Đất nền giảm giá 30%, khách mua vẫn chần chừ xuống tiền

Ảnh minh hoạ

Động thái siết chặt tín dụng và kiểm soát gắt gao hơn hoạt động phát hành trái phiếu đã tác động mạnh mẽ đến thanh khoản bất động sản từ tháng 9.2022. Đến nay, sau nhiều tháng cầm cự, giá bất động sản ở một số phân khúc đã giảm từ 20-30%.

Đơn cử như ở Hoà Bình, theo khảo sát, thời kỳ thị trường xuất hiện trào lưu “bỏ phố về quê”, giá đất đã tăng liên tục gấp 2-3 lần, cá biệt một số khu vực vị trí đẹp, đất lớn, giá còn tăng đến 4 lần, nhưng hiện tại nhiều nhà đầu tư đang phải chật vật rao bán với giá giảm 30% nhưng vẫn ít người hỏi mua.

Một số nhà đầu tư cho rằng, mức giá giảm 20-30% hiện tại vẫn chưa thực sự hấp dẫn bởi có thể đây chỉ là mức cắt lãi của người bán. Đặc biệt, với những ai đang nắm giữ tiền mặt thì càng có tâm lý chờ đợi để săn được bất động sản với giá tốt hơn, khoảng 40-50% so với thời điểm đỉnh sốt là hợp lý để xuống tiền.

Tại thị trường Hà Nội, dữ liệu của VARS cho thấy, đất nền các huyện ngoại thành có nhiều đợt “sốt đất” cục bộ trong những năm gần đây. Đến đầu năm 2022, tuy một số thị trường vẫn giữ được độ nóng, song giá đất nền dần hạ nhiệt. Trong đó, giá đất giảm mạnh nhất ở các quận, huyện ngoại thành Hà Nội như: Long Biên, Thanh Trì, Đông Anh, Quốc Oai.

Khảo sát thực tế và so sánh với báo cáo thị trường một số đơn vị nghiên cứu có thể thấy, so với quý 2.2022, các điểm nóng đất nền vùng ven Hà Nội đều giảm giá mạnh.

Cụ thể, Quốc Oai và Sóc Sơn giảm từ 30-39%, Gia Lâm, Thanh Trì, Long Biên, Hoài Đức giảm lần lượt 28%, 24%, 21% và 17%.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6, cho rằng “đáy” của thị trường bất động sản sẽ rơi vào quý 2.2023. Đến quý 4 sang năm thị trường sẽ phục hồi; sang năm 2024-2025 thị trường bắt đầu phát triển trở lại.

Khi thị trường bất động sản vào chu kỳ mới giá bất động sản sẽ rất cao. Bởi lẽ, giá bất động sản hiện nay không “sập” như giai đoạn 2011 – 2015. Giai đoạn 2011 – 2015 hầu như vay nợ ngân hàng nên sức chịu đựng của người mua kém, chỉ cần lãi vốn từ 18-27% thì sẽ chấp nhận bán tháo.

Còn hiện tại nhà đầu tư bán “cắt lỗ” rất ít, chỉ khoảng 10-20%, 30% là hiếm. Tỷ lệ chiết khấu 30-50% chủ yếu đến từ các dự án mà chủ đầu tư bị sức ép về trái phiếu.

Tuy nhiên, ông Quê cho rằng việc một vài cá nhân hay một vài doanh nghiệp có động thái trên không phản ánh được cả thị trường.

Do vậy, theo lãnh đạo G6, từ giờ đến hết năm sau giá trung bình vẫn leo cao bởi nhiều người chưa cần bán gấp, bán rẻ. Hơn nữa, mức sống, mức thu nhập của người dân hiện tại so với 10 năm trước khác nhau.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, các khó khăn tài chính dự kiến có thể trở nên nặng nề hơn và các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính mất khả năng thanh toán sẽ phải giảm giá bất động sản để tái cơ cấu danh mục, do đó các vùng trũng về giá có thể xuất hiện vào năm sau. Nếu thị trường có hỗ trợ sớm thì đến cuối quý 1.2023 mới bắt đầu phục hồi.

Ông Quang cho rằng cơ hội mua được hàng giá tốt sẽ nhiều hơn trong năm 2023 khi cuộc đua xả hàng mạnh dần, mức giảm có thể đạt đến 50% đối với những chủ tài sản tháo hàng do khó khăn tài chính.

Còn theo ông Đỗ Quý Duy, Nhà sáng lập câu lạc bộ bất động sản NAC, thị trường bất động sản đã có sự tăng trưởng tốt từ giai đoạn năm 2015 – 2021. Chính vì thế, cần có thời gian nhất định để thị trường đi ngang, hoặc điều chỉnh xuống, rồi hồi phục trở lại.

“Có thể trong 1-1,5 năm nữa, thị trường sẽ có sự phục hồi về mặt thanh khoản khi tín dụng được nới lỏng. Do đó, điểm tạo “đáy” của thị trường cũng cần thêm thời gian để tích luỹ”, ông Duy nói.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, thời gian qua, giá nhà được đẩy lên cao vì thị trường đầu cơ, ăn theo, và khi đó dòng vốn đang dễ, ngân hàng còn room để bơm vốn ra thị trường. Giờ ngân hàng siết vốn, thị trường sụt giảm, sức mua giảm, tiền không còn nhiều nữa thì không còn cơ hội để đẩy giá.