Bất động sản nào đáng đầu tư nhất giữa cơn suy thoái?

Nhìn lại lịch sử, trong 40 năm qua thế giới đã trải qua 5 cuộc suy thoái. CBRE đã đánh giá hiệu suất của bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp và bất động sản văn phòng trong 2 cuộc suy thoái gần đây nhất (2001 và 2008-09), bằng cách này, chúng ta sẽ nhận ra được loại hình nào đã vượt trội hơn giữa đêm trường khủng hoảng.

Suy thoái kinh tế năm 2001

Trong cuộc suy thoái năm 2001, CBRE nhận thấy rằng bất động sản nhà ở vượt trội hơn so với khu vực văn phòng và bất động sản công nghiệp. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng suy thoái ảnh hưởng tiêu cực lớn đến thị trường bất động sản văn phòng và công nghiệp, nhưng lại ít tác động đến bất động sản nhà ở. Bất động sản nhà ở phục hồi mạnh mẽ sau suy thoái.

Đại suy thoái 2008-2009

Khi CBRE xem xét bức tranh về cuộc Đại suy thoái, họ đã tìm thấy một bằng chứng rõ ràng là bất động sản nhà ở không chỉ vượt trội hơn bất động sản công nghiệp và văn phòng, nhưng nó thậm chí đã vượt qua bất động sản bán lẻ.

Cho dù chúng ta nhìn vào các xu hướng tăng trưởng tiêu cực nào - quay trở lại đỉnh trước hoặc tăng trưởng vượt quá đỉnh trước - bất động sản nhà ở đã cho thấy sự tăng trưởng vượt trội hơn hẳn các loại bất động sản thương mại khác.

Hiệu suất vượt trội của bất động sản nhà ở trong 2 cuộc suy thoái gần nhất rất thú vị. Dù vậy, chúng ta vẫn cần xem xét xa hơn trong quá khứ để có được nhận thức về cách nhóm tài sản này hoạt động như thế nào trong các cuộc suy thoái trước đây.

Chỉ số tài sản NCREIF

Hiệp hội Đầu tư Bất động sản của Hội đồng Quốc gia (NCREIF) đã theo dõi hiệu suất của các nhóm bất động sản thương mại kể từ quý IV năm 1977. Chỉ số tài sản NCREIF (NPI) là sự tổng hợp phản ánh lợi nhuận hàng quý cho các tài sản bất động sản như căn hộ, khách sạn, công nghiệp, văn phòng và bán lẻ. Đây được xem là thước đo hiệu suất phổ biến nhất đối với các loại hình bất động sản.

Năm 1998, một bài viết nghiên cứu có tên "Twenty Years Of NCREIF Property Index" đã được xuất bản. Nghiên cứu đó đã xem xét lịch sử hoạt động của NPI từ 1978 đến 1997. Khoảng thời gian này đã bao gồm ba cuộc suy thoái khác xảy ra trong 40 năm qua.

Trong khoảng thời gian đó, bất động sản nhà ở thể hiện sự vượt trội so với các loại tài sản bất động sản thương mại khác. Trên thực tế, đây là loại tài sản bất động sản thương mại duy nhất đạt trung bình lợi nhuận hàng năm với 2 chữ số trong giai đoạn đó.

Nghiên cứu nói trên không chỉ cho thấy bất động sản nhà ở có lợi nhuận hàng năm tốt nhất, nó cũng có tỷ lệ hoàn vốn điều chỉnh rủi ro tốt nhất (tỷ lệ Sharpe) với độ lệch chuẩn thấp.

Về bất động sản nhà ở

Ở một thời điểm nào đó trong lịch sử, chắc chắn các loại tài sản bất động sản thương mại khác đã cho thấy hiệu suất vượt trội hơn so với bất động sản nhà ở. Tuy nhiên trong suốt thời gian dài vừa qua, thị trường căn hộ đã liên tục mang đến những màn trình diễn hàng đầu.

Vào tháng 2/2018, Hội đồng Nhà ở Đa quốc gia (NMHC) đã xuất bản một nghiên cứu có tựa đề "Giải thích Câu đố về việc Trả lại sự cao cấp cho Căn hộ". Nó so sánh lịch sử hiệu suất của bất động sản căn hộ, công nghiệp, bán lẻ và văn phòng từ năm 1987 đến năm 2016.

Một lần nữa, trong tất cả các giai đoạn dài hạn (3, 5, 7, 10 hoặc 15 năm), thị trường căn hộ có lợi nhuận cao nhất, tỷ lệ Sharpe tốt nhất và độ lệch chuẩn thấp nhất. Nói cách khác, căn hộ luôn có sự vượt trội so với các loại tài sản bất động sản thương mại khác.

Covid-19 và bất động sản thương mại

Lịch sử hiệu suất vượt trội của bất động sản lưu trú trong thời điểm tốt và xấu đều cho thấy sự tích cực. Tuy nhiên, đại dịch toàn cầu do Covid-19 gây ra khác xa với những hình dung đã biết về các cuộc suy thoái. Và trong khi sự không chắc chắn vẫn bao trùm lấy hiệu quả kinh tế, chúng ta vẫn có thể đánh giá sơ bộ dựa trên khoảng thời gian đã trôi qua.

Chúng ta hãy sử dụng bản thống kê tình hình thanh toán tiền thuê căn hộ hàng tháng do NMHC xuất bản để làm ví dụ. Mặc dù có không ít dự đoán rằng một số lượng lớn người thuê nhà từ bỏ nghĩa vụ thanh toán của họ, thực tế phản ánh điều ngược lại. Dữ liệu từ hơn 11 triệu đơn vị căn hộ cho thấy 94,6% và 95,1% người thuê nhà đã thực hiện thanh toán hàng tháng tương ứng vào tháng Tư và tháng Năm. Điều mang tính tiêu cực duy nhất có lẽ là kết quả này khớp với mức giảm tối thiểu so với cùng kỳ năm 2019 (97,7% vào tháng 4 và 96,6% vào tháng 5).

Ngược lại, đã có sự sụt giảm đối với thị trường khách sạn (paywall) nếu xem xét báo cáo thống kê cho tuần kết thúc vào ngày 30/5. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy trung bình là 36,6%, tỷ lệ trung bình hàng ngày là 82,94 đô la và doanh thu trên mỗi phòng có sẵn (RevPAR) là 30,34 đô la. Những con số này ứng với mức giảm hàng năm lần lượt là 43,2%, 33,3% và 62,1%.

Trên thực tế, tính đến tháng 5/2020, hơn một phần ba các khoản vay CMBS của khách sạn và một phần tư các khoản vay CMBS bán lẻ hiện đang nằm trong danh sách theo dõi do gặp khó khăn.

Kết luận

Lịch sử đã cho thấy, bất động sản lưu trú đã chứng minh được khả năng sinh lời vượt trội. Dù kinh tế có suy thoái nhưng nhu cầu về nhà ở vẫn cao vì đây là nhu cầu căn bản.

Điều này đã tạo ra sự khác biệt giữa nhóm tài sản căn hộ với nhòm tài sản khắc trong chu kỳ thăng trầm của thị trường. Nhờ vào mối tương quan thấp với thị trường, hiệu suất mạnh mẽ không có gì ngạc nhiên khi nhiều người coi bất động sản nhà ở là một cái tên nổi bật trong danh mục đầu tư của họ.