Bức tranh quý 3 hé lộ dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản báo lãi đột biến

Trong khi đó, một số doanh nghiệp khác lại ghi nhận tăng trưởng doanh thu ấn tượng nhờ bàn giao dự án hoặc ghi nhận một lần từ các dự án mở khóa. Phát Đạt (PDR) tăng hơn 19.000%, Khang Điền (KDH) tăng 334,9%, Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam (VEF) tăng 1.055%.

Về lợi nhuận sau thuế, Vinhomes vẫn dẫn đầu với 4.436 tỷ đồng, giảm gần một nửa so với cùng kỳ. Vingroup đạt 3.025 tỷ đồng, tăng 50,1% nhờ tối ưu chi phí và tái cơ cấu bộ máy. Nhiều doanh nghiệp vừa như Đất Xanh (DXG), Khang Điền (KDH) cũng ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận nhờ bàn giao dự án đúng tiến độ và kiểm soát chi phí hiệu quả.

Lãi đột biến nhờ chuyển nhượng dự án và tài chính

Một điểm đáng chú ý trong quý 3 là nhiều doanh nghiệp ghi nhận lãi khủng từ chuyển nhượng dự án, thoái vốn và doanh thu tài chính, chứ không phải từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Dòng tiền linh hoạt giúp một số doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng vượt trội trong quý 3/2025.

Ví dụ, Hodeco (HDC) ghi nhận doanh thu thuần chỉ 102 tỷ đồng, giảm 18% so với cùng kỳ, trong đó mảng bất động sản giảm 87%, còn hơn 8 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp chỉ đạt 17 tỷ đồng. Nhưng nhờ doanh thu tài chính từ bán cổ phần tại CTCP Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu, Hodeco đạt lợi nhuận 538 tỷ đồng, tăng 41 lần so với cùng kỳ.

Vinaconex cũng ghi nhận lợi nhuận kỷ lục 3.282 tỷ đồng, gấp 41 lần cùng kỳ, nhờ chuyển nhượng dự án Cát Bà Amatina.

Sunshine Group đạt lãi ròng 1.358 tỷ đồng, cao nhất từ trước đến nay, đến từ hợp nhất hai công ty con mới.

DIC Corp đạt doanh thu 1.339 tỷ đồng và lãi sau thuế 193 tỷ đồng nhờ bán dự án Lam Hạ Center Point.

Nhìn chung, những giao dịch chuyển nhượng, thoái vốn đã trở thành “cứu cánh” giúp nhiều doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận đột biến, trong bối cảnh doanh thu từ hoạt động cốt lõi vẫn chưa phục hồi mạnh.

Doanh nghiệp dựa vào bán hàng gặp khó, lãi suy giảm

Trong khi nhiều doanh nghiệp hưởng lợi từ chuyển nhượng, nhóm doanh nghiệp dựa chủ yếu vào bán hàng và vận hành dự án cốt lõi vẫn gặp khó khăn.

Cụ thể, Hoàng Huy (TCH) công bố kết quả kinh doanh quý 2 năm tài chính 2025 (1/7–30/9/2025) với doanh thu 345,98 tỷ đồng, giảm 75% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 56,34 tỷ đồng, giảm 78%. Công ty cho biết nguyên nhân chính là nhiều dự án lớn đã được bàn giao và ghi nhận doanh thu ở các kỳ trước, khiến doanh thu quý 2 sụt giảm.

Quý 3/2025, SJ Group – chủ đầu tư Khu đô thị Mỹ Đình – Mễ Trì, ghi nhận doanh thu thuần gần 27 tỷ đồng, giảm 79% so với cùng kỳ, chủ yếu do “trắng” doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản, trong khi cùng kỳ mảng này mang về hơn 108 tỷ đồng. Kết quả, SJ Group lãi vỏn vẹn 3 tỷ đồng, giảm 94% so với cùng kỳ.

Báo cáo tài chính quý 3/2025 của Novaland (NVL) cho thấy công ty lỗ sau thuế hơn 1.153 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi khoảng 2.950 tỷ đồng, tức lợi nhuận sụt giảm khoảng 4.103 tỷ đồng. Đây là khoản lỗ lớn thứ hai kể từ khi Novaland công bố thông tin năm 2016, chỉ sau quý 2/2024 khi công ty lỗ hơn 6.726 tỷ đồng.

Novaland lý giải nguyên nhân quý này là doanh thu tài chính giảm mạnh và lỗ chênh lệch tỷ giá. Cụ thể, doanh thu tài chính chỉ ghi nhận gần 456 tỷ đồng, giảm hơn 8,5 lần so với cùng kỳ, chủ yếu do thiếu hụt lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư và lãi tiền cho vay, trong khi khoản lỗ chênh lệch tỷ giá tăng thêm 712 tỷ đồng so với cùng kỳ.

Vạn Phát Hưng (VPH) dù doanh thu tăng vẫn lỗ 10 tỷ đồng do giá vốn và doanh thu tài chính giảm mạnh. Vạn Phát Hưng cho biết, trong kỳ công ty không ghi nhận hoạt động kinh doanh bất động sản, trong khi đó, doanh thu hoạt động xây dựng không mang lại lợi nhuận do phần xây dựng được chỉ định thực hiện bởi bên thứ ba.

Lãi từ tài chính – khó từ cốt lõi: Bài toán linh hoạt dòng tiền

Quý 3/2025 hé lộ bức tranh phân hóa rõ rệt trong ngành bất động sản. Một số doanh nghiệp khéo tận dụng cơ hội chuyển nhượng dự án, thoái vốn hay mở rộng đầu tư, nhờ đó ghi nhận lợi nhuận đột biến. Trong khi đó, không ít doanh nghiệp vẫn phụ thuộc vào bán hàng và vận hành dự án cốt lõi, gặp khó với doanh thu giảm và thậm chí lỗ.

Thực tế cho thấy, trong thị trường đầy biến động, dòng tiền và khả năng linh hoạt trong quản lý dự án, tài chính chính là yếu tố quyết định lợi thế của doanh nghiệp. Những công ty biết cân bằng giữa phát triển dự án và tận dụng các cơ hội tài chính sẽ tăng trưởng vượt trội, trong khi các doanh nghiệp còn phụ thuộc vào doanh thu bán hàng truyền thống cần tìm hướng đi bền vững để duy trì ổn định.