Đất nền đã giảm giá, nhưng chưa như kỳ vọng

Hình minh họa

Giảm giá không còn là lý thuyết

Báo cáo mới nhất của bộ Xây dựng cho thấy giao dịch thứ cấp đất nền trong quý 3/2022 có xu hướng giảm nhẹ so với quý trước, mức giảm khoảng 2-3%. Tại thị trường TP.HCM, các khu vực có mức giảm mạnh ở quận 12, huyện Củ Chi; xa hơn có TP.Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) và huyện Xuyên Mộc (Bà Rịa - Vũng Tàu).

Bộ Xây dựng nhận định, giá giao dịch bất động sản giảm mạnh tại các địa phương không còn tình trạng tăng nóng, sốt cục bộ như những tháng đầu năm. Nhiều địa phương đã có các giải pháp kịp thời để kiểm tra, ngăn chặn việc chia tách, "phân lô, bán nền" tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng.

Một môi giới bất động sản tên Đ. (Đồng Nai) hé lộ mức giảm thực tế có thể lên tới 20%. Kể từ tháng 7, số lượng người mua giảm mạnh nhưng người bán lại tăng lên. Nhiều lô đất sau thời gian dài không bán được đã được chủ đất cắt giảm 100-300 triệu đồng, tương đương 15-20% giá trị của bất động sản.

Đất nền Nhơn Trạch đã điều chỉnh giá

Lấy ví dụ tại khu vực Nhơn Trạch (Đồng Nai), thời điểm đầu năm đất nền được rao bán với giá 1,3-1,4 tỉ đồng/nền. Đến nay mức giá chung đã giảm 60-80 triệu đồng, thậm chí một số chủ đất sẵn sàng giao dịch với mức giá 1,1 tỉ đồng (giảm 300 triệu đồng) để nhanh chóng thoát hàng.

Các chuyên gia đã dự đoán khả năng giảm mạnh của các sản phẩm bất động sản thứ cấp thiếu tiềm năng thật. Theo Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, tại các khu vực từng diễn ra sốt đất ảo, xa trung tâm, giá trị bất động sản thứ cấp có thể giảm tới 30% trong thời gian tới.

Một trong những lý do gây sức ép khiến chủ sở hữu bất động sản phải giám giá là áp lực lãi suất. Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính rơi vào trạng thái tiến thoái lưỡng nan khi không thể vay thêm vốn cơ cấu phương án đầu tư cũng không thể thoát hàng do giá sản phẩm vượt quá khả năng mua của khách hàng.

Mời gọi “bắt đáy” cũng khó

“Sản phẩm ít tiềm năng khó bán đã đành, kể cả những sản phẩm đẹp cũng chật vật thoát giao dịch hàng khi khách hàng ngần ngại đầu tư. Đa phần đều không muốn vay vốn trong thời điểm hiện tại. Bản thân môi giới cũng khó hứa hẹn sẽ hỗ trợ khách hàng vay vốn trong bối cảnh tín dụng bị siết chặt”, anh Đ. cho biết.

Cũng phải kể đến việc tâm lý khách hàng thay đổi, khó thuyết phục hơn. Hiện tại môi giới như anh Đ. hầu như chỉ có thể trao đổi khách hàng cũ vì đã xây dựng được uy tín. Khách hàng mới trở nên cảnh giác hơn với môi giới, vin vào những thông tin tiêu cực trên thị trường để từ chối tư vấn.

“Giỏ hàng của tôi ở Nhơn Trạch khá nhiều, trước đây khá hút người quan tâm. Tháng trước vẫn có khách từ Hà Nội, Hải Dương vào tận đây xem đất, nhưng giờ ít hẳn. Tôi chủ động giới thiệu thì nhiều người đề cập đến thông tin cầu Cát Lái để từ chối đi xem”, anh Đ chia sẻ.

Anh Đ. cho rằng hiện tại việc mời nhà đầu tư mới vào thị trường là rất khó, nên tập trung vào các nhà đầu tư đã có kinh nghiệm, vững mạnh về tài chính, đầu tư theo xu hướng “bắt đáy” dài hạn thay vì “lướt sóng” kiếm lời nhanh như trước.

Hình minh họa

Dưới góc độ nhà đầu tư, chị Thanh Tâm (TP.HCM) cho rằng “bắt đáy” khi thị trường trầm lắng chỉ là lý thuyết, việc áp dụng vào thực tế không hề dễ dàng.

“Môi giới rao các sản phẩm cắt sâu 20-30% nhưng nếu khảo giá thị trường thì vẫn rất cao. Có chăng là “cắt lãi” hoặc “cắt lỗ” so với thời điểm mua chứ nếu xét về tiềm năng thì chưa thực sự tương xướng”, chị Tâm nhận định.

Người này cho biết dù lượng giao dịch giảm nhưng thị trường vẫn liên tục biến động, mức giá không có chiều hướng ổn định mà thay đổi mỗi khi có thông tin mới.

“Lúc có thông tin nới room tín dụng, nhiều chủ đất từ sốt sắng bán tháo chuyển sang găm hàng chờ cuối năm, có những người còn tăng giá đất dù trước đó đã giảm nhiều mà không bán được trong thời gian dài”, nhà đầu tư cho hay.

Theo chị Tâm, động thái khả dĩ nhất hiện tại là tiếp tục quan sát thị trường thay vì vội vã quyết định rót vốn. Trong thời gian này có thể tính đến phương án gửi tiền vào ngân hàng để tận dụng lãi suất huy động tăng cao của ngân hàng.

Ghi nhận của một đơn vị nghiên cứu bất động sản, trong quý 3/2022, bất chấp lượng giao dịch trượt dốc, lượng người quan tâm đến phân khúc đất nền ở TP.HCM đã tăng trở lại (19% so với quý 2). Tuy nhiên, các môi giới phản ánh các cuộc gọi của khách hàng hầu như chỉ phục vụ mục đích khảo giá thị trường chứ rất hiếm người quan tâm chốt giao dịch thực.