Thị trường bất động sản đã qua giai đoạn đầu cơ lướt sóng?

Giao dịch bất động sản nhiều địa phương tại Miền Trung - Tây Nguyên đã chững lại trong quý 3/2022 Ảnh: Lê Phước Bình

Giao dịch chững lại trong quý 3/2022

Kể từ sau khi dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát, thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm dần trở lại khi số lượng giao dịch nhà đất tại nhiều địa phương bắt đầu tăng đều theo các quý trong năm.

Tuy nhiên, bước sang quý 3/2022, số lượng giao dịch nhà đất tại nhiều địa phương thuộc khu vực miền Trung – Tây Nguyên đã bắt đầu chững lại và sụt giảm.

Đơn cử tại tỉnh Khánh Hòa, trong quý 1/2022, toàn tỉnh có 2.122 lô đất nền, 133 căn chung cư và 368 căn nhà ở riêng lẻ giao dịch thông qua công chứng. Bước sang quý 2/2022, lượng giao dịch nhà đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa tăng lên với 7.742 lô đất nền, 168 căn chung cư và 760 căn nhà ở riêng lẻ giao dịch thành công qua công chứng.

Tuy nhiên, sang đến quý 3/2022, lượng giao dịch nhà đất tại tỉnh đã chững lại chỉ còn 5.541 lô đất nền, 627 căn nhà ở riêng lẻ và 221 căn chung cư giao dịch thành công qua công chứng.

Tương tự Khánh Hòa, tại tỉnh Lâm Đồng cũng ghi nhận nhiều biến động giảm số lượng giao dịch nhà đất trong quý 3/2022.

Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng cho biết, trong quý 1/2022, toàn tỉnh Lâm Đồng có 12.467 giao dịch đất nền và 899 giao dịch nhà ở riêng lẻ thành công.

Bước sang quý 2/2022, lượng giao dịch nhà đất tại tỉnh Lâm Đồng tăng mạnh với 19.669 giao dịch đất nền và 1.113 giao dịch nhà ở riêng lẻ thành công qua công chứng.

Tuy nhiên, sang đến quý 3/2022, lượng giao dịch nhà đất tại địa phương này đã chững lại và sụt giảm mạnh, chỉ với 8.804 giao dịch đất nền và 767 giao dịch nhà ở riêng lẻ.

Tương tự như Khánh Hòa và Lâm Đồng, quý 3/2022, thị trường bất động sản Quảng Ngãi cũng ghi nhận số lượng giao dịch nhà đất bắt đầu chững lại và sụt giảm sau một giai đoạn biến động tăng ở các quý trước đó.

Thống kê từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi cho biết, tính từ quý 3/2021 đến quý 2/2022, số lượng giao dịch nhà đất trên địa bàn tỉnh đã liên tục tăng theo từng quý trong năm.

Nếu như trong quý 3/2021 Quảng Ngãi có 3.326 giao dịch nhà đất thành công, thì đến quý 4/2021 con số đó đã tăng lên 5.862 giao dịch.

Bước sang quý 1/2022, lượng giao dịch nhà đất trên địa bàn tỉnh tiếp tục tăng lên 6.958 giao dịch. Xu hướng này tiếp tục trong quý 2/2022 khi lượng giao dịch đất nền và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn tỉnh đã tăng lên mức 9.545 giao dịch.

Tuy nhiên, đến quý 3/2022, lượng giao dịch nhà đất tại Quảng Ngãi đã chững lại và giảm còn 8.755 giao dịch.

Khung cảnh vắng vẻ tại một điểm tư vấn, môi giới bất động sản tại thành phố Đà Nẵng Ảnh: Lê Phước Bình

Khó khăn của thị trường không chỉ ở việc thiếu tiền

Những khó khăn của thị trường bất động sản là điều không thể phủ nhận khi hàng loạt thông tin như việc lãi suất tăng, dòng vốn vào kênh đầu tư này co hẹp,...

Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi cho biết, trong quý 3/2022, do ảnh hưởng nhiều yếu tố thị trường như giá nguyên vật liệu tăng cao, các ngân hàng siết chặt việc cho vay đầu tư bất động sản nên ngành bất động sản gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai đầu tư xây dựng.

Tại Quảng Ngãi, hầu hết các giao dịch bất động sản là từ việc mua bán các lô đất thổ cư, trong khi đó hàng tồn kho của các dự án bất động sản còn nhiều nhưng vẫn neo ở giá cao dẫn đến việc người dân có nhu cầu mua đất khó giải ngân.

Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi cho biết thêm, để tránh việc đầu cơ bất động sản các ngân hàng siết chặt việc cho vay bất động sản nên cũng ảnh hưởng đến vấn đề kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn.

Ngoài những khó khăn nêu trên, Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi cũng đã cho biết thêm những khó khăn, vướng mắc có liên quan khác đã và đang tác động đến thị trường bất động sản.

Đơn cử, hiện nay, các thủ tục về lựa chọn nhà đầu tư dự án, giao đất cho nhà đầu tư sau khi trúng đấu thầu dự án còn gặp nhiều bất cập, chồng chéo gây nên lúng túng trong quá trình triển khai thực hiện cho cơ quan nhà nước và cả nhà đầu tư.

Các chính sách, quy định của pháp luật thời gian qua có cải thiện và tạo điều kiện cho doanh nghiệp phục hồi, phát triển tuy nhiên cũng chưa kịp thích ứng ngay với thị trường. Đặc biệt, các vướng mắc của đầu tư, kinh doanh bất động sản thường liên quan đến nhiều Luật, không thể sửa trong thời gian ngắn.

Theo quy định của Điều 169, 191, 193 Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp được “nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư”, trong đó có “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp doanh nghiệp chỉ có đất nông nghiệp hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nên chưa phù hợp với quy định với các điều 169, 191, 193 của Luật Đất đai.

Cũng theo Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi cho biết thêm, theo khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% mức đầu tư dự án có sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% mức đầu tư dự án có sử dụng đất từ 20ha trở lên.

Điều này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư có thể cần phải huy động vốn 80-85% tổng mức đầu tư dự án có sử dụng đất.

Ngoài nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, thì trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án (chưa đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai) thì chủ đầu tư cần các nguồn bổ sung, đặc biệt là nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn khác trên thị trường.

Tuy nhiên, hiện nay Ngân hàng nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản và các ngân hàng thương mại đang có xu hướng siết dần tín dụng đối với bất động sản, nên các doanh nghiệp bất động sản đặt kỳ vọng vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bù đắp thiếu hụt nguồn vốn tín dụng.

Vì vậy, nếu siết cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp sẽ gây thiếu hụt nguồn vốn đầu tư.

Hết thời đầu cơ lướt sóng, thị trường bất động sản sẽ phát triển ổn định và lành mạnh? Ảnh: Lê Phước Bình

Hết thời đầu cơ lướt sóng

Ngày 29/8, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 13/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo đó, Thủ tướng chính phủ yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, “phân lô, bán nền” tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng.

Cùng với đó là tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay, “thổi giá” gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản;…

Ngay sau chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, hàng loạt địa phương đã vào cuộc kiểm tra, rà soát và ban hành nhiều chỉ đạo có liên quan về việc tăng cường công quản lý nhà nước trên thị trường bất động sản.

Đơn cử, ngày 15/9/2022, UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành Chỉ thị số 09/CT-UBND về việc tăng cường công tác quản lý, sử dụng đất ven biển trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi.

Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi yêu cầu tăng cường kiểm tra, kiểm soát và kiên quyết xử lý các trường hợp phân lô, tách thửa và chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp không đúng quy định, nhất là các trường hợp đầu cơ, trục lợi hoặc có hành vi chờ quy hoạch nhằm mục đích kiếm lời, hưởng lợi trong chính sách bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi cũng yêu cầu các địa phương ven biển rà soát, thống kê các hồ sơ đã cho phép phân lô, tách thửa và chuyển nhượng đất ven biển trước đây để có giải pháp xử lý đồng bộ, trường hợp cần thiết đề xuất UBND tỉnh xem xét, chỉ đạo thực hiện.

Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi chịu trách nhiệm quản lý chặt chẽ việc tách thửa, hợp thửa đất nhằm ngăn chặn các trường hợp mang tính đầu cơ, trục lợi hoặc hành vi chờ quy hoạch nhằm kiếm lời, hưởng lợi trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đối với đất khu vực ven biển.

Ngày 30/9 vừa qua, UBND tỉnh Bình Định cũng đã chỉ đạo triển khai một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

UBND tỉnh Bình Định yêu cầu UBND các huyện, thị xã, thành phố có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, “phân lô, bán nền” tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng; tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay, “thổi giá” gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản.

Đặc biệt, UBND tỉnh Bình Định yêu cầu không xử lý hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (không cùng thửa đất ở) sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn,…

Bình Định cũng yêu cầu theo dõi chặt chẽ, kịp thời, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai không để xảy ra tình trạng sốt giá và “bong bóng” trên địa bàn.

Tương tự, UBND tỉnh Phú Yên cũng vừa chỉ đạo Công an tỉnh tăng cường kiểm tra, xử lý theo theo quy định đối với các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động giao dịch, huy động vốn, kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân có liên quan.

Cùng với đó là chủ trì phối hợp với các cơ quan liên quan kiểm tra, nắm bắt thông tin để xử lý đối với các tổ chức, cá nhân có dấu hiệu trốn thuế, lừa đảo, lũng đoạn, xúi giục, kích động, đưa thông tin không chính xác gây tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản.

UBND tỉnh Phú Yên cũng yêu cầu UBND các huyện, thị xã, thành phố xử lý nghiêm các tập thể, cá nhân thiếu tinh thần trách nhiệm, buông lỏng quản lý để xảy ra tình trạng tự ý phân lô, tách thửa, xây dựng các công trình trái phép, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

UBND các huyện, thị xã, thành phố chịu trách nhiệm tăng cường quản lý các hoạt động môi giới có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương; kịp thời kiểm tra ngăn chặn các thông tin, hình thức rao bán, quảng cáo thổi phồng dự án, nhất là các dự án chưa thực hiện đầy đủ quy trình thủ tục, chưa thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định.

Đặc biệt là chủ động nắm bắt thông tin các khu vực có hiện tượng bất ổn trong kinh doanh bất động sản để chỉ đạo cơ quan chuyên môn, UBND cấp xã kiểm tra và xử lý kịp thời theo thẩm quyền hoặc báo cáo cấp thẩm quyền xem xét, xử lý theo quy định.