40,7% so với cùng kỳ.

Mặc dù trong bối cảnh thị trường chung còn nhiều khó khăn, một số doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng tốt do tình hình kinh doanh bất động sản khởi sắc trong quý 3/2023. Đơn cử như CTCP Đầu tư và Phát triển đô thị Dầu khí Cửu Long, báo cáo tài chính cho thấy doanh thu quý 3/2023 đạt gần 100 tỷ đồng, tăng hơn 13% so với quý 3/2022.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản này cho biết, thị trường kinh doanh bất động sản khởi sắc, doanh số bán hàng tăng 13,42%. Chi phí bán hàng và chi phí quản lý lần lượt giảm 50,73% và 58,17%. Doanh thu tài chính giảm 93,27% so với cùng kỳ do công ty chưa thu tiền từ đầu tư tài chính. Tuy nhiên, tỷ trọng doanh thu tài chính chiếm khoảng 0,1% doanh thu. Từ các nguyên nhân này dẫn đến lợi nhuận sau thuế tăng 10,09% so với cùng kỳ, đạt gần 23,5 tỷ đồng. CTCP Tập đoàn BGI cũng đã có kết quả kinh doanh quý 3/2023 với nhiều tín hiệu lạc quan. Trong quý này, BGI có doanh thu thuần hợp nhất đạt 81,9 tỷ đồng, tăng hơn 2% so với quý 3/2023. Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 22 tỷ đồng, gấp 22 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2023, BGI đạt doanh thu thuần 205,1 tỷ đồng, tăng 10% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 28,9 tỷ đồng, gấp 3,8 lần so với 9 tháng đầu năm 2022. Trong quý 3/2023, CTCP Đầu tư Nam Long dù có doanh thu giảm mạnh nhưng lợi nhuận vẫn tăng trưởng tốt so với cùng kỳ. Cụ thể, Nam Long báo lãi sau thuế gần 71 tỷ đồng, tăng 39%. Lũy kế 9 tháng, công ty đạt lợi nhuận sau thuế ở mức 319 tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước, trong đó lãi công ty mẹ tăng 63% lên mức 194 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp bất động sản cũng có lãi tăng trong quý 3 là CTCP phát triển Nhà Thủ Đức. Dù doanh thu giảm, lợi nhuận sau thuế đạt 7,8 tỷ đồng, tăng hơn 2 lần so với cùng kỳ. Tính chung 9 tháng, doanh thu thuần Nhà Thủ Đức tăng khả quan 37% lên mức 81 tỷ đồng. Tuy nhiên, giá vốn chiếm gần 67 tỷ đồng khiến lợi nhuận gộp 9 tháng của công ty giảm 26% về còn 14 tỷ đồng.

Xét về giá trị tuyệt đối, CTCP Vinhomes là đơn vị có lãi ròng quý 3 cao nhất toàn ngành với gần 11.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, kết quả này lại giảm 26% so với cùng kỳ. Nguyên nhân đến từ khoản lỗ khác gần 322 tỷ đồng. Dù lãi giảm nhưng doanh thu thuần tăng 84%, đạt gần 33.000 tỷ đồng. Theo Vinhomes, doanh thu trong kỳ chủ yếu đến từ việc bàn giao 2.400 căn nhà thấp tầng tại đại dự án Vinhomes Ocean Park 3 theo đúng kế hoạch. Lũy kế 9 tháng đầu năm 2023, tổng doanh thu thuần đạt 94.600 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với quý 2/2022; lợi nhuận sau thuế đạt 32.400 tỷ đồng, tăng 62% so với cùng kỳ. Với kết quả này, Vinhomes đã hoàn thành 94,6% kế hoạch doanh thu và vượt kế hoạch lợi nhuận năm.

Kỳ vọng phục hồi

Theo Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 3/2023 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) thực hiện, những nỗ lực từ nhiều phía (Chính phủ, các
bộ ngành, hệ thống ngân hàng, bản thân doanh nghiệp bất động sản, môi giới bất động sản…) đã góp phần “giữ” được thị trường bất động sản. Tuy thị trường chưa đủ lực để có thể “vượt dốc”, nhưng phần nào đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”. Các chính sách thúc đẩy cho thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu được thẩm thấu. Lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần theo thời gian kể từ đầu năm 2023 đến nay. Tổng giao dịch quý 1, 2 và 3 lần lượt ghi nhận 2.700, 3.700 và 6.000 giao dịch.

Một số chủ đầu tư bắt đầu nối lại hoạt động mở bán mới và thu về thành công nhất định. Nhiều nhà đầu tư với nguồn vốn nhàn rỗi và tầm nhìn đầu tư dài hạn tích cực săn tìm các bất động sản giảm giá sâu tại những khu vực nhiều tiềm năng tăng trưởng. Một số doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với trái chủ để gia hạn/chuyển đổi thanh toán nghĩa vụ bằng tài sản khác, giúp có thêm thời gian để xử lý thủ tục pháp lý, kinh doanh hoặc chuyển nhượng dự án để tạo dòng tiền.

Tuy vậy, hoạt động giao dịch nhìn chung vẫn ở mức rất thấp so với giai đoạn trước. Các sản phẩm được mở bán mới với số lượng hạn chế và chủ yếu là hàng tồn kho hoặc phân khu tiếp theo của dự án hiện hữu.

Bước sang năm 2024, nền kinh tế được nhiều chuyên gia dự báo sẽ tăng trưởng ở mức 6,0%/năm chủ yếu nhờ lãi suất duy trì ở mức nền thấp giúp tín dụng đạt 13-14% và nhu cầu các thị trường xuất khẩu phục hồi giúp kim ngạch xuất khẩu tăng trưởng. Ngành bất động sản vừa đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, đồng thời cũng chịu tác động trực tiếp từ các biến động kinh tế như nhu cầu vốn tín dụng lớn, hoạt động kinh doanh điều tiết bởi pháp lý, nhu cầu khách hàng cuối co giãn cao theo thu nhập…

Do đó, triển vọng tăng trưởng tốt của nền kinh tế 2024 sẽ là cú hích tích cực đối với thị trường bất động sản. Thu nhập người dân cải thiện, tâm lý, kỳ vọng về tương lai nền kinh tế, nhu cầu chi tiêu tiêu dùng tăng, kết hợp với lãi suất ưu đãi, hấp dẫn dẫn đến nhu cầu mua và đầu tư bất động sản trở nên sôi động trở lại. Nhờ đó, bức tranh kinh doanh của doanh nghiệp trong ngành được kỳ vọng sẽ trở lại tươi sáng hơn từ năm sau.