Bất động sản, tài sản, tiêu sản và nền kinh tế

Tính hai mặt của bất động sản

“Thị trường bất động sản được xem là một trong những trụ cột của nền kinh tế. Đất đai là tài sản vô giá với nhà đầu tư và là nguồn nội lực to lớn cho sự nghiệp phát triển đất nước. Đất đai là cốt lõi của chiến lược phát triển xét ở mọi khía cạnh. Giá trị của đất đai ngày càng được tăng thêm”.

Những mỹ từ mô tả về vai trò của đất đai, bất động sản đó xuất hiện ở nhiều bài báo, lời phát biểu của các chuyên gia, trong các bài nghiên cứu, trong tâm khảm của nhiều nhà đầu tư và nhiều chủ doanh nghiệp bất động sản. Nhận định đó không phải không có lý khi giá đất ngày càng tăng cao và nó chiếm một tỷ lệ lớn trong tài sản của mỗi người dân. Thị trường bất động sản cũng đóng một vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường tài chính.

Tuy nhiên, liệu rằng bất động sản có thật sự “thần thánh” như nhiều người vẫn nghĩ? Không chỉ có vậy, những hệ quả mà thị trường bất động sản phát triển một cách lệch lạc đối với nền kinh tế và cả xã hội cũng là một vấn đề hết sức nhức nhối.

“Ông kẹ” của nền kinh tế

Đa số các hoạt động kinh tế hàng ngày của mỗi người đều liên quan đến bất động sản. Bất động sản không chỉ là nơi cư trú của từng hộ gia đình mà còn là một tài sản tích lũy rất lớn. Bất động sản cũng là một kênh đầu tư phổ biến và lâu đời nhất. Từ những người nông dân, công nhân cho đến các chuyên gia đều có thể đầu tư bất động sản. Bất động sản thương mại như các khu công nghiệp, văn phòng, trung tâm thương mại... cũng đang có một quy mô rất lớn và tạo ra rất nhiều việc làm cho cả nền kinh tế. Phần lớn tài sản thế chấp để vay vốn tại ngân hàng là bất động sản.

Sự phát triển của thị trường bất động sản tạo ra động lực tăng trưởng cho các ngành nghề liên quan như thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động, dịch vụ lưu trú. Đồng thời, bất động sản giúp đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, nâng cao mức sống, chất lượng sống của người dân.

Thị trường bất động sản cũng đóng góp một tỷ lệ rất quan trọng trong nguồn thu ngân sách quốc gia. Phát triển các bất động sản là nhân tố thúc đẩy rất nhiều hoạt động kinh tế đi theo. Giai đoạn xây dựng bất động sản góp phần kích thích ngành xây dựng phát triển. Giai đoạn vận hành bất động sản lại tạo ra những vòng xoáy đi lên cho các hoạt động bán lẻ, trường học, du lịch, việc làm. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tỷ trọng đóng góp hoạt động kinh doanh bất động sản trong GDP khoảng từ 3,5 đến 6%.

Từ năm 2020 về trước, tỷ trọng này là từ 4,4 đến 5,6%. Năm 2021 và 2022 do thị trường bất động sản gặp khó khăn tỷ trọng này chỉ còn khoảng 3,5%. Theo ước tính của các chuyên gia, tác động gián tiếp đến các ngành kinh tế phụ trợ, thị trường bất động sản đóng góp 7,62% GDP.

Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành bất động sản tăng 1 tỷ đồng, thì giá trị sản xuất của các ngành còn lại sẽ tăng 0,772 tỷ đồng. Ngành bất động sản cũng là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1 và đứng thứ 11 về quy mô theo số liệu hết năm 2022. Tại các nước phát triển, bất động sản đóng góp khoảng từ 10 đến 12% GDP. Xét ở khía cạnh tích lũy tài sản thì bất động sản thường chiếm một tỷ lệ rất cao trong tài sản của mỗi người dân.

Như vậy, xét về con số thì bất động sản chỉ đóng góp trực tiếp một phần khá nhỏ trong cơ cấu GDP. Tuy nhiên, thực tế vai trò của bất động sản trong nền kinh tế quan trọng hơn rất nhiều. Bất động sản là tài sản đảm bảo cho 80-90% tổng các khoản tài sản đảm bảo của ngân hàng. Không chỉ dừng lại ở đó, rất nhiều chính sách liên quan đến thị trường bất động sản tác động vô cùng sâu rộng đến đời sống người dân. Bất động sản cũng là “nguồn cơn” của một tỷ lệ rất cao các vụ án liên quan đến các quan chức và doanh nhân.

Giá trị và giá cả của bất động sản

Bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong nền kinh tế. Tuy nhiên, cũng chính vì vai trò to lớn này mà thị trường bất động sản cũng tác động rất lớn đến nền kinh tế khi gặp khó khăn. Một thị trường phát triển lệch lạc thiếu kiểm soát còn có thể là tác nhân chính gây ra các cuộc khủng hoảng kinh tế. Ngược lại, một thị trường bất động sản lành mạnh là động lực mạnh mẽ cho nền kinh tế tăng trưởng. Như vậy, cần phải nhận diện một cách chính xác các rủi ro của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế và xã hội mới có được các chính sách phù hợp để phát triển.

Đối với mỗi nhà đầu tư cũng cần thấu hiểu một cách sâu sắc bản chất của thị trường bất động sản, bối cảnh của nền kinh tế để có các quyết định đầu tư một cách hiệu quả. Cũng giống như các hàng hóa khác, thị trường bất động sản cũng tuân theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Tuy nhiên, bất động sản không chỉ là sản phẩm tiêu dùng (mua để ở hoặc kinh doanh) mà còn là một sản phẩm mang tính chất đầu cơ rất cao.

Đối tượng tham gia đầu tư trên thị trường bất động sản cũng rất đa dạng nên làm cho thị trường này càng biến động khó lường. Thị trường bất động sản cũng là nơi mà thông tin bất cân xứng diễn ra khá nhiều nên làm cho giá cả biến động mạnh. Một đặc tính khác của bất động sản là một mặt hàng phi ngoại thương và ít có tính đồng nhất. Điều này có nghĩa là chúng ta không thể vận chuyển bất động sản từ nơi này sang nơi khác và mỗi sản phẩm là một đơn vị riêng lẻ. Bất động sản cũng thường có một đặc tính khác nữa nó là hàng hóa sử dụng lâu dài.

Do đó, giá cả bất động sản phụ thuộc nhiều vào vị trí, môi trường và hạ tầng xung quanh. Chính đặc điểm này làm cho giá trị bất động sản ảnh hưởng lớn bởi kỳ vọng trong tương lai và đánh giá của mỗi nhà đầu tư. Một người mua bất động sản thường hướng tới mua để sử dụng hoặc để đầu tư. Đối với người mua sử dụng thì sản phẩm bất động sản đó phù hợp với bốn yếu tố là (1) nhu cầu, (2) sở thích, (3) khả năng chi trả và (4) so sánh tương quan với các bất động sản tương tự. Đối với nhóm người này thì bất động sản cũng giống một hàng hóa thông thường và thị trường dành cho những đối tượng mua này phải gắn với nhu cầu thực tế. Thị trường bất động sản cho nhu cầu thực này phụ thuộc lớn vào khả năng chi trả của người mua, nguồn cung trên thị trường và giá bán sản phẩm.

Khi kinh tế tăng trưởng thu nhập cao thì giá bất động sản cũng tăng cao. Những khu vực người dân có thu nhập cao thì mặt bằng chung của giá bất động sản cũng cao. Cung khan hiếm cũng đẩy giá bất động sản tăng và ngược lại. Một trong những nguyên nhân khiến cho giá bất động sản TP.HCM tăng mạnh trong những năm vừa qua và cao ở mức bất thường bên cạnh các yếu tố về kinh tế thì còn một nguyên nhân quan trọng khác là do nguồn cung bị hạn chế. Rất nhiều dự án gặp khó khăn về pháp lý nên hàng chục năm trời không thể cho ra sản phẩm. Khó khăn pháp lý kéo dài cũng khiến cho giá bất động sản tăng mạnh.

Đối với những người mua đất nhằm mục đích đầu tư (nhà đầu tư) thì yếu tố quan trọng nhất để họ ra quyết định là khả năng tăng giá trong tương lai hoặc có thể khai thác mang lại thu nhập thường xuyên. Yếu tố tâm lý, kỳ vọng và một số yếu tố vĩ mô như lãi suất, quy hoạch ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động đầu tư bất động sản.

Thời gian qua, rất nhiều giao dịch trên thị trường bất động sản là đến từ các nhà đầu tư dạng này. Một số thống kê cho thấy có đến 70-90% giao dịch bất động sản là thuộc nhóm nhà đầu tư. Việc đầu cơ bất động sản cũng là một trong những nguyên nhân chính gây ra những biến động lớn của thị trường. Bên cạnh đó, nhóm này cũng tạo ra rủi ro đối với nền kinh tế khi bất động sản đang trở thành một thị trường có tính đầu cơ cao.

Thời gian qua, thị trường condotel đã phát triển một cách thiếu kiểm soát. Hàng trăm nghìn căn condotel trị giá hơn 30 tỉ USD có tỉ suất lợi nhuận khai thác rất thấp và đang dần biến thành những “tài sản chết”. Hoạt động đầu cơ cũng làm cho giá đất nông nghiệp, giá đất vùng ven một số nơi tăng mạnh, bất chấp hiệu quả khai thác, hiệu quả sử dụng thực tế của những bất động sản này rất thấp.

Các căn condotel, shophouse ở các khu du lịch từng gây sốt một thời có giá từ 3 đến 20 tỷ đồng/căn. Ảnh: Duy Khánh

Không chỉ là màu hồng

Nhìn lại lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam, kể cả nhiều quốc gia có nền kinh tế phát triển, có thể thấy bất động sản thường có tính chu kỳ rất lớn. Trong các cơn sốt đất, giá cả bất động sản có thể tăng gấp 2-3 lần trong một khoảng thời gian rất ngắn. Tại Việt Nam, ngay trong giai đoạn kinh tế khó khăn bởi đại dịch Covid-19 cũng có những cơn sốt đất cục bộ ở nhiều nơi. Giá đất ở đây tăng lên từng ngày bởi một vài thông tin nào đó chưa chắc chắn hoặc bị chính những nhóm đầu cơ làm giá.

Trước đó, trong giai đoạn từ năm 2015 - 2019, thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh làm cho giá nhà đất nhiều nơi tăng 2-3 lần, vượt xa mức sinh lời của nhiều kênh đầu tư khác. Chính vì cơn sốt đất mạnh mẽ của thị trường đã thu hút nhiều người tham gia vào làn sóng đầu cơ. Điển hình trong số đó là các đợt sốt đất ở Hớn Quản – Bình Phước Châu Đức – Bà Rịa Vũng Tàu, Khánh Hòa và trước đó là Phú Quốc…

Giá đất nông nghiệp ở đây có thể bán từ 1-10 triệu đồng/m2 . Các quyết định mua bán chủ yếu dựa vào sự kỳ vọng, dựa vào may rủi. Giá đất ở các khu vực này bị thổi lên một phần còn có bàn tay của môi giới bất động sản. Sau mỗi cơn sốt đất sẽ có kẻ được người mất. Nền kinh tế cũng sẽ bị thiệt hại không nhỏ bởi các cơn sốt đất gây ra. Hiện tại, không chỉ do nền kinh tế gặp khó khăn nên giá đất giảm mà còn do giá bất động sản nhiều nơi đã vượt qua giá trị thực của nó. Chẳng hạn, ở vùng có điều kiện kinh tế chưa phát triển nhưng giá đất các khu đô thị mới ở đây đang được rao bán với giá 30-70 triệu/m2 , hay các căn nhà được bán với giá 3-7 tỷ đồng/căn. Các căn condotel, shophouse ở các khu du lịch từng gây sốt một thời có giá từ 3-20 tỷ đồng/căn.

Như đã phân tích ở trên, giá trị của những bất động sản này xét ở góc độ đầu tư sẽ phụ thuộc vào khả năng khai thác của nó. Tức lợi nhuận hàng tháng từ việc cho thuê. Trên thực tế, rất nhiều condotel, shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng có khả năng khai thác cho thuê tạo ra dòng tiền rất thấp. Những lô đất nền, căn nhà ở nhiều vùng có giá hoàn toàn không phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người dân ở đó. Như vậy, rõ ràng việc phát triển thị trường bất động sản ở các khu vực đó hoàn toàn dựa trên các kỳ vọng thiếu thực tế. Nhiều nhà đầu tư vay tiền ngân hàng để đầu tư chờ kỳ vọng lên giá để bán nay gặp rất nhiều khó khăn.

Bất động sản không hẳn là một kênh đầu tư an toàn, mà là nơi có đầy cạm bẫy với nhà đầu tư. Ngay cả với các dự án đầy đủ pháp lý cũng phải cần xem xét kỹ lưỡng khả năng sinh lời của bất động sản đó. Đối với những bất động sản mà tính pháp lý không rõ ràng sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro bên cạnh vấn đề giá cả. Chẳng hạn, nhiều người mua phải các bất động sản của những chủ đầu tư thiếu uy tín nên không bàn giao kịp tiến độ, hoặc các bất động sản nhiều năm rồi vẫn vướng nhiều thủ tục pháp lý chưa thể cấp sổ. Bên cạnh đó cũng có những loại hình bất động sản có tính rủi ro cao như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng chưa có các quy định chi tiết trong việc cấp giấy chứng nhận sở hữu cho từng tài sản riêng lẻ.

Nền kinh tế phải trả giá

Đi một vòng trong nội đô TP.HCM hay Hà Nội không khó để nhận ra nhiều khu đất bỏ trống, nhiều tòa nhà cũng đang xây dựng nhưng lại bỏ hoang hàng chục năm trời. Đi ra vùng ven các thành phố lớn cũng dễ dàng nhận ra không ít khu dân cư đã được xây dựng lâu nhưng có rất ít người sinh sống. Nhiều dự án du lịch nghỉ dưỡng trong cả nước cũng rơi vào trường hợp tương tự. Hàng chục nghìn căn condotel, biệt thự nghỉ dưỡng không thể khai thác và ngày càng xuống cấp. Như vậy, hàng trăm nghìn tỉ đồng của nhà đầu tư đang mắc kẹt trong những tài sản không tạo ra lợi nhuận.

Xét ở góc độ kinh tế thì một nguồn lực rất lớn trong nền kinh tế không thể tạo ra giá trị gia tăng. Với sự khó khăn của nền kinh tế như hiện nay, nhiều nhà đầu tư mua phải những tài sản này không thể trả nợ được ngân hàng. Nợ xấu sinh ra là hệ quả của các làn sóng đầu cơ, làn sóng phát triển thiếu tính toán đang tăng lên hàng ngày. Tại TP.HCM, tòa nhà từng được kỳ vọng là một trong những biểu tượng của thành phố là Saigon One Tower đang dừng thi công bảy năm trời. Dự án có vị trí đắc địa bậc nhất thành phố khi nằm trên khu đất vàng rộng hơn 6.600m2 tại giao lộ Tôn Đức Thắng - Hàm Nghi với tổng vốn đầu tư khoảng 5.000 tỉ đồng.

Như vậy, một tài sản có giá trị rất lớn của nền kinh tế đang trở thành tài sản chết. Trên đây chỉ là một ví dụ điển hình trong số hàng trăm dự án bất động sản có quy mô lớn trên cả nước đang là tài sản chết. Các dự án này xuất hiện ở khắp mọi nơi, dưới nhiều hình thức khác nhau. Ở khía cạnh ngược lại, với tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở của Việt Nam rất lớn.

Tại các thành phố lớn vẫn có hàng triệu người vẫn đang phải sống trong các phòng trọ chật hẹp, không đáp ứng được nhu cầu tối thiểu. Chất lượng sống của một lực lượng lao động rất lớn của xã hội đang rất thấp. Hiện tại, Trung Quốc đang dư thừa khoảng 60 triệu căn hộ không có người ở do thị trường bất động sản phát triển quá nóng. Quốc gia đông dân thứ hai thế giới này đang phải trả giá cho một thị trường bất động sản phát triển thiếu cân bằng.

Tại Việt Nam vẫn chưa xuất hiện tình trạng dư thừa nhưng lại thiếu các bất động sản ở phân khúc hợp túi tiền của người dân. Do đó, cho dù hiện nay nhu cầu bất động sản rất lớn, nhưng thị trường vẫn đóng băng vì giá bất động sản vẫn quá cao so với nhu cầu thực. Thời gian qua Việt Nam cũng bùng nổ nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng. Báo cáo của DKRA Group thống kê số lượng tồn kho condotel lũy tiến đến tháng 6/2023 đã tăng lên 42.364 căn. Trong đó, tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Riêng sản phẩm biệt thự biển, tồn kho lũy tiến đến cuối quý II/2023 lên đến 15.000 căn ở cả miền Bắc và miền Nam.

Trong khi đó, số liệu thống kê của VNREA cho thấy cả nước hiện có 239 dự án bất động sản du lịch, với khoảng 114.000 căn condotel, giá trị ước tính 297.000 tỉ đồng; gần 24.400 biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, giá trị ước tính 244.000 tỉ đồng; gần 30.900 shophouse (nhà phố thương mại), giá trị ước tính 154.000 tỉ đồng. Tổng giá trị của ba loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này ước tính lên tới hơn 681.800 tỉ đồng, tương đương khoảng 30 tỉ USD.

Như vậy, xét riêng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung trên thị trường đã rất lớn. Số sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng chỉ sau một thời gian ngắn phát triển đã vượt xa tổng số buồng phòng khách sạn 4 và 5 sao chỉ có khoảng hơn 100.000. Điều này đặt ra một thách thức rất lớn đối với việc khai thác những sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng này một cách hiệu quả. Theo đánh giá của các chuyên gia, số vốn bị chôn vùi trong những tài sản không hoặc sinh lời rất thấp là những hàng tồn kho condotel, shophouse, đất nền ven biển và những bất động sản đã bán được cho khách hàng với con số lên đến hàng triệu tỷ đồng. Đây là một nguồn lực rất đối với một quốc gia có quy mô kinh tế như Việt Nam.

Như vậy, một nguồn lực vô cùng lớn đang bị chôn vùi vào đất đai. Để có đánh giá thêm, chúng ta nhìn vào thực trạng tín dụng bất động sản hiện nay. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đến 30/9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỉ đồng, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, tín dụng tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36%. Bên cạnh đó, hiện tại một tỷ lệ rất lớn tài sản thế chấp (70-80%) cho tất cả các khoản vay với mục đích khác nhau đều là bất động sản.