Cứu bất động sản: Nếu không là u ác...

Dư nợ bất động sản cần phải được phân loại trước khi cứu.

Bài toán giải cứu thị trường bất động sản vẫn chưa thể tìm ra lời giải thỏa đáng. Thậm chí, theo đánh giá của giới chuyên gia, tính chất và mức độ của căn bệnh mà thị trường đang phải đối mặt đã trở nên nghiêm trọng hơn trước rất nhiều.

Thị trường còn đóng băng, thanh khoản trên thị trường còn không được cải thiện ngày nào thì bất động sản thêm khốn khó ngày đấy. Đồng thời, cái kho tín dụng đang bị chon tại những dự án bất động sản cũng vì thế mà phình to, khả năng thu nợ của các ngân hàng vô hình chung vốn khó lại càng khó hơn!

Cứu bất động sản vì thế là cần thiết nhưng cứu thế nào và cứu ra sao?

Trao đổi với Petrotimes, TS Nguyễn Minh Phong đã thẳng thắn chỉ ra rằng, thị trường bất động sản lâm vào cảnh khó khăn như hiện nay có một phần trách nhiệm không nhỏ của chính bản thân các doanh nghiệp. Chính vì vậy, tự bản thân mỗi doanh nghiệp cần phải xây dựng phương án của riêng mình để thoát ra khỏi tình trạng đó chứ đừng trông chờ vào sự giải cứu hay giúp đỡ từ nền kinh tế.

Chia sẻ trên đã đặt ra không ít câu hỏi cho thị trường bất động sản. Đầu tiên phải thấy rằng, “nấm mồ” chôn tiền của nền kinh tế (cách ví von của nhiều tờ báo nói về dư nợ bất động sản hiện nay) sinh ra từ đâu?

Một thời gian dài, chuyện đầu tư vào bất động sản được xem là “siêu” lợi nhuận và cũng chính vì thế, người ta thấy các dự án bất động sản cứ thế như “nấm mọc sau mưa”. Giới doanh nghiệp đổ xô vào bất động sản, thậm chí, họ sẵn sàng “đi đêm” với chính quyền các cấp để tìm mọi cách “sản sinh” ra một dự án bất động sản.

Vào thời điểm hoàng kim của thị trường, những vấn đề gọi là “đi đêm” như trên tuy có đẩy giá thành sản phẩm bất động sản lên nhưng với giới đầu tư lại chẳng thấm vào đâu. Theo một tính toán của Giám đốc một doanh nghiệp xây dựng bất động sản thì chi phí “đi đêm” của các dự án bất động sản có thể phải lên tới 30% .

Cùng chia sẻ quan điểm này, TS Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: Chính việc “bôi trơn” đã làm tăng giá đất đô thị. Người làm kinh doanh tính chi phí “bôi trơn” vào giá thành cho nên giá bán sản phẩm nhà ở mà họ đưa ra cũng bị đẩy lên cao.

Nói như vậy để thấy rằng, những vấn đề nội tại mà thị trường bất động sản đang phải đối diện không hẳn là do chính sách, do định hướng phát triển thị trường của các cơ quan quản lý mà phần nhiều là do lòng tham của giới đầu tư. Chi phí nhiều, sản phẩm làm ra có giá thành cao nhưng vẫn bán được và mang lại lợi nhuận lớn thì họ vẫn đầu tư, vẫn “chạy” dự án, vẫn sẵn sàng “đi đêm”, “bơm” tiền vào bộ máy chính quyền để có đất, lập dự án.

Thậm chí, giới đầu tư còn luôn tìm mọi cách lập lên những dự án càng sang trọng, càng cao cấp càng tốt vì như vậy, họ sẽ vay được ngân hàng nhiều hơn, sản phẩm của họ làm ra sẽ có giá thành cao hơn, lợi nhuận thu về cũng khủng hơn.

Tuy nhiên, khi thị trường đóng băng, thanh khoản yếu, tất cả những yếu tố trên bỗng trở thành gánh nặng, thành áp lực đề lên đôi vai ngày càng “gầy gò” của các doanh nghiệp.

Hàng triệu tỉ đồng dư nợ tín dụng đang nằm chết trên thị trường bất động sản cũng vì thế mà sinh ra.

Trở lại câu chuyện cứu hay không cứu thị trường bất động sản, rất nhiều ý kiến cho rằng: Nếu không cứu thị trường này thì sẽ dẫn đến sự sụp đổ của hệ thống ngân hàng. Quan điểm này là hoàn toàn đúng đắn, là hợp lý nhưng với điều kiện hệ thống ngân hàng, thị trường bất động sản vận hành một cách minh bạch, công khai, không có hiện tượng đầu cơ, thao túng cũng như “nhóm lợi ích”.

Nên "bơm" tiền cứu bất động sản nhưng phải đúng cách.

Như đã nói ở trên, dư nợ bất động sản sinh ra có một phần nguyên nhân không nhỏ từ chính lòng tham của giới đầu tư. Ngoài ra, chính bản thân các ngân hàng, tổ chức tín dụng cũng phải có trách nhiệm với sự sinh ra của khối nợ này.

Trong rất nhiều bài viết trước đây, xoay quanh vấn đề đạo đức trong lĩnh vực ngân hàng cũng như câu chuyện “lợi ích nhóm” trên thị trường tài chính – ngân hàng. Dưới tác động của những yếu tố này, giá trị thực của các dự án bất động sản đã bị thổi phòng lên. Và tất nhiên, cũng như giới đầu tư, vào thời điểm hoàng kim, câu chuyện này được hiểu đơn giản là chuyện bình thường tất yếu!

Vào thời điểm đó, giới đầu tư và doanh nghiệp đều kiếm được những khoản lợi nhuận kếch xù trên thị trường bất động sản. Theo con số thống kê trên thị trường chứng khoán năm 2012 thì có tới 70% đại gia trong danh sách những người giàu nhất trên thị trường có xuất phát điểm từ bất đống sản. Và tất nhiên, thời điểm xuất hiện của những vị đại gia này cũng trùng lặp với lúc thị trường bất động sản sôi động nhất, nhộn nhịp nhất.

Qua đó để thấy rằng, bất động sản chính là bệ đỡ nâng bước không ít đại gia Việt Nam lên một tầm cao mới, bước chân vào hàng ngũ những người giàu có nhất!

Ở đây xuất hiện một vấn đề, tại thời điểm đó, các đại gia, các ngân hàng đã làm được gì cho nền kinh tế? Đã đóng góp được gì cho nền kinh tế? Và họ có mang lại lợi ích gì cho nhân dân hay không? Câu trả lời cụ thể cho những vấn đề trên chúng tôi xin nhường lại cho các cơ quan quản lý thuế!? Còn dưới góc độ xã hội thì có một điều chắc chắn, chẳng mấy ai được hưởng lợi từ sự thăng hoa của giới đầu tư bất động sản cả.

Vậy nên, khi đặt ra yêu cầu phải cứu thị trường, giới đầu tư bất động sản cần phải ngẫm xem mình đã làm được gì, đóng góp được gì cho xã hội, cho đất nước?

Chúng tôi cho rằng, để bất động sản rơi tự do, tự điều chỉnh theo cơ chế thị trường có thể sẽ gây ra một số xáo trộn trong nền kinh tế nhưng là cần thiết. “Khối u” bất động sản cần phải phân loại rõ ràng và nếu không là u ác thì có thể xem xét cắt bỏ!

Xã hội đang đòi hỏi sự công bằng và chúng ta không thể cứ “bơm” tiền vào thị trường là tốt, là sẽ cứu được thị trường trong khi còn có không ít người cần đến sự hỗ trợ từ nền kinh tế. Bất động sản có thể là “mồ chôn” tiền nhưng khoản tiền đó sinh ra từ đâu, phục vụ lợi ích cho ai thì hay để tự thân nó điều chỉnh.

Điều này cũng đã được Ủy ban kinh tế Quốc hội khẳng định khi cho rằng: Chính phủ không nên cứu mà hãy để thị trường tự điều chỉnh!

Trong một phát biểu gần đây, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải – Trưởng Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản có nêu: Các phân khúc thị trường sẽ được cơ cấu lại theo hướng quy hoạch mới, phát triển xây dựng hạ tầng cơ bản cho người có thu nhập thấp, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo. Việc tập trung gỡ khó khăn về nguồn vốn, tiến độ cấp vốn, lãi suất tín dụng… cũng theo các chương trình nhà ở mục tiêu; nhà ở cho người thu nhập thấp theo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đã đề ra.

Như vậy, việc cứu ai, cứu cái gì đã rất rõ ràng : Không có chuyện cứu các đại gia bất động sản mà đây là quyết sách nhằm hướng cơ cấu lại thị trường – một động thái đương nhiên không nằm ngoài lộ trình tái cấu trúc tổng thể nền kinh tế. Các đại gia bất động sản muốn “sống”, muốn thoát khỏi cảnh khó khăn như hiện nay thì nên tự vận động!