Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai: Những trở ngại

Mở rộng đô thị - giá BĐS leo thang

Ngay từ trước khi việc sáp nhập Hà Tây về với Hà Nội được công bố, giá BĐS đã bắt đầu tăng vọt. Ví dụ như ở Hà Đông, một mét vuông đất để ở đã lên tới 4.000 USD, tương đương với giá ở các địa điểm tốt nhất ở Mỹ Đình, Hà Nội. Đất trong làng Việt Kiều 2 năm trước được bán với giá 500 USD/m2, đã lên tới 2.500 USD/m2. Giá đất trong các xã cũng đã bắt đầu tăng nhanh. Trong vòng một năm, giá đất ở tất cả các xã giáp ranh giới phía tây của Hà Nội như Tây Mỗ, Đại Mỗ, Xuân Phương, Phú Diễn, Văn Khê, An Khánh đã tăng lên gấp ba.

Các chủ đầu tư thường phàn nàn về giá cả đền bù cao, bao gồm cả những chi phí đặc biệt mà họ phải trả cho việc GPMB. Ông Richard Leech - Giám đốc điều hành Cty tư vấn BĐS CB Richard Ellis cho rằng: “GPMB là trở ngại lớn nhất”. Điều này cho thấy dường như mỗi cá nhân đã có sự lựa chọn riêng hoặc cho rằng bằng cách trì hoãn họ có thể có được vận may bất ngờ trong quá trình đền bù. Chẳng hạn, với các mức giá đền bù tại khu vực Hà Nội mở rộng (Hà Tây cũ), tùy thuộc vào địa điểm, giá cả thị trường cho loại đất này có thể dao động từ khoảng 400 - 1.800 USD/m2 (tương đương khoảng 7 - 30 triệu đồng Việt Nam). Phần lớn nhất của sự chênh lệch giữa giá đền bù và giá thị trường này được biện minh là chi phí phát triển cơ sở hạ tầng. Nhưng trong cơ chế không minh bạch hiện nay, tiền hoa hồng và việc bán đất thấp hơn giá thị trường cho phép các bên thương lượng mua bán đất được trả một khoản tiền lớn và được hoàn lại cho các chủ đầu tư như một sự khích lệ.

Thêm nữa, cơ chế đấu thầu công khai để lựa chọn nhà đầu tư lại chỉ được tiến hành đối với các lô đất nhỏ lẻ, hầu hết các dự án có diện tích được tính bằng hecta hiện vẫn được quyết định bằng cơ chế giao đất. Từ đây nảy sinh vô vàn những khó khăn cho những người trong cuộc.

Lo lắng cho tương lai

Giá đất không phải là vấn đề duy nhất đáng lo ngại. Trong khi việc sáp nhập địa giới hành chính đem lại cho các nhà phát triển BĐS một sự hỗ trợ trước mắt cho chi phí cao cũng như sự hạn chế quỹ đất, việc sáp nhập này lại làm cho những người dân sống trong các làng, những người đã và đang có những chiến lược phát triển riêng, phải lo lắng.

Một điều tra của chuyên gia nước ngoài mới đây cho thấy, chỉ có 29% những người được phỏng vấn coi nghề nông là nghề chính mặc dù mới đây gần như tất cả đều có đất trồng lúa. Hầu hết, nếu không muốn nói là tất cả, diện tích đất ở đây đã được tái phân bổ cho các dự án phát triển. Và việc mất đất nông nghiệp cho các dự án phát triển mang đến những khó khăn lớn. Một người cha trong một gia đình có 5 người cho biết, tiền mua gạo hàng tháng của gia đình anh đã lên tới 1 triệu đồng. Số tiền này ngang bằng với tiền lương tối thiểu cộng với tiền làm thêm ngoài giờ của con trai anh làm trong một nhà máy ở gần đó. Điều này có nghĩa là không có đất trồng lúa, đất mà gia đình này đã bị mất đi do việc tái phân bổ cho một chủ đầu tư, thu nhập của một thành viên trong gia đình phải làm thêm giờ chỉ vừa đủ tiền mua gạo. Tất nhiên đối tượng gặp khó khăn nhất là những gia đình có con phụ thuộc. Trong trường hợp này, nhìn chung cha mẹ đều ở độ tuổi 30, và ở độ tuổi này, không dễ dàng có thể tìm được việc làm.

Những trở ngại

Có rất nhiều trở ngại về cơ cấu khiến cho các làng phát triển theo một con đường không tích cực. Thứ nhất, việc phân chia đất trước đây đã dẫn đến việc chia nhỏ các khu đất ở rộng lớn thành các mảnh đất ngày càng nhỏ hơn. Thứ hai là, các quyết định bán một phần mảnh vườn của mình hay xây một ngôi nhà nhiều tầng, dần dần dẫn đến mật độ ở ngày càng tăng, các không gian xanh bị mất đi, đường làng bị ách tắc và gây ra những tác động đối với vấn đề cấp nước và vệ sinh. Thứ ba là, các xã ít có khả năng trong việc tham gia vào quá trình quy hoạch ở cấp xã một cách chủ động, dự đoán trước những thay đổi này. Vì vậy, họ buộc phải thực hiện quy hoạch một cách đối phó vì luôn phải cố gắng theo kịp các tác động về mật độ, dân số gia tăng, số lượng dân nhập cư tăng, việc bảo tồn các không gian nghi lễ, xây dựng đường mới, nhà mới, vấn đề vệ sinh, cấp nước, xây dựng trường học, sân chơi và tạo công ăn việc làm cho những người có đất nông nghiệp bị tái phân bổ… ngày càng trở nên khó khăn hơn. Các chủ đầu tư hiếm khi, có lẽ chính xác hơn là không bao giờ, tính đến những tác động của các dự án của họ lên các làng xung quanh và cố cho rằng việc đền bù sẽ giải quyết được tất cả. Bởi thế, việc đưa các làng vào quá trình quy hoạch các dự án phát triển (dù lẽ ra việc này phải làm sớm hơn) sẽ giúp giảm sự phản đối trong dân chúng và tránh biến các làng có niên đại nhiều thế kỷ với lịch sử và truyền thống độc đáo trở thành những khu nhà ổ chuột của Hà Nội tương lai.