Danh mục đầu tư sẽ chịu ảnh hưởng như thế nào khi thị trường bất động sản sụp đổ?

Cuộc suy thoái năm 2007

Theo nhiều chuyên gia, có rất nhiều yếu tố tạo nên bong bóng nhà đất năm 2007. Không có lời giải thích cụ thể nào, mặc dù vậy, tất cả có lẽ bắt đầu từ nhu cầu của nhà đầu tư đối với một loại chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp (MBS) và nghĩa vụ nợ được thế chấp (CDO). Trước năm 2006, hầu hết MBS và CDO đều liên quan đến tái cấp vốn. Loại MBS mới được tạo ra để mở rộng quy mô cho vay thế chấp. Cuối cùng, điều này đã giúp các đơn vị cho vay có thêm 3 nghìn tỷ USD để kinh doanh, qua đó nới lỏng các quy định về cho vay thế chấp.

Các loại hình bất động sản giao dịch thông qua những khoản thế chấp này được bán cho các nhà đầu tư dưới dạng một loại hình chứng khoán có thu nhập cố định. Loại hình này cực kỳ hấp dẫn vào thời điểm đó vì chúng đưa ra mức lãi suất cao hơn trái phiếu và được các tổ chức xếp hạng tín dụng đánh cao.

Khi nhu cầu tăng cao, người cho vay càng có thêm động lực để tạo ra những khoản thế chấp mới, khiến nhiều đơn vị nới lỏng các quy định cho vay. Điều này đã khiến phát sinh nhiều khoản vay dưới tiêu chuẩn.

Các khoản vay này đã mở ra cơ hội cho nhiều người, thúc đẩy sự cạnh tranh trên thị trường bất động sản và khiến giá cả tăng lên đáng kể. Với kỳ vọng thu lợi từ sự bùng nổ của thị trường bất động sản, các nhà đầu tư thuộc mọi loại hình, bao gồm cá nhân, tổ chức, cổ phần tư nhân, hợp vốn đều bắt đầu tham gia.

Tuy nhiên, vào năm 2007, nhiều người đi vay bắt đầu vỡ nợ với các khoản vay thế chấp của họ, qua đó phá hủy cấu trúc hệ thống của MBS và gây đảo lộn mọi thứ trên thị trường. Đây là nguyên nhân chính gây ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Những nhóm người đầu tiên chịu ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng bao gồm người cho vay, người đi vay, người mua chứng khoán đảm bảo bằng tài sản, ngân hàng đầu tư, nhà đầu tư bất động sản, tổ chức tài chính và cơ quan xếp hạng tín dụng. Tuy nhiên, tác động của cuộc khủng hoảng nhanh chóng lan rộng ra tất cả các ngành nghề khác nhau trên quy mô toàn thế giới.

Hàng loạt các vụ thu hồi tài sản được diễn ra, nhiều tổ chức tài chính thắt chặt dòng tín dụng cho các doanh nghiệp và người tiêu dùng đến như một hệ quả tất yếu, khiến việc vay vốn trở nên phức tạp hơn và con đường để nền kinh tế toàn cầu phục hồi khó khăn hơn.

Lịch sử đã chứng minh thị trường nhà đất có mối quan hệ chặt chẽ với nền kinh tế. Nếu một thứ sụp đổ, thứ còn lại cũng sẽ gặp phải tình trạng tương tự. Vậy thị trường bất động sản thương mại (CRE) sẽ chịu ảnh hưởng như thế nào?

Thực tế, mỗi phân khúc trên thị trường bất động sản thương mại lại chịu những tác động khác nhau. Những gì chúng ta có thể học được từ hậu quả mà cuộc khủng hoảng tài chính để lại là thị trường bất động sản rất đa dạng, và những gì diễn ra trên thị trường nhà ở không chắc sẽ đúng với thị trường bất động sản thương mại. Với sự đa dạng về loại hình tài sản và khu vực địa lý, nếu thị trường nhà đất sụp đổ, mỗi bộ phận sẽ chịu những ảnh hưởng khác nhau.

Trong khi phân khúc bán lẻ và văn phòng có mối tương quan chặt chẽ hơn với nền kinh tế thế giới, có những phân khúc của ngành bất động sản lại phát triển mạnh trong thời kỳ suy thoái. Khi nhiều vụ thu hồi nhà đất được thực hiện, nhiều loại hình bất động sản thuộc phân khúc bình dân đã có cơ hội để phát triển.

Thậm chí, trong đợt khủng hoảng bởi đại dịch Covid-19 vừa qua, những gì đã xảy ra chứng minh rằng không phải tất cả mọi loại hình đều chịu ảnh hưởng giống nhau. Trong khi nhiều phân khúc trên thị trường bất động sản thương mại chứng kiến doanh thu sụt giảm như bán lẻ, văn phòng,… thì một số khu công nghiệp và nhà ở di động lại chứng kiến nhu cầu sử dụng và giá trị tăng cao.

Trong năm 2020, những khu vực có sự nới lỏng các quy định liên quan đến giãn cách xã hội sẽ có sự phát triển cao hơn. Điều này chứng tỏ rằng các thị trường bất động sản thương mại có sự khác biệt đáng kể giữa các khu vực vị trí địa lý.

Bài học cho chúng ta

Những gì chúng ta học được từ những người thành công sau sự kiện thị trường bất động sản sụp đổ năm 2007 là việc đa dạng hóa danh mục đầu tư đóng vai trò đặc biệt quan trọng. Việc đặt tất cả trứng vào một giỏ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Sự đa dạng hóa ở đây có thể xét trên nhiều khía cạnh như vị trí địa lý, phân khúc, chiến lược đầu tư,…

Bên cạnh sự đa dạng hóa danh mục đầu tư, một yếu tố quan trọng khác để tồn tại qua một cuộc suy thoái là làm việc với những đơn vị uy tín. Các loại hình bất động sản phù hợp ở đúng vị trí được quản lý bởi đúng người có thể tạo ra sự khác biệt trong thời kỳ suy thoái.

Không một ai có thể biết chắc chắn khi nào thị trường nhà đất sẽ sụp đổ. Tuy nhiên, việc đầu tư đúng cách sẽ giúp bảo vệ bạn khỏi những thời điểm khó khăn.