Để tránh rủi ro, người mua nhà nên nằm lòng những điều này

Người mua nhà cần tỉnh táo để không phải "nắm dao đằng lưỡi".

Thời gian gần đây thị trường địa ốc liên tục rúng động bởi những sai phạm nghiêm trọng tại các dự án chung cư. Điển hình nhất là vụ chủ đầu tư thế chấp căn hộ tại dự án The Harmona nhiều lần để vay vốn ngân hàng hay câu chuyện xây dựng sai phép tại chung cư Bảy Hiền Tower (quận Tân Bình). Có một điểm chung trong các vụ sai phạm này là hầu hết khách hàng hoặc cư dân không nắm được những thông tin xác thực nhất về dự án cũng như các hoạt động của chủ đầu tư.

“Chúng tôi đóng tiền và ký hợp đồng với chủ đầu tư, cứ tin vào họ chứ làm sao biết được dự án có thế chấp hay sai phạm gì hay không. Chỉ đến khi ngân hàng ra thông báo thu hồi tài sản bằng căn hộ tại chung thì chúng tôi mới tá hỏa”, một cư dân The Harmona nói.

Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết trước đây theo khoản 3 Điều 36 Luật Nhà ở 2005 quy định chủ đầu tư phải công khai tại trụ sở, Ban quản lý dự án, địa điểm có dự án, trên các phương tiện truyền thông đại chúng về quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, số lượng nhà đã bán, giá bán, phương thức thanh toán, thủ tục đăng ký mua, điều kiện được mua… Hiện nay, theo điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định tương tự khi buộc chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án. Tuy nhiên, suốt thời gian qua, hầu hết chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nội dung quy định. Đây chính là nguyên nhân khiến người mua dễ dính rủi ro sau này.

Tiến sĩ Bùi Quang Tín, Khoa Quản trị kinh doanh – Đại học Ngân Hàng TP.HCM cho rằng, thực tế mua bán căn hộ tại các dự án chung cư bây giờ không còn đơn giản chỉ là quan hệ giữa chủ đầu tư với người mua. Quan hệ đó giờ đây trở nên phức tạp hơn nhiều khi có 3 – 4 bên có liên quan, trong đó có ngân hàng cho các bên vay vốn và các bên có liên quan khác. Nhiều dự án mặc dù người dân đã nhận bàn giao nhà nhiều năm nhưng vẫn không làm được sổ đỏ. Nguyên nhân sâu xa là do chủ đầu tư đang thế chấp toàn bộ dự án tại ngân hàng để triển khai dự án. Khi chủ đầu tư chưa hết nợ ngân hàng nghĩa là người dân không thể làm được sổ đỏ.

Điều 147 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ, trong trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, lúc đó tiền bán nhà từ dự án phải được chuyển về tài khoản của ngân hàng đang cho dự án đó vay. Quy định này xác định rõ nghĩa vụ giải chấp của chủ đầu tư và trách nhiệm của ngân hàng trong quản lý tài sản thế chấp. Khi khách hàng mua căn hộ đã thế chấp mà chưa được giải chấp thì sai phạm trước hết thuộc về chủ đầu tư. “Cho nên, nếu làm sai thì chủ đầu tư sẽ vi phạm pháp luật về dân sự và có thể bị truy tố trách nhiệm hình sự. Trong trường hợp này, người mua hoàn toàn có thể khởi kiện (dân sự/hình sự) để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình”.

Theo Tiến sĩ Tín, để tránh rủi ro thì người mua cần trang bị cho mình đầy đủ thông tin về dự án cũng như chủ đầu tư. Có thể tham khảo các nguồn tin từ Sở Xây dựng (để biết dự án có đủ điều kiện được bán hay không) và ngân hàng (để biết tài sản này có bị mang đi thế chấp hay không). Những thủ tục pháp lý cần quan tâm của một dự án đó là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, giấy phép thi công, bảo lãnh ngân hàng, biên bản hoàn thành các hạng mục đã bàn giao, giấy nộp tiền sử dụng đất và tiền thuế liên quan đến dự án…. Ngoài ra, để không gặp bất lợi khi ký hợp đồng thì người mua nên tìm đến sự tư vấn của các luật sư, những người có hiểu biết rõ về các quy định của luật.

Người mua cũng cần cảnh giác với những thông tin một chiều từ những nhân viên môi giới, nên thường xuyên đến kiểm tra thực tế dự án để nắm rõ tiến độ cũng như mọi tiện ích được đầu tư xây dựng bên trong dự án.

Theo đại diện của Tập đoàn Novaland, uy tín và năng lực của chủ đầu tư cũng là yếu tố người mua cần tìm hiểu kỹ trước khi chọn mua dự án. Một chủ đầu tư có lịch sử dày dạn, đầu tư nhiều dự án, đúng tiến độ, chất lượng cam kết, có năng lực tài chính vững mạnh, quản lý tốt… là những điểm cộng khi đánh giá một chủ đầu tư dự án.