Liệu thị trường nhà đất toàn cầu có sụp đổ một lần nữa?

Cách đây 15 năm, sự sụp đổ của thị trường nhà đất là nguyên nhân chính gây ra cuộc suy thoái kinh tế trên toàn thế giới. Việc lãi suất được giữ ở mức thấp, tiêu chuẩn cho vay thế chấp lỏng lẻo, giá trị nhà đất đã tăng ở mức kỷ lục từ năm này qua năm khác. Khi bong bóng nhà đất vỡ, hàng triệu gia đình đã bị thu hồi nhà ở hoặc phải bán khống tài sản trong khoảng thời gian từ năm 2006 đến năm 2014. Giá trị nhà ở giảm sâu hơn 30%, các chủ đầu tư trên toàn cầu cũng thua lỗ khoảng 7 nghìn tỷ USD. Phải mất gần một thấp kỷ, thị trường nhà đất mới có thể phục hồi. Thậm chí, ở thời điểm hiện tại, vẫn còn một số quốc gia mà thị trường nhà đất chưa thể hồi phục hoàn toàn.

Với những gì diễn ra trong thời gian gần đây, liệu thị trường nhà đất có sụp đổ một lần nữa hay không? Thật khó để đưa ra câu trả lời chính xác, nhưng phần đông các chuyên gia đề nhận định rằng sẽ rất khó để thị trường nhà đất có thể sụp đổ bởi những lý do dưới đây:

1. Tiêu chuẩn cho vay cao hơn

Trước đây, các hoạt động cho vay thế chấp lỏng lẻo đã đánh gục một số ngân hàng cũng như cơ quan tài chính của nhiều quốc gia. Điều này buộc họ phải có những thay đổi về tiêu chuẩn cho vay.

Kể từ đó, các tiêu chuẩn đã được nâng lên và quy trình vay thế chấp giờ đây cũng diễn ra minh bạch hơn. Những người cho vay không tuân thủ các tiêu chuẩn này có thể bị phạt rất nặng.

Do đó, thị trường cho vay trên toàn cầu hiện nay phát triển mạnh mẽ và an toàn hơn so với 15 năm trước. Bất kỳ sự sụt giảm nào của thị trường nhà đất sẽ được hỗ trợ bởi những quy định nghiêm ngặt này.

2. Chính sách hỗ trợ của chính phủ các nước

Khi thị trường nhà đất toàn cầu sụp đổ vào năm 2007, làn sóng thu hồi nhà đất đã bơm nguồn cung cho các khu vực có giá trị đi xuống và thị trường lao động yếu kém, đồng thời ngăn cản những người bị thu hồi tài sản tái gia nhập thị trường với tư cách là người mua. Theo nghiên cứu của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ, việc bị thu hồi nhà ở trong thời gian tỷ lệ thất nghiệp cao có thể làm giá trị nhà đất giảm xuống, khiến nhiều người chìm sâu vào tình trạng vốn chủ sở hữu âm.

Tuy nhiên, trong thời kỳ đại dịch Covid-19, tác động của tình trạng thất nghiệp hàng loạt không giống với 15 năm trước đây, phần lớn là nhờ vào những chương trình hỗ trợ của chính phủ các nước trên thế giới.

Theo CoreLogic, vào cuối năm 2020, các khoản nợ thế chấp tổng thể đã giảm 5,8% nhờ vào những chương trình và chính sách hỗ trợ. Tỷ lệ các khoản nợ thế chấp quá hạn giảm xuống 0,5%, thấp hơn so với mức 0,6% vào tháng 12 năm 2019.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là những khoản nợ trọng yếu lại tăng lên. Đến cuối năm 2020, tỷ lệ các khoản nợ trọng yếu là 3,9%, cao hơn nhiều so với mức 1,2% của tháng 12 năm 2019.

Chắc chắn, điều này sẽ khiến nhiều chủ sở hữu tài sản phải thay đổi một số điều khoản trong hợp đồng cho thuê. Trừ khi chính phủ các nước có thể cung cấp một số gói cứu trợ, nếu không, số vụ thu hồi nhà ở hoàn toàn có thể tăng lên 70% trong hai năm tiếp theo, theo ATTOM Data Solutions.

3. Vốn chủ sở hữu

Vốn chủ sở hữu là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường hiện tại của ngôi nhà của bạn và số tiền bạn bỏ ra để sỡ hữu tài sản đó. Nói cách khác, đó là phần giá trị mà bạn thực sự sở hữu. Vốn chủ sở hữu có thể là yếu tố quyết định xem liệu rằng bạn có nên mua nhà mới hay không.

Vì sao lại đề cập đến yếu tố này? Nói một cách đơn giản, mức vốn chủ sở hữu cao hơn sẽ giúp chủ nhà tránh khỏi tình trạng vỡ nợ khi giá trị nhà đất giảm.

Trong một thập kỷ vừa qua, nhiều chủ tài sản đã giữ được sự ổn định và tăng trưởng đáng kể, qua đó tích lũy được nguồn dự trữ vốn chủ sở hữu lớn. Ngược lại, năm 2009 chứng kiến ​​gần một phần tư số lượng nhà đất có giá trị thấp hơn số tiền mà chủ sở hữu của chúng đã bỏ ra để mua.

4. Giá nhà đất sẽ tăng chậm, nhưng không dừng lại

Sự bùng nổ của doanh số bán nhà đất sau khi đại dịch Covid-19 bùng phát đã khiến nhiều chuyên gia không khỏi ngạc nhiên. Giống như hầu hết các lĩnh vực kinh doanh khác, bất động sản tưởng chừng như đã phải đóng cửa để thực hiện các quy định về giãn cách xã hội. Mặc dù vậy, thị trường nhà đất toàn cầu đã chứng kiến một mùa hè nhộn nhịp trong năm vừa qua, được thúc đẩy phần lớn bởi những người trẻ. Trong thời gian còn lại của năm 2020, doanh số bán nhà vẫn tiếp tục tăng lên, qua đó ghi nhận mức cao kỷ lục trong vòng 14 năm.

Sự kết hợp giữa nhu cầu tăng cao, nguồn cung hạn chế cùng với đó là lãi suất được giữ ở mức thấp đã khiến giá nhà đất tăng mạnh. Trung bình, giá nhà đất trên toàn thế giới đã tăng lên khoảng 309.800 USD, cao hơn 12,9% so với năm 2019.

Tất nhiên, quá trình tăng giá này sẽ đến lúc phải kết thúc, nhưng hiện tại chưa phải là thời điểm đó. Theo Fannie Mae và Freddie Mac, hai công ty cho vay thế chấp lớn nhất tại Mỹ, giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng lên trong mức từ 3% đến 8% vào năm 2021. Mặc dù tỷ lệ này không cao như năm 2020 nhưng nó vẫn cho thấy thị trường nhà ở sẽ gia tăng giá trị đáng kể.

Mặc dù không ai có thể chắc chắn về bất cứ điều gì trên thị trường bất động sản, nhưng hầu hết các chuyên gia đều tin tưởng rằng thị trường nhà đất chắc chắn sẽ không sụp đổ một lần nữa. Đó là lý do để chúng ta có thể tin tưởng vào sự phục hồi sau đại dịch Covid-19.