Đầu tư vào phân khúc nào an toàn sau đại dịch Covid-19?

Các phân khúc đầu tư bất động sản tiêu biểu

Đất nền: Là sản phẩm được rao khá nhiều như “cắt lỗ”, “thanh lý”, “kẹt tiền bán gấp”,… Nhà đầu tư đất nền thường là “lướt sóng”, “đầu cơ” nên sản phẩm đầu tư không tạo ra dòng tiền, trong khi đó bất động sản lại là sản phẩm đầu tư có tính thanh khoản thấp.

Để có được lợi nhuận cao, nhà đầu tư lại thường mạo hiểm chọn những sản phẩm chưa rõ ràng về mặt pháp lý, nên khi có một yếu tố rủi ro “ập đến”, thiệt hại trong khoản đầu tư sẽ rất nặng nề.

Căn hộ: Đối với phân khúc căn hộ dự án, trước khi có dịch Covid-19, sản phẩm này đã gặp khó khăn về thủ tục hành chính và pháp lý. Hàng loạt dự án bị ngưng trệ do sai phạm trong các hoạt động triển khai thi công, khiến số lượng sản phẩm căn hộ, dự án trên thị trường bị sụt giảm mạnh, lại thêm gặp dịch bệnh, nhà đầu tư phân khúc này đã khó lại càng thêm khó. Tỷ suất lợi nhuận thấp và cho thuê khó khăn chính là yếu tố không hấp dẫn khi lựa chọn phân khúc căn hộ làm kênh đầu tư.

Thuê và cho thuê: Phân khúc thuê cho thuê lại bị ảnh hưởng trực tiếp từ đầu mùa dịch. Trước Tết, anh B, một nhà đầu tư lâu năm, thuê một tòa nhà với giá hơn 100 triệu đồng/tháng, đặt cọc 3 tháng, với dự định sẽ kinh doanh căn hộ cho người nước thuê. Khi vừa ký hơp đồng xong cũng là thời điểm dịch bùng nổ, khiến tất cả khách nước ngoài đều bị hạn chế đi lại, anh đành phải cắt lỗ và chịu mất 2 tháng tiền nhà.

Mua – sửa chữa – bán : Phân khúc Mua – sửa chữa – bán nhà phố để ở hoặc kinh doanh tồn tại đã lâu, biên lợi nhuận không quá đột phá và thu lại nhanh như “đầu tư phân lô bán nền”. Tuy nhiên đây lại là phân khúc đầu tư bền vững, đem lại lợi nhuận lâu dài và tránh được rủi ro trong cả ngắn và dài hạn cho nhà đầu tư.

Bởi sản phẩm này là công trình, là tài sản gắn liền với đất, nên mức độ rủi ro pháp lý “thấp hơn” (vẫn có thể xảy ra). Thêm nữa bản thân nó có thể tạo ra dòng tiền khi khai thác cho thuê ở hoặc kinh doanh.

Do đó, nếu như nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính như vay ngân hàng, thì dù chưa bán thu được lãi vốn như mong muốn cũng sẽ không bị “quá áp lực ” trả nợ về tài chính.

Nói như vậy không phải đây là phân khúc không có rủi ro trong đầu tư. Rủi ro tiềm ẩn khi nhà đầu tư không biết hoặc không lựa chọn được sản phẩm tốt, không thẩm đinh được tính pháp lý rõ ràng hay khu vực nhà ở được quy hoạch xây dựng, không biết cách đàm phán để được mức giá tốt, có được lợi nhuân từ lúc mua (thông thường nhà đầu tư chỉ tính đến lợi nhuận lúc bán), không biết cách thiết kế cho bắt mắt, không kiểm soát được chi phí sửa chữa trong giới hạn cho phép, và có thể không biết cách marketing, cách bán lại sản phẩm cuối cùng cho người có nhu cầu thực với giá tốt nhất.

Lời khuyên nào dành cho bạn?

Lời khuyên tốt nhất dành cho những nhà đầu tư thận trọng là nên quan tâm đến các phân khúc bất động sản có ít rủi ro hơn. Phân khúc mua-sửa chữa-bán là kênh đầu tư an toàn mà tỷ suất lợi nhuận không hề thấp.

Đây là thời điểm không nên tìm kiếm lợi nhuận quá cao mà nên tìm cách bảo toàn vốn, tạo ra lợi nhuận và né tránh những rủi ro không đáng có ở các phân khúc cũng như các thị trường không chắc chắn.

* Theo Ngô Quang Nhật, CEO Học viện chuyên gia bất động sản EDUREAL.