Đầu tư bất động sản tại châu Á khác biệt ra sao so với thế giới?

Lạm phát và lãi suất

Lạm phát và lãi suất là những điểm khác biệt nổi bật khi so sánh giữa thị trường bất động sản châu Á và phương Tây ở thời điểm hiện tại.

Ngoài Nhật Bản, lãi suất cao, lạm phát tăng và tính thanh khoản suy yếu đang chi phối thị trường bất động sản châu Á, nhưng mức độ rất khác tại từng quốc gia. Hàn Quốc và Úc chịu ảnh hưởng từ lãi suất cao nhiều hơn so với các thị trường còn lại trong khu vực, khiến hoạt động giao dịch trầm lắng đáng kể.

Tuy nhiên, các nguyên tắc cơ bản của thị trường bất động sản châu Á vẫn rất hấp dẫn, giúp triển vọng trong trung và dài hạn tương đối tươi sáng. Còn trong ngắn hạn, các bất động sản đang gặp nợ xấu sẽ là đối tượng chính của các thương vụ M&A giữa các nhà phát triển địa phương và nhà đầu tư nước ngoài đang có sẵn lượng vốn dồi dào.

Định giá

Về tổng thể, thị trường bất động sản châu Á đang chuyển sang giai đoạn phục hồi về giá. Giá có thể giảm cục bộ tại một số nơi và ở mức vừa phải, làm giảm tỷ lệ vốn chủ sở hữu nhưng lại có lơi cho nhà đầu tư.

Tại Úc, nơi chịu ảnh hưởng nặng nề nhất về định giá tại châu Á – Thái Bình Dương, giá bất động sản đã giảm 10% và còn có khả năng giảm tiếp. Tuy nhiên, tỷ lệ này vẫn tương đối thấp so với các thị trường phương Tây.

Ngoài ra, khi định giá bất động sản, các nhà đầu tư cũng như chủ sở hữu cần lưu ý tới tỷ lệ tăng trưởng cho thuê và giá thuê. Nguyên nhân là các yếu tố này sẽ bù đắp phần nào lượng vốn chủ sở hữu hao hụt do định giá thấp trong hiện tại, đồng thời phản ánh tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Văn phòng

Văn phòng vẫn là loại bất động sản được đánh giá cao tại châu Á, bất chấp xu hướng làm việc từ xa đang lan rộng ra toàn cầu, đặc biệt là tại phương Mỹ và châu Âu.

Nguyên nhân là do khác biệt về văn hóa, diện tích nhà ở nhỏ hơn, thói quen làm việc tại công sở và văn hóa doanh nghiệp.

Hệ quả là, các công ty tại châu Á thành công hơn nhiều trong việc thu hút người lao động trở lại văn phòng. Hầu hết các thị trường văn phòng trong điểm tại đây đều đã quay về mức trước Covid-19 với tiềm năng tăng trưởng cho thuê mạnh mẽ trong tương lai.

Trung tâm dữ liệu

Các trung tâm dữ liệu được kỳ vọng rất lớn. Trong đó, Nhật Bản và Hàn Quốc thú vị nhất trong số các thị trường đã phát triển.

Loại hình bất động sản này không chỉ lan rộng tại các thị trường như Úc và Singapore, mà còn đang trở thành tâm điểm mới tại các khu vực đang phát triển như Đông Nam Á nhờ mức lợi nhuận điều chỉnh theo rủi ro tốt hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Yếu tố môi trường

Các quy định về bảo vệ môi trường hiện chưa có ảnh hưởng rộng rãi tại châu Á. Các tiêu chuẩn và quy định về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đối với ngành bất động sản chưa phát triển mạnh như tại Mỹ và châu Âu.

Tuy nhiên, mọi chuyện đang thay đổi nhanh chóng, được thúc đẩy bởi nhu cầu đạt được các mục tiêu ESG của bản thân chủ sở hữu và khách thuê.

Các thị trường gồm Úc và New Zealand đã có hệ thống quy định và thực hành về môi trường rất phát triển, trong khi Nhật Bản và Hàn Quốc cũng đang nỗ lực tiến nhanh hơn.

Triển vọng tương lai

Có nhiều nhà đầu tư quan ngại về Trung Quốc ở thời điểm hiện tại, gây ảnh hưởng đến đánh giá chung về thị trường bất động sản châu Á. Tuy nhiên, châu Á không chỉ có mỗi Trung Quốc và có vô vàn cơ hội lớn đang hiện hữu tại những thị trường trọng điểm còn lại cùng với một triển vọng hết sức tươi sáng.

Bất chấp tính thanh khoản sụt giảm và những điều không chắc chắn về mặt vĩ mô, cơ hội sẽ vẫn đến với những nhà đầu tư đưa ra được định giá chính xác hay nắm bắt được các bất động sản đang chịu áp lực về tài chính. Họ có thể mua với giá tốt và vận hành bất động sản đó một cách phù hợp, đạt được nguồn doanh thu ổn định từ cho thuê, nhờ đó gia tăng định giá bất động sản và chuyển nhượng với mức lợi nhuận tốt hơn nhiều trong trung và dài hạn.